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Una oportunidad de oro para liberalizar el suelo, por @Adiosladrillo

3 comentarios

Terreno
De entre las leyendas más popularmente asentadas en esta crisis destaca la que afirma que la burbuja inmobiliaria tuvo su origen en la liberalización del suelo. Sin embargo, los hechos lo desmienten.

Si la Ley del Suelo de 1998 hubiera tenido el efecto que habitualmente se le atribuye, el suelo urbanizable habría pasado a ser un bien muy abundante y, por tanto, barato. Una auténtica liberalización hubiera dejado sin valor la codiciada firma del concejal de urbanismo de turno: el enorme poder que ejercen los ayuntamientos y autonomías en la atribución de derechos de edificabilidad se habría desvanecido. Y, como todos sabemos, esto no fue así, sino más bien todo lo contrario: la recalificación de terrenos fue el caldo de cultivo perfecto para la corrupción, las prebendas y los pelotazos.

La ley aznarí fue, en realidad, un tímido intento que quedó en agua de borrajas. ¿Por qué?

  • En primer lugar, porque la liberalización tan solo afectaba a la clasificación del suelo. Mientras tanto, la “chicha” –la asignación de usos, tipologías e intensidades- permaneció en manos de ayuntamientos y CCAA.
  • En segundo lugar, la propia ley introducía una cláusula que la adulteraba, pues autorizaba a las Comunidades Autónomas a declarar como no urbanizables aquellos suelos que se considerasen justificadamente inadecuados para el desarrollo urbanístico. ¿Cabe mayor arbitrariedad?
  • En tercer lugar, no se debe olvidar que esta era una ley marco que posteriormente debía ser desarrollada por las CCAA. En general, ninguna se esforzó demasiado por adaptar con prontitud su legislación pero es que, además, muchas lo hicieron de tal forma que la desvirtuaron.
  • En cuarto y último lugar, hay que recordar que la puesta en práctica efectiva requiere la revisión y modificación de todos y cada uno de los planes de ordenación urbana de cada municipio. Y esto no es una tarea menor: se tarda años, incluso décadas, en hacerse. Sin ir más lejos, y a título de ejemplo, el PGOU de Madrid data de 1996.

Hay dos colectivos que, particularmente, no simpatizan con una auténtica liberalización del suelo. El primero es, obviamente, el de los terratenientes: particulares o empresas que son dueños de terrenos ya favorecidos por la actividad urbanística pública para los que la liberalización supondría la inmediata pérdida de valor de sus activos. El segundo, la casta política, que sufriría, por un lado, una considerable merma de su poder y, por el otro, una reducción igualmente acusada de los ingresos, no tanto lícitos como ilícitos.

Lo más llamativo del caso es que probablemente sea la liberalización del suelo el único camino creíble para hacer realidad el mandato constitucional: “…regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación” (Art. 47 CE), pues ha quedado acreditado que la sistemática intervención arbitraria del Estado en el mercado del suelo sólo ha servido para apuntalar los problemas que nuestra Carta Magna pretende erradicar.

En tiempos en que la economía está boyante o, simplemente, normal, plantear la liberalización del suelo no sería más que una quimera, habida cuenta de los intereses creados ya mencionados. Sin embargo, en la actual situación de depresión económica la propuesta tiene más sentido que nunca. En efecto, las crisis generan oportunidades, y en el caso del suelo, es probable que no se presente con tanta claridad como ahora en décadas.

Como los medios vienen reflejando en los últimos tiempos – y como los del sector hemos sufrido en carne propia – el suelo hoy en día ha perdido gran parte de su valor. Dada su dependencia de la financiación, ha devenido uno de los activos más ilíquidos de todo el mercado nacional de bienes y servicios. Los suelos urbanos han caído más del 50% de media, mientras que los urbanizables –los realmente afectados por la liberalización- no valen mucho más a fecha de hoy que los terrenos rústicos. Además, las administraciones locales, tras cuatro años sin poder hincarle el diente a los terrenos, se han adaptado –o están en camino de hacerlo- a funcionar sin contar con los ingresos extra provenientes del monopolio de la transformación urbanística.

Las ventajas de la liberalización se aprecian en todos los campos: para la empresa promotora es una bendición, pues la libera de tener que destinar sus recursos escasos a acaparar materia prima que tarda años en ser apta para edificar. Esto, lógicamente, redunda en beneficio del consumidor final, que no tiene que pagar el coste de esa inversión (ya sea con fondos propios o apalancamiento). Del mismo modo, la abundancia de suelo apto para urbanizar lo abarata, de manera que ya sólo la ubicación (el “location” inglés) sería diferenciadora. Otra ventaja para el comprador de vivienda.

Sin duda, desvestir de poder la firma del concejal contribuiría no sólo a abaratar el coste del suelo –por el ahorro en plazos, en comisiones de dudosa legalidad, etc.- sino sobre todo a higienizar nuestra envilecida clase política. ¿Se atreve con ello, Sr. Rajoy?

En Actibva | El sector de la construcción en España
Imagen | Gobierno Municipal de Piñas

adiosladrillo.jpg José Luis Ruiz Bartolomé es consultor y analista inmobiliario. Colabora habitualmente en Libre Mercado, en su blog Adiós, ladrillo, adiós.
Puedes seguirlo en twitter en @AdiosLadrillo.
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Comentarios

  • 1

    Avatar de yonderboy !

    Ahora mismo ayudaría a la construcción, que podrían hacer pequeñas viviendas para quien las quiera (y pueda pagarlas).

    Pero la gran cantidad de vivienda vacía a las afueras de las ciudades sin nadie dentro es lo que habría que ir solucionando.

  • 2

    !
    sousa | 2 estrellas

    Entre muchos otros puntos, discrepo en este:

    En segundo lugar, la propia ley introducía una cláusula que la adulteraba, pues autorizaba a las Comunidades Autónomas a declarar como no urbanizables aquellos suelos que se considerasen justificadamente inadecuados para el desarrollo urbanístico. ¿Cabe mayor arbitrariedad?

    Como comprenderá, cuando hay por ejemplo catástrofes naturales (por ejemplo inundaciones), en la mayor parte de las ocasiones es debido a una mala ubicación, 'en sitios técnicamente inadecuados'.

    También es de tener en cuenta, la existencias de gran valor ambiental, que generan externalidades positivas para todos,¿dejamos urbanizar Doñana, Cabañeros?

  • 3

    Avatar de antoniogh !

    Estas medidas me parecerían mejor en la época de crecimiento de la burbuja, pero ahora, con un stock de viviendas acumulado enorme, esperando a ajustes del precio, disponibilidad de crédito y expectativas de estabilidad en el empleo, una medida que permita construir más viviendas aunque sean más baratas y aumentar el stock... no acabo de verle la útilidad.

    Luego tampoco tengo claro que eso no lleve a un urbanismo desastroso que luego arrastre problemas de infraestructuras y servicios.

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