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Derecho real de adquisición preferente: limitaciones a la discrecionalidad de enajenar

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Muro

Hemos visto que hay tres conjuntos de derechos reales: los de goce, los de garantía y los de adquisición. En esta entrada trataremos de éste último tipo de derecho.

Los derechos reales de adquisición se pueden definir como aquellos que facultan a su titular para, concurriendo ciertos requisitos, convertirse en propietario del bien sobre el que recaen; veremos que este derecho se puede dividir en derechos de tanteo, retracto y opción. Estos derechos pueden tener eficacia real por si mismos o mediante el acceso al Registro de la Propiedad.

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Vamos a desglosar el derecho real de adquisición preferente en sus variantes, pero antes de entrar en un análisis más profundo de cada uno, sería conveniente conocer como se definen:

  • Derecho de tanteo: atribuye la posibilidad de adquirir un bien con preferencia a otros sujetos interesados, en el caso de que el titular del bien decida trasmitirlo. Y en las mismas condiciones que los demás. Por ejemplo, el derecho de tanteo de un vecino respecto a una finca colindante; si decidimos vender esta finca, nuestro vecino tiene el derecho de tanteo, es decir, de comprar la finca por el precio pactado con otros posibles interesados.

  • Derecho de retracto: Es el derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. Si han entendido la definición, probablemente son abogados; para el resto de los mortales, vendría a significar, en el caso más sencillo, que si se vende la finca mencionada a otro que no es el vecino, sin decirle nada, éste puede ejercer su derecho de retracto y pasar a ser el propietario, subrogándose en lo pactado en la compra-