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No es extraño que a los profesionales que trabajamos en el mundo hipotecario nos hagan esta y otras pregunta cuya respuesta se basa en conocer la relación que existe entre Catastro y Registro de la Propiedad.
Mi vivienda según el Catastro tiene 100 m2, pero en la escritura solamente constan 60. ¿Cuál es la razón de esta diferencia? o ¿qué superficie tomará el tasador? son preguntas muy habituales y de cuya respuesta dependen actos tan trascendentes como poder o no vender nuestra casa al precio deseado. En esta entrada responderemos a algunas de las dudas que surgen sobre este tema.
La
Ley Hipotecaria entiende por
finca registral toda aquélla que lo sea en sentido material, sea rústica, una porción de terreno o una urbana. También lo son los edificios en régimen de propiedad por pisos y los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal. También hay que tener en cuenta las fincas especiales (explotaciones agrícolas, aguas de dominio privado, concesiones administrativas de autopistas, minas, etc).
Para describir la finca en el Registro hay que detallar por orden: la naturaleza (rústica o urbana), situación y linderos del inmueble y la medida superficial. Con las últimas modificaciones de la normativa se recoge la posibilidad de completar la identificación con la base gráfica catastral urbanística.
La descripción de las fincas será preferentemente perimetral sobre la base de datos físicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales tomados de plano oficial. La referencia catastral corresponde a una única finca y cada finca a una única referencia.
El artículo 53.7 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social señala que en lo sucesivo no se inmatricularán fincas en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.
¿Y qué ocurre si nuestra vivienda tiene según catastro más metros cuadrados que los registrados? Si este exceso de cabida es legal (no por ampliaciones ilegales o similar), podrá acreditarse mediante certificación registral, siempre que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca.
Por tanto, si no queremos tener problemas con la tasación de nuestro inmueble, es necesario que registremos los metros cuadrados reales en el Registro de la Propiedad, siempre que esta superficie adicional sea legal y el Registrador no tenga dudas sobre ella.
En Actibva | Impuesto de bienes inmuebles, gasto anual importante
Imagen | Niklas Hellerstedt, Flickr
Pau A. Monserrat, editor de Futur Finances
Comentarios
Pero para expedir una certificación registral hay que pasar antes por el notario no? Es decir, si yo tengo una vivienda antigua con menos metros registrados ¿qué escritura es la que hay que hacer?
Hay que solicitar una certificación catastral al Catastro e iniciar lo que se llama un expediente de mayor cabida ante el Registro. En mi caso tenía un solar con más metros cuadrados que los que figuraban y conseguí que el Registrador los inscribiera. Pero si tiene dudas, no lo hace.
Pero, ¿la superficie correcta es la del catastro o la del Registro?
La superficie correcta a efectos legales y con efecto erga omnes (para todos) es la que consta en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, si la superficie que consta en el Catastro se corresponde con la legalidad, sería posible inscribirla en el Registro y podríamos decir que "sería legal" (oponible frente a terceros).
Yo he visto recientemente más de un caso contrario al que mencionáis, en los que la superficie de la parcela real (midiendo sobre los lindes correctos y consolidados) es la que señala el catastro, y no tiene los metros cuadrados registrados. En este caso habría un "defecto de cabida", ¿no? ¿Qué efectos tendría esto?
Antonio, este es el caso típico; de hecho me pasó a mi cuando heredé un terreno. Si las medidas del catastro se corresponden con las reales y en el Registro de la Propiedad hay menos metros registrados, lo primero es solicitar la inmatriculación de estos metros que faltan directamente al Registrador Mercantil, aportando certificación catastral y mediciones del terreno por un técnico; si el Registrador no tiene dudas sobre la realidad y titularidad de los metros cuadrados, los inscribe. Los problemas vienen si le surgen dudas.
