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Todo acerca de las reformas en los impuestos de las viviendas

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No es ninguna noticia el hecho de que el mercado inmobiliario se ha derrumbado, que la compraventa de viviendas marca mínimos. Una de las manifestaciones de dicha tendencia es que la velocidad de cambio de vivienda a la que estamos acostumbrado se ha ralentizado. Vamos a vivir más tiempo en nuestras viviendas actuales. Por ello, debido al lógico desgaste, obsolescencia y necesidad de adecuación de las viviendas a nuestras nuevas necesidades cobra especial importancia conocer todo acerca de las reformas de viviendas.

¿Qué significa todo? Pues para abrir boca, y ante la posible perdida de la bien conocida desgravación por adquisición de vivienda habitual, manejar las múltiples deducciones fiscales que ofrecen las reformas en la vivienda. Proseguiremos por un estudio de la posible financiación de estas operaciones. Y una vez tengamos claro cómo costearnos estas obras y lo que nos vamos a ahorrar, acabaremos con una serie de consejos prácticos respecto a la ejecución.

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Las obras que Hacienda considera equivalentes a la adquisición de vivienda habitual

Hay una serie de obras que tienen el mismo trato que la adquisición de la vivienda habitual. Por tanto, es posible que en la indefinición actual que nos ocupa con respecto a ésta su fin esté cercano. Habrá que esperar a la concreción legal a final de año. Más allá de la autoconstrucción, ¿qué obras son estas?

  • La ampliación de vivienda habitual, cuando se produzca el aumento de su superficie habitable, por cerramiento de parte descubierta o por cualquier otro medio, de forma permanente y durante todas las épocas del año: un cerramiento de un porche, la ampliación de una casa con un anexo, etc…
  • La rehabilitación de la vivienda habitual, que es mucho más que la simple reformas, son rehabilitaciones calificadas como protegidas según la normativa urbanística (un clásico son los cascos viejos de las grandes ciudades), o bien las que tengan por objeto una reconstrucción de la vivienda (estructura, fachadas, etc) con un coste superior al 25% del valor de mercado
  • Las obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual por razón de la discapacidad del contribuyente, de su cónyuge o de un pariente hasta el tercer grado, que convivan con él (ojo, aquí la deducción es de un 20% y la base sobre la que se aplica de 20.000 euros)

Deducciones fiscales en el IRPF por determinadas obras en cualquier tipo de vivienda

Desde el 2010 el IRPF contempla una interesante deducción en el IRPF. Se trata de un régimen transitorio que acaba el 31 de diciembre de 2012, por lo que nos quedan pocos meses para aprovecharlo.

En primer lugar esta pensado para todas las viviendas, habituales o no. Los incentivos son validos para segundas residencias o para viviendas que tengamos alquiladas a terceros. La única excepción es son las viviendas afectas a una actividad económica (por ejemplo, en la que tengamos un despacho profesional).

Los beneficiarios de estas deducciones son todos aquellos que tengan un máximo de renta (base imponible) de 71.007,2 euros, si bien a partir de los 53.007,2 euros la deducción decrece progresivamente.

El porcentaje de deducción es de un 20%, que se aplica sobre una base máxima anual de 6750 euros. Cada vivienda tiene derecho a un máximo plurianual de 20.000 euros (recordemos que se trataba de un plan trianual, 2010-2012).

Así, por poner un ejemplo una obra de 5.000 euros nos daría derecho a deducirnos 1.000 en el IRPF de este año. ¿De qué obras hablamos?

  • Mejora de eficiencia energética.
  • Obras de accesibilidad.
  • Obras relacionadas con la seguridad y estanqueidad.
  • Obras e instalaciones de infraestructuras para acceder a internet y TDT.

¿Limitaciones? Son incompatibles con las deducciones por vivienda habitual (la misma cantidad no se puede deducir en las dos), no se admiten para obras en garajes, jardines, piscinas, etc y tampoco aquellas serán deducibles aquellas cantidades pagadas en metálico.

