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La existencia del Registro de la Propiedad es conocida por prácticamente todo el mundo, al menos por los que en algún momento han heredado, comprado, donado, hipotecado o edificado un bien inmueble. ¿Pero sabemos exactamente qué es y para qué sirve este registro público?
En esta entrada vamos a analizar su utilidad en el ordenamiento hipotecario español, sus funciones y su regulación básica. Es una figura central de la estabilidad jurídica del mercado inmobiliario, al dar seguridad a los derechos y obligaciones que se contraen en el ámbito privado y público en relación a los bienes inmuebles y los derechos reales que recaen sobre ellos.
Veamos que nos dice el artículo 1 de la Ley Hipotecaria sobre este registro:
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro, en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.
El Registro del la Propiedad nace con la finalidad de garantizar la seguridad del tráfico jurídico, de las transacciones inmobiliarias, facilita la financiación de muchas actividades al dar transparencia a las hipotecas y facilita al desarrollo de la política agraria y urbanística al proporcionar el conocimiento público de la situación jurídica de los inmuebles.
El Registro puede entenderse como aquella oficina pública, radicada en la capital del distrito hipotecario donde ejerce sus funciones, a cargo de los Registradores de la Propiedad y que depende, de modo inmediato, de la Dirección General de los Registros y del Notariado del Ministerio de Justicia.
También podemos definir el Registro como conjunto de Libros, siendo una reunión ordenada de los libros oficiales debidamente numerados y legalizados existentes en cada Oficina pública de Registro. En la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y de orden social, se recoge la obligación de pasar a soporte informático el contenido de los Libros y asientos de todos los Registros de la Propiedad y Mercantiles de España. Esta modernización de los Registros nos permite solicitar una nota simple por Internet y recibirla muchas veces en horas vía correo electrónico, por ejemplo.
La nota simple es la expresión de la publicidad registral más conocida y utilizada por el público en general. Nos proporciona información breve y concisa, en soporte papel o telemático, sobre la situación jurídica de una finca (breve descripción, propietarios así como cualquier restricción o prohibición que puedan afectarles y las posibles cargas).
Publicidad Registral
Los asientos registrales son públicos. La publicidad registral se efectúa bien mediante la expedición de
certificación, con eficacia probatoria del contenido de los asientos, bien mediante nota simple, con valor meramente informativo. El concepto clave de esta publicidad es la legitimidad que le da a quién adquiere del titular del Registro:
Quién adquiere de buena fe del titular que figura en los libros se convierte en el nuevo titular del inmueble, aunque no lo fuera el transmitente.
Entender este principio nos evitará muchos problemas; pongamos un ejemplo:
Juana compra una vivienda a Felipe, en efectivo por lo que no contratan ninguna gestoría sino que van directamente al notario de su localidad. Firman la escritura de compra-venta y Juana pasa a ser la nueva propietaria. Pero Juana no inscribe esta venta en el Registro de la Propiedad correspondiente; además Felipe sigue teniendo las llaves de la casa por que es la persona de confianza de Juana en el pueblo y ella no reside allí.
Un día Felipe, necesitado de dinero, decide hacerse pasar por el dueño de la vivienda del pueblo y la vende a unos recién llegados, Bill y Susan, firmando una escritura de compra-venta en otra notaría. Si Bill y Susan compraron creyendo que Felipe era el verdadero propietario y además tienen la diligencia de inscribir en el Registro la compra, pasan a ser legítimos propietarios pese a que Felipe no era el verdadero propietario de la vivienda. Cuando Juana se entere, deberá demandar a Felipe, pero nada podrá reclamar a Bill y Susan, que adquirieron de buena fe del titular registral.
Finalizaremos relacionando los actos y derechos inscribibles, dejando para próximas entradas la definición de los más relevantes y dejando claro que en España prevalece el sistema de numerus apertus en la creación de derechos reales (no hay una relación cerrada y limitativa de ellos):
- Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, como son los derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.
Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o
derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado. Por ejemplo, el caso del titular fiduciario.
Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.
Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos, el arrendamiento con opción de compra y el derecho de retorno del arrendatario de fincas urbanas.
Los actos y contratos que con diferentes nombres se conocen en las provincias que rigen fueros especiales con eficacia real.
Podemos estar satisfechos de la doble seguridad jurídica que implica la existencia de los notarios públicos, en primer lugar, y la intervención posterior de los registradores; este sistema proporciona una estabilidad y transparencia en el mercado inmobiliario de la que todos nos beneficiamos.
Más Información | Ley Hipotecaria (PDF)
En Actibva | Reforma de la Ley Hipotecaria
Imagen | br1dotcom, Flickr
Pau A. Monserrat, editor de Futur Finances
