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Ayer asistí al segundo Quo Vadis Vivienda organizado por Idealista. Esta mesa redonda reune a medios económicos, financieros, gente del mundo inmobiliario y de las finanzas. El objetivo de dicha reunión es tomar el pulso a la situación actual del mercado inmobiliario, qué nos encontramos en el panorama actual y qué podemos prever a corto plazo (6 meses) sobre la evolución del mercado inmobiliario.
En la mesa redonda salieron muchas posiciones y análisis de la situación actual del mercado, pero me quiero quedar con varias tesis que se lanzaron en la que estábamos de acuerdo casi todos los presentes para concluir que el 2011 pasará por menos ventas de viviendas, bajadas de precios y subida de tipos de interés. Tengamos en cuenta siempre, que nos enfrentamos a un mercado heterogéneo con diferencias abismales para generalizar y extrapolar datos y multitud de fuentes estadísticas, que no suelen inspirar toda la confianza que debieran, tanto desde los medios oficiales, como a los medios privados.
Cambio demográfico y poco ahorro
Un factor importante en el mercado inmobiliario radica en el
cambio demográfico al que nos enfrentamos. Parejas jóvenes se encuentran en una alta precariedad laboral, sin ahorro disponible y con
necesidades de financiación del 100% del valor de la vivienda. A estos perfiles, el precio le es quasi-irrelevante dado que de manera independiente al precio, su capacidad de pago viene limitada a valores que impiden el acceso a vivienda en propiedad.
En esta tesitura, no perdamos de vista que la imperiosa necesidad de vivienda en propiedad parece que se está diluyendo a nivel social, al menos en los intervalos de edad entre los más jóvenes, dado que son conscientes del bloqueo que se produce en sus perspectivas laborales si se ligan a una vivienda propia. Un factor que no puede pasar desapercibido tampoco es la reducción en el número de hijos. Si soy hijo único y mis padres son mayores, el factor de herencia de la vivienda familiar es otro condicionante que frenará mis opciones de compra inmediata.
El fin de la refinanciación bancaria, bancos a vender a la fuerza
Si miramos al origen de la crisis inmobiliaria y financiera, el 2011 se situa en el ojo del huracán para el fin de las refinanciaciones hipotecarias a los promotores, tenemos el lastre del agotamiento del desempleo de larga duración para muchos parados y la situación económica general está estancada.
Estos factores van a obligar a que muchas promociones que se encuentran refinanciadas y en manos de los promotores, pasen definitivamente a la banca y tengan que comenzar a tomar decisiones concretas sobre los inmuebles que les entran. Este factor tiene una localización geográfica muy concreta, que se podría definir como el eje de la A7-N340. Desde Gerona a Algeciras, toda la costa mediterránea está plagada de viviendas vacías, promociones a precios desorbitados y que en el momento que pasen a la propiedad de los bancos, tendrán que salir de balance al precio que sea. Ahí está la opción para las compras baratas.
Los cambios fiscales que se han llevado a cabo como la eliminación de la deducción por vivienda habitual pueden actuar como reclamo en descuentos en precios que podrán alcanzar los 24.000 euros en algunos casos. La subida del IVA y esta modificación en el IRPF no ha resultado ser revulsivo para relanzar las compras durante el 2010.
Zonas sin viviendas disponibles y bloqueo por competencia pública
No obstante, también se señalaron zonas muy concretas de ciudades y
áreas regionales en las que no existe oferta suficiente de vivienda. Madrid, algunos barrios de Barcelona, Sevilla, norte de España… En estos casos, las viviendas ofertadas están muy limitadas y ahí las fluctuaciones de precios y las necesidades de venta no son tan evidentes.
En este reparto heterogéneo, no podemos pasar por alto tampoco la política de VPO que están llevando a cabo muchos municipios pequeños o medianos. Se señalaron varias ciudades que han puesto en marcha promociones VPO a precios medios que bloquean directamente la compraventa de segunda mano o bien obligan a tirar los precios de las promociones en curso.
Conclusiones
El consenso generalizado fue una
bajada en las ventas reales de vivienda para el 2011, una bajada de precios en línea con las bajadas que se han mostrado en los últimos periodos y un repunte medio de los tipos de interés. No obstante, los factores macroeconómicos son un fuerte condicionante para la evolución de los tipos de interés y de la inflación, dado que nos podemos encontrar en una tesitura que ajuste los precios de la vivienda vía inflación en un par de años.
Más Información | La Información, Especulación
En Actibva | Guía para comprar inmuebles residenciales, vivienda y otros usos
Comentarios
Todos de azul y Remo color canario. Este no era el color de los locos? ;)
Para qué quiero yo enemigos con amigos como estos :-)