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Previsión sobre la evolución del mercado inmobiliario durante 2012

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Sector inmobiliario: y vuelta a empezar

En el año 2009, la agencia de calificación Standard & Poors dibujó una perspectiva negativa sobre el mercado inmobiliario español, asegurando que los precios continuarían decreciendo hasta el año 2012. Una vez que hemos llegado a la fecha límite nos preguntamos ¿de verdad será 2012 el último año de ajuste en el sector?

Lo cierto es que hablamos de un problema muy complejo y lastrado por una situación económica adversa, que este año nos llevará a periodos de recesión según lo manifestado por el nuevo ministro de Economía, Luis de Guindos y el Banco de España. Pese a esto, se tomarán medidas para tratar de minimizar el impacto de estos acontecimientos, aunque dejándonos lejos de la tan esperada recuperación.

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El nuevo ejecutivo liderado por Mariano Rajoy deberá enfrentarse a un reto que es imposible de afrontar sin estimular la actividad económica, dado que las medidas concretas como el recién renovado tipo reducido de IVA en la compra de vivienda nueva, parecieron no resultar suficientemente eficaces durante el ejercicio anterior, un año muy a tener en cuenta a la hora de estudiar la evolución durante 2012.

¿Cómo terminó el sector inmobiliario el año 2011?

El año 2011 no ha supuesto un avance positivo para el sector, sino un periodo de estancamiento. Si observamos la evolución histórica de precios desde el año 1985 publicado en el último estudio de la Sociedad de Tasación, no vemos indicios de recuperación, sino de la prolongación de una tendencia.

Evolución precios

En el mismo informe encontramos un desglose de los precios medios por provincias durante 2011. Las caídas nos reflejan un mercado aún en retroceso en el que las ventas no se han estimulado y todavía existe un gran problema de oferta, pese a la reducción de obras nuevas. El parque de viviendas es tan amplio que todavía podría tardar años en equilibrarse con la demanda.

Precios medios

Según la Asociación Hipotecaria Española el número de viviendas iniciadas durante 2011 se redujo en un 9% respecto al año anterior, lo que supone aproximadamente 83.000 menos. De igual modo, el número de viviendas terminadas se situó en las 200.000, por lo que nos encontramos en cifras mínimas, aunque sin reflejo notable en un mercado aún superpoblado.

Además, durante 2011, el Euribor (referencia de los préstamos hipotecarios) ha continuado creciendo de forma moderada y la actividad económica ha crecido en cifras inferiores al 1%, por lo que no podemos hablar de un balance positivo y menos si los contemplamos desde la perspectiva que se nos dibuja en 2012, un año en el que las medidas más potentes vendrán a corregir los problemas de deuda.

Por otro lado, según el Ministerio de Fomento, el mercado del suelo ha caído de forma estrepitosa, como es notablemente visible en los datos julio y agosto, en los que se cerraron 3.546 compraventas frente a las 20.000 de un año de bonanza, lo que ha afectado a los precios, situados un 11% por debajo que en 2010. Eso sí, tenemos que tener en cuenta que muchas de estas operaciones son daciones en pago a las entidades financieras o cesiones de terrenos.

Previsión para 2012

Con los datos expuestos, podemos hacernos una idea de la cara con la que amanecemos en este año 2012. La crisis continúa afectando al sector, que además se ve influenciado por sus problemas históricos inherentes, por la reestructuración bancaria (que previsiblemente continuará) y por las terribles cifras económicas como las del desempleo.

La lucha continuará durante este año y ya se han propuesto algunas medidas para tratar de corregir la tendencia negativa y al menos lograr una estabilidad en dicho mercado, pese a ser algo muy complicado. Por ello se ha recuperado la deducción para compra de vivienda nueva con carácter retroactivo desde el 1 de enero de 2011.

La desgravación aprobada se aplicará sobre una base máxima de deducción anual de 9.040 euros, bajo una desgravación del 10,05% en adquisiciones, construcción o rehabilitación y de 12.080 euros con una rebaja del 13,4%, para las obras de adaptación para discapacitados.

Los trabajadores que hayan solicitado un crédito bancario, podrán solicitar una disminución de las retenciones soportadas en sus nóminas hasta los 33.007,20 euros de renta anual.

Igualmente se ha prolongado el tipo reducido de IVA en estas operaciones, que logró impulsar las ventas a finales de 2011 aunque fuera por el miedo a su desaparición, ya que durante el ejercicio los efectos han sido mínimos.

Por otro lado, entre las promesas del nuevo ejecutivo existe la de bajar el impuesto de transmisiones patrimoniales que, entre otras cosas, grava a las compraventas de viviendas de “segunda mano”, por lo que en caso de aprobarse podría beneficiar a estas operaciones… aunque dados los pilares de la crisis, tampoco podemos esperar ningún milagro.

En definitiva, con los datos que manejamos a estas alturas, podemos ver un 2012 en el que continuará el estancamiento del sector y en el que los precios seguirán en moderado descenso. Esto podría ser peor según el tiempo que se prolongue el periodo de recesión previsto para el primer trimestre.

Hablamos de uno de los años más complicados sobre los que realizar una previsión fiable, por la cantidad de ajustes que están por producirse en nuestra economía, pero creo que podemos adelantar que una recuperación durante este año es prácticamente imposible.

En Actibva | Previsiones vivienda para el 2011: menos ventas, precios a la baja y subida de tipos de interés
Imagen | Germán R. Udiz

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