necesito ayuda urgentee!! a ver hemso cmoprado un terreno tenemos todo deel registro y he llamado a un topografo que me ha marcado exactamente los metros que pone en el catastro, ha venido el vecino que es de peublo y me dice que estoy cerrándolo en su terreno que antiguamente median a pasos y que la medida del catastro no es real que el terreno tiene unas fites (lindes, marcas) que son las reales y me ha amenazado con denunciarme al seprona el muy... porque hemos hecho el pozo ilegal como el 60% de los mallorquines... qué hago? el topografo me ha cobrado! y ahora no me valen las medidas???? que valor legal tiene la palabra deesos viejos? como me lo demuestra?? porfavor es muy urgente
interesante
pmonserrat lo ha explicado adecuadamente. Otra cosa es que te denuncie, aparte del tema "pozo", es una cuestión que se resolverá en el ámbito juridiscional
me gustaria que alguien pudiese informarme sobre que debo hacer en este caso: resulta que yo compre una vivienda a un familiar, concretamente a mi abuela, la que ésta habia comprado a otros señores hace mas de 30 años. y la casa se encuentra tal y como estaba cuando sus primeros habitantes la compraron hace unos 50 años. Resulta que mi problema llegó, cuando yo al querer hacer una obra de remodelacion a la casa me decidi a ampliar mi hipoteca. En el banco me dijeron que los metros que la casa tenia registrados en el catastro y en el registro de la propiedad no coincidian y ademas era una diferencia bastante grande. Me fui a un notario para intentar averiguar y me dijo que tenia que dirigirme primero al catastro porque alli constaban unos metros tambien diferentes a los de la escritura de la casa, bueno, despues de dos años, vinieron unas personas midieron la casa, la calle e incluso la manzana y al cabo de un tiempo recibi una carta como que los datos ya habian sido actualizados. Despues me dirigi de nuevo al notario con esta carta y me dijo que ahora habia que hacer lo mismo en el registro de la propiedad, osea, actualizarlos y hacer que coincidiesen con lo escriturado y con lo que habia en el catastro, pero me advirtio que esto tardaria años, y asi esta siendo, hace casi otros 2 años de esto y aun no he tenido notificación alguna del registro de la propiedad. No creo que haya problema en que en el registro duden de los metros de la casa, pues mi casa esta rodeada de otras casas y a nadie les falta esos metros, con lo cual no entiendo que esta pasando. Mi urgencia es porque al pedir la ampliacion de hipoteca para poder hacer la obra en la vivienda, el banco me da el dinero respecto a los metros que hay registrados y con ello no tendria suficiente. Lo que quiero saber es si estando ya los metros corregidos en el catastro podria plantear de nuevo esto al banco o si es tan importante que los metros esten bien registrados en el registro de la propiedad. Jamás pensé que esto me iba a traer tantos quebraderos de cabeza, tal vez la culpa fue de mis abuelos pq al comprar la casa a los primeros habitantes no les exigieron registrar esos metros y culpa mia por no haberlos registrado cuando le compre la casa a mi abuela. En fin, toda una odisea que me gustaria que me ayudaseis a resolver. Muchas gracias.
interesante
Si no están registrados los metros, la tasadora no los tendrá en cuenta para el tema de la hipoteca.
Lo que me extraña es que el Registro de la Propiedad tarde tanto. En mi caso tardaron 2 meses. Mira de hablar con el registrador o algún empleado del registro, para ver que problema hay.
los metros estan registrados en el catastro pero en el registro de la propiedad hay algunos menos. entonces crees que con que en el catastro esten bien el banco ya no me pondria ningun problema respecto a este asunto? muchas gracias.
Para que la empresa tasadora tome los metros reales, éstos deben figurar en el Registro de la Propiedad, no basta que el Catastro los haya tenido en cuenta (como bien dice Pau A. Monserrat)
dios entonces me temo que, según me dijeron en la notaría, me queda esperar esperar más tiempo. Mañana mismo me pondré en contacto con ellos para ver si ha pasado algo con el papeleo o simplemente, como me dijeron, no se meten una prisa.
hola hace 8 años compramos un duples con acceso a la terraza. en el cual no estaba dado de alta . devido a que el costructor dejo la obra y lo cojio otro constructor . que cambio lo que el la escritura horizontal don de deberia haber un desban con tanques de almacenamiento de gas para la calefaccion .segun la escritura horizntal . plantaron 6 trerrazas y les dieron acceso a seis duples . para poder aceder a ellas . este constructor tiene uno de estos duples y nos amenaza con que no podemos hacceder a ella . de hecho no esta en muy buenas condiciones y el año pasado tube que darle una mano de pintura para no tener umedades . cosa que no le gusto y que me hecha en cara que no es mio . ya que las terrazas estan dibididas por los bajantes del agua y sus respectibos desagues para cada terraza . pero tampoco las acabo y no las dividio . segun el nopodemos acer nada en ellas ni subir pero el se pasea por todas como si fuese de el . asta la ultima reunion de conunidad que se saco de la manga que eran de la comunidad y aprobecho para gastar dinero de la comunidad y pinto de nuebo todas las terrazas incluida la mia que ya estaba pintada . y todo acuenta de la comunidad . mi pregunta es que puedo hacer ? hay alguna manera de legalizar sea propiedad ? puedo cerrar y delimitar mi espacio que en el lugar fisico con los bajantes del agua con el acceso atrabes de mi propiedad ? gracias y perdonar las molestias