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¿Qué podemos hacer con un vecino moroso?

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La crisis está agudizando determinadas patologías financieras. Siempre ha habido vecinos morosos en las comunidades de propietarios, pero en estos tiempos la cifra se dispara. Esto supone un grave problema para las comunidades. El régimen de propiedad horizontal descansa, en buena medida, en la corresponsabilidad de los copropietarios. Al problema financiero se unen las tensiones personales, y la posible emulación por parte de otros. ¿Qué podemos hacer con un vecino moroso?

En las próximas lineas repasaremos las distintas opciones y herramientas que tenemos, lo que podemos hacer y lo que no debemos hacer en ningún caso. Ya aviso que es un trabajo desagradable, pero alguien tiene que hacerlo. Lo que no cabe es la inacción. Ánimo.

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La negociación amistosa

Para empezar, y ante un impago de una cuota o una derrama lo que se debe hacer es actuar con prontitud. No tiene sentido que el Administrador o Presidente no haga nada esperando hasta la celebración de la reunión ordinaria anual, lo que es una práctica bastante generalizada, y una clara dejación de funciones. Lo más normal es que el problema se vaya incrementando, ergo ataquémoslo de frente.

Hay que ponerse en contacto con el copropietario que impaga para saber exactamente cuál es el problema, con la vieja excusa de que debe haber habido algún error en el banco. Es posible que sea así, pero entre nosotros, son casos mínimos. Debemos averiguar qué ha pasado realmente, y alcanzar un compromiso para la regularización de la deuda. Es lo que se llama gestión amistosa de la premora.

Si la partida es importante (por ejemplo, la cuota en una derrama) es obvio que el planteamiento de la renegociación debe hacerse público en una Junta de Propietarios, para contar con el respaldo de la misma.

Las garantías legales

Conviene recordar que la Ley de Propiedad Horizontal, que regula las Comunidades de Propietarios, concede una serie de privilegios respecto a los créditos frente a los copropietarios. Conviene conocerlos para hacer uso de ellos en nuestra gestión de la deuda.

Para empezar, se establece una afección real, una vinculación entre la deuda y el elemento (piso, garaje,trastero) del que es propietario el moroso. La deuda sigue al bien allá donde vaya. Así, si se transmite el inmueble, el vendedor debe aportar un certificado del Presidente de la Comunidad de como está al corriente de pago con la misma. Si el comprador le exime de esta obligación, será corresponsable de la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior.

Por otro lado, hay que comunicar dicha transmisión a la Comunidad de Propietarios. En tanto en cuanto esto no se haga, la Comunidad podrá reclamarle al vendedor ya no sólo las deudas anteriores a la venta si no también las posteriores a la misma.

Otra garantía legal que puede ser interesante es la que establece que el moroso no tiene derecho al voto. Impediremos de esta manera que alguien que no cumple sus obligaciones condicione la gestión de la Comunidad de Propietarios.

La preparación lo es todo

A la hora de reclamar algo la preparación lo es todo. Y si vamos a ir a juicio tras fracasar la negociación que antes os comentaba conviene tenerlo todo bien atado. No hay nada más frustrante para los copropietarios que un vecino moroso se escape por defectos de forma. Recordemos tres puntos clave.

Las cuotas que le reclamamos deben nacer de acuerdos de la Junta tomados tal y como fija la ley, recogidos oportunamente en las actas correspondientes. Es posible que nos encontremos con que es imposible la reclamación debido a la imposibilidad de documentarlo adecuadamente. si no se ha hecho este trabajo previo antes de exploten los retrasos, mala cosa. A veces solo cabrá el empezarlo bien a partir de ese momento.

Respecto a la documentación a posteriori, conviene certificar en cada Junta de la Comunidad, y desde luego en la ordinaria Anual, la deuda de los morosos, evitando así que prescriba, así como habilitando al Presidente para que inicie acciones judiciales contra ellos.

Para evitar posibles oposiciones a la demanda, comuniquemos por burofax al moroso de la convocatoria de dichas reuniones, así como del resultado de las mismas. No basta con una carta con acuse de recibo (no da fe del contenido de la miva) y desde luego cuidado con hacer publico en un tablón de anuncios del portar la condición de moroso de un copropietario.

Vamos a juicio

Las deudas de la comunidad se pueden reclamar a través de llamado procedimiento monitorio, un juicio rápido que no precisa de abogado ni procurador. Pero en mi opinión, el prescindir del asesoramiento jurídico es un grave error, por lo que aunque no sea necesario, es mejor que optemos por ir de la mano de un abogado.

Una vez hayamos obtenido la sentencia a nuestro favor, lo más habitual suele ser trabar un embargo sobre el inmueble, pero podemos embargar opcionalmente otros bienes: depósitos, nominas, o, por ejemplo, la renta que paga el inquilino al propietario moroso, etc. A veces cobraremos antes de esta manera que yendo por el inmueble.

Si finalmente lo que embargamos es el inmueble, podemos sacar ese inmueble a subasta o ir renovando el embargo. Haremos lo segundo cuando la ejecución en subasta pública no nos de muchas garantías de que vamos a recuperar la deuda, debido por ejemplo, a que haya cargas preexistentes (una hipoteca u otros embargos). Dicha renovación del embargo, le condicionará a la hora de poder refinanciar su hipoteca, o afianzará nuestro crédito si dicha hipotec se ejecuta.

¿Y si el inmueble ya se ha subastado?

Es posible que cuando vayamos a iniciar el procedimiento judicial nos encontremos con que el inmueble se acaba de subastar, adjudicándose un tercero el inmueble. ¿Qué ocurre en estos casos?, ¿cómo queda nuestra deuda?

  • Recordemos que el nuevo propietario sólo responde por la deuda correspondiente al año en curso y al anterior. Y dicho periodo, en estos casos, empieza a contar desde que el Juzgado emite el auto de adjudicación (que es bastante a posteriori de la celebración de la subasta). Si el auto es de marzo de 2012, responde por los tres meses de ese año y por el 2011.
  • Aunque es obligación suya, conviene dirigirse al nuevo propietario recordándole sus obligaciones y estableciendo el modo en que va a pagar los atrasos.
  • El anterior propietario sigue siendo deudor de la comunidad, por lo que podríamos dirigirnos contra él (aunque habida cuenta de su situación, las posibilidades de encontrar algo que embargar son mínimas).

Esperamos que estos consejos os sirvan a la hora de lidiar con estos espinosos asuntos.

Más información | Ley de Propiedad Horizontal, Consumer
En Actibva | Los gastos de la comunidad ¿cuáles hay que pagar obligatoriamente y cuáles no?, http://www.actibva.com/magazine/vivienda/gestion-de-los-gastos-en-las-comunidades-de-propietarios
Imagen | Images_of_Money

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