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La evolución del mercado inmobiliario se ha convertido en los últimos años en un gran problema nacional que no solo ha derribado uno de los grandes motores de nuestra economía sino que también ha llevado a muchos ciudadanos a poseer hipotecas que valen más que los inmuebles, algo que a efectos de balance es negativo para nuestro patrimonio personal. Bajo estas circunstancias ¿Somos más pobres?
El pinchazo de la burbuja se ha plasmado en la práctica en una gradual caída de precios que según muchos expertos aún no se ha ajustado todo lo que debería pero que de momento parece no tener freno.
Estas bajadas se han producido de forma similar en toda nuestra geografía pero algunas comunidades son más propensas a las variaciones bruscas por lo que el patrimonio de sus ciudadanos ha sufrido mayores cambios.
El techo de la burbuja
Las subidas de precios fueron constantes desde 1993 hasta el año 2007 (periodo en el que las viviendas se revalorizaron más de un 200%) tras lo cual se experimentó una caída continua que de momento no muestra signos de encontrar fondo.
A finales de 2010 nos encontramos a niveles próximos a los registrados en 2003 de modo que el retroceso en los precios es evidente.
Si hemos puesto a la venta nuestra vivienda podemos haber sentido esa presión a la baja pero aunque no lo hayamos hecho tenemos que considerar que nuestro patrimonio se está depreciando. Si tenemos una hipoteca es muy probable que corresponda a un precio que ya no es real por lo que estamos pagando un sobreprecio, especialmente si la adquirimos en 2006 o 2007.
En nuestro país comprar un inmueble era visto como una inversión y si lo vemos desde ese punto de vista ahora mismo podríamos decir que ha perdido gran parte de su atractivo dada la escasa posibilidad de recuperación de las vías de crecimiento de precios a medio y largo plazo. Si vemos los gráficos de la Sociedad de Tasación podemos observar la caída que ha continuado en el primer trimestre de este año con caídas próximas al 4%.
Ver gráfico ampliado (precio/m2)
Además, por la burbuja inmobiliaria y su ruptura se han perdido más de 750 mil empleos con los problemas para la economía nacional que esto supone así que los gráficos también pueden reflejar la caída del sector y los problemas de la población por pagar los precios anteriormente alcanzados. Por desgracia las deudas contraídas no pueden mermar de la misma manera.
¿Qué hacer?
Si tenemos o queremos vender la vivienda en estos momentos puede ser perjudicial intentar luchar contra la tendencia manteniendo los precios anteriores pues no solo no lograremos vender sino que cuando lo hagamos los precios aún se habrán depreciado más. Eso sí, debemos mantener la calma. De momento tenemos que admitir la pérdida real de valor que han sufrido las viviendas.
Si vivimos en comunidades donde tradicionalmente los precios por metro cuadrado han sido muy altos nos encontraremos con una mayor dificultad a la hora de mantener los precios pues en estas zonas se experimenta en mayor grado la variación y normalmente existe una mayor oferta y competencia. Las comunidades con precios más bajos parecen más “estables” y por tanto la pérdida de valor parece comparativamente inferior y se pueden mantener los precios algo más.
Ver gráfico ampliado (precio/m2)
Si consideremos que la vivienda es utilizada como aval en algunas importantes operaciones y que las entidades financieras tendrán que sacar los activos acumulados a precios competitivos entonces podemos hablar de descensos generales en la riqueza (los precios generales bajarán presumiblemente) que pueden afectar en el consumo en cierto grado.
Esperar puede no ser buena idea si tenemos en cuenta los movimientos que se deben gestionar para evitar una importante caída de precios cuando las entidades saquen los inmuebles acumulados a la venta por lo que vista la tendencia lo mejor es asumir la nueva situación y la pérdida de riqueza en este sector causada por la burbuja inmobiliaria.
Si a esto le sumamos el paro, las subidas del IPC y otros factores nos encontramos con un país que sin duda ha perdido parte de su poder adquisitivo.
En Actibva | El riesgo de las hipotecas multidivisas frente a los cambios del yen, El precio de la vivienda caerá un 20% hasta el 2012 asegura BBVA
Imagen | Germán R. Udiz
Comentarios
Bueno, eso depende.
A mí no me ha hecho más pobre porque no tengo una vivienda, además tal como están las cosas puedo encontrar alquileres más baratos que hace tres o cuatro años.
Ha hecho más pobre a mi familia que si tiene, además yo me enfrento a peores perspectivas laborales. Pero la caída de precios no es que me haya perjudicado demasiado.
Bueno, la caída es efecto de que la burbuja inmobiliaria se deshincha y esto afecta mucho a la economía nacional y a muchos empleos directos e indirectos. Creo que en mayor o menor medida nos afecta a todos un poquito.
Un saludo!
Es que era un poder adquisitivo falso. Subirse unos a otros los precios del metro cuadrado, si no se sostiene la demanda exterior por parte de extranjeros, es una ilusión de riqueza. Lo mismo podríamos vendernos piedras de río unos a otros cada vez más caras. O botijos. Lo que sea. El problema es que la demanda no es real. Se visaron más de 700.000 permisos de obra de pisos en 2006 y otro tanto en 2007, mucho más que la demanda y los pisos no dejaban de subir de precio contra toda lógica.
Lo impulsaba la expansión crediticia, iniciada por las Cajas, de hipotecas a mogollón. La gente no miraba el precio, sino el pago mensual de la hipoteca, que era a interés variable aprovechando que el euribor estaba relativamente bajo.
El caso es que no eramos más ricos, sino más endeudados. La deuda exterior neta de los españoles es de casi un billón de euros, la más alta del mundo en una moneda que no controlamos.
O sea, que la vivienda ha de bajar mucho y asumir pérdidas, si se quiere salir del pozo en que estamos. Hay mucho dinero inmovilizado y millones de metros cuadrados urbanizables creando ortigas que dificilmente se recuperará.
Muy interesante reflexión. Estoy de acuerdo con lo que comentas. Un saludo!
Si todos los que tenemos una vivienda somos más pobres, sobre todo los que adquirieron la vivienda en la cresta de la burbuja, esos tienen hipotecas que valen más que la vivienda.
Depende... el que lo hacer para especular sí, pero para los que quieren vivir yo creo que no sólo no les hace más pobres sino que, en un momento dado, hasta puede enriquecerles.
Me explico: creo recordar que el IBI se paga en función del precio de la vivienda (o del valor catastral)... si baja este parámetro, baja el IBI así que gastamos menos.
Que alguien me corrija si me equivoco...
Bueno lo de ser más pobres es un punto de vista. Teniendo en cuenta que el "nivel de riqueza" proveniente de tener una vivienda en propiedad era a costa de un endeudamiento para toda la vida yo no aseguraría que esa propiedad fuera un signo de riqueza.
Siguiendo ese razonamiento, realmente seremos más ricos dentro de 20 años, cuando los precios se hayan recuperado y el nivel de endeudamiento haya bajado por la amortización de las hipotecas.