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Algo muy grave está pasando en el sistema jurídico de EE.UU. en el ámbito de la regulación del préstamo hipotecario y los embargos por impago de la hipoteca. Si un ámbito económico debe tener una regulación garantista para el consumidor respecto del sistema bancario, éste es el relacionado con la vivienda habitual. Las garantías jurídicas que tiene el español hipotecado son mucho mejores y beneficiosas para él que las que la legislación de EE.UU. otorga al ciudadano.
Si en su momento la “creatividad” financiera americana provocó la crisis financiera más grande que las últimas generaciones hemos vivido, empaquetando hipotecas de buenos y malos pagadores conjuntamente y vendiéndolas a los mercados internacionales, ahora la inseguridad jurídica se ceba entre los propietarios de viviendas en EE.UU. que solicitaron una hipoteca y tienen dificultades para pagarla.
La regulación en materia de préstamos hipotecarios en España y en EE.UU. es muy diferente. La esencia de la hipoteca en España es que la vivienda es una garantía real que responde de todo o parte de la deuda contraída con el banco, pero que si no cubre el total adeudado no exime al hipotecado de responder con todos sus bienes presentes y futuros. En EE.UU. sólo responde la vivienda.
Más problemas con las hipotecas americanas
Si el titular de la hipoteca americana paga religiosamente, la diferencia jurídica entre las hipotecas de ambos continentes no se hace visible. El problema es que, como está ocurriendo en los últimos años, se deje de pagar o se pague con atrasos las cuotas. Si la hipoteca es reciente, seguramente la casa valga menos que la deuda. Esta es una cara de la moneda; la otra cara es que la normativa para ejecutar una vivienda en EE.UU. es mucho menos adecuada para proteger los derechos de los deudores de un préstamo.
De hecho, esta regulación laxa unida a la especial configuración de las entidades que intervienen en la concesión de las hipotecas norteamericanas, ha producido una ola de embargos fraudulentos en ese país. Tan grave es la situación que se ha iniciado una investigación a nivel nacional para dilucidar el número de “robos signatarios“ que pueden haberse cometido, o lo que es lo mismo, cuantas viviendas adjudicadas a los bancos se han producido por falsificación de documentos.
Diferencias entre las ejecuciones hipotecarias americanas y españolas
El mercado hipotecario de EE.UU. es diametralmente opuesto al nuestro. En España más del 95% de los préstamos los conceden entidades financieras, canalizando el ahorro de sus clientes. En cambio los bancos americanos prestan sólo un 50%, el resto lo conceden pequeños originadores locales o brokers.
Además en EE.UU. no existe Registro de la Propiedad con eficacia jurídica erga omnes, por lo que puede ocurrir que al ir a ejecutar una propiedad, ésta ya haya sido vendida a otra persona, que puede evitar el embargo si adquirió de buena fe. La posición teórica del prestamista, quién deja la hipoteca, por lo tanto, es peor que en España.
La ausencia de la garantía de los registradores de la propiedad en EE.UU., que son un segundo escalón que garantizan que las viviendas tienen un propietario actual cierto y que en el Registro de la Propiedad figuran todas las cargas sobre el inmueble (hipotecas, embargos, limitaciones reales a la libre disposición de los propietarios, entre otras) permiten que se inicie el proceso de subasta de una vivienda adquirida en metálico, sin hipotecas. Eso le pasó a Jason Grodensky en Florida.
La diferente garantía que el poder judicial da a las ejecuciones hipotecarias en Estados Unidos ha provocado que los jueces hayan autorizado que propiedades sean adjudicadas a los prestamistas en base a documentación entregada por firmas hipotecarias o intermediarias firmadas sin la debida diligencia (o incluso falsificadas). Si que unos propietarios pierdan su casa sin los trámites correctos es ya preocupante, catastrófico es que estas propiedades usurpadas indebidamente hayan sido vendidas después a otra gente.
¿Va a cambiar algo en la legislación jurídica hipotecaria de EE.UU.?
Actualmente la magnitud del problema es tal que entidades como Bank of America o GMAC Mortgage hayan anunciado medidas del calibre de suspender las ventas de viviendas bajo ejecución de hipoteca en todo el país para verificar la documentación.
Sin seguridad jurídica para propietarios, compradores y bancos un sistema hipotecario moderno no funciona. Hay expertos que reclaman un rediseño del sistema, que no funciona adecuadamente en momentos de crisis. La alternativa es la paralización total de las ejecuciones hipotecarias, la desconfianza en el sistema y demandas de millonarias contra los bancos americanos.
Cosas como estas hacen que uno se sienta agradecido de pertenecer a una cultura jurídica heredada de la antigua romana.
En Actibva | Subasta de inmuebles y ejecución hipotecaria
Imagen | bradleygee, Flickr
Comentarios
La historia que se ha liado en EEUU con estas hipotecas va a traer cola. Si ya eran Ninja y encima ejecutan como quieren, así le va a los productos financieros asociados
Desde luego que te embarguen la casa sin tener derecho a ello es un mal plan.
Esto nos recuerda la ventaja del Registro de la Propiedad, a pesar de todos los defectos que tiene en algunos aspectos nuestro sistema jurídico tiene sus ventajas.
Cierto, en España la protección jurídica es mucho más alta a estos efectos