Tratamiento fiscal de las obras en pisos alquilados

Debemos recordar que, si alquilamos un inmueble a un tercero, en el IRPF podemos minorar de las rentas las cantidades que destinemos a obras de conservación y mantenimiento. No podremos deducir de los ingresos las obras que sean de mejora o de ampliación de la vivienda, salvo que las financiemos y en cuyo caso lo desgravable serían los intereses y otros costes financieros.

El limite aquí viene dado por los ingresos que nos haya generado ese inmueble, de tal modo que el máximo son las cantidades que hayamos percibido. Tenemos cuatro años para distribuir el exceso que se haya producido al superar los gastos a los ingresos.

La financiación de las obras

En cuanto a la financiación de las obras, el abanico de posibilidades es muy amplio, dada la gran disparidad de ejecuciones y costes. En muchos casos, para obras de pequeña cuantía podremos hacerlo tirando de fondos propios, si bien a poco que se eleve la cuantía es habitual recurrir a financiación externa.

En caso de duda, es recomendable empezar pidiendo, y asegurando dicha financiación bancaria. Evitaremos así quedarnos con la obra paralizada a mitad de ejecución tras gastar nuestros fondos, y encontramos con que no se nos cencede financiación, bien por nuestro perfil crediticio, bien por no tener los papeles de la obra en regla.

La financiación bancaria puede ser personal o hipotecaria. La segunda nos permite acceder a mayores plazos, cantidades y tipos más bajos, si bien las garantías son más fuertes, y los requisitos (proyectos, licencias, tasaciones,...) mucho mayores. Debemos estudiar bien ambas opciones.

Un consejo practico es que calculemos sobre los presupuestos desviaciones de un 20% y las tengamos en cuenta a la hora de calcular nuestras necesidades de financiación para evitar sorpresas, y que tengamos claro cómo funcionan las hipotecas de autoconstrucción si recurrimos a las mismas en vez de a las hipotecas tradicionales.

Cuando hablamos de financiación no podemos olvidarnos de las financiaciones y subvenciones de organismos como el ICO, el IDAE, las Consejerías autonómicas, los Ayuntamientos, etc. Estas lineas para determinadas actuaciones van y vienen. Debemos investigar siempre la posibilidad de acceder a alguno de estos programas y su compatibilidad con otras ayudas. Muchas veces, los propios contratistas de las obras nos podrían orientar.

Precisamente con los contratistas también podemos negociar, bien para que nos financien ellos la obra a corto plazo, bien para que nos prescriban a alguna entidad financiera con la que tengan algún acuerdo firmado.

Consejos de ejecución material de la obra

Por ultimo os dejamos algunos consejos fundamentales a la hora de ejecutar una obra

  • Tener claro lo que queremos y solicitar varios presupuestos de ejecución de la obras a empresas de contrastada profesionalidad. Si interviene arquitecto más de lo mismo.
  • No trabajar con empresas piratas, asegurarnos de los seguros que les cubren.
  • Asegurarnos de contar con el permiso de la comunidad de propietarios si es preciso.
  • Conseguir las licencias municipales que precisemos. Cuidado con solicitar licencia de obras menores para aquellas que no lo son.
  • Firmar un contrato u hoja de encargo que deje bien claros los materiales, los plazos de ejecución y pago, etc.
  • Todo con factura,.
  • Mucho cuidado con los extras, con las obras no previstas, etc.
  • Mantener siempre una cantidad retenida hasta la completa finalización de las obras.

Y vosotros, ¿qué consejos tenéis en relación con las obras en las viviendas?

Más información | Comunidad de Madrid, Ministerio de Fomento
En Actibva | Antes de empezar una reforma en casa, Guía practica de fiscalidad de la vivienda habitual en propiedad
Imagen | Viajar24h.com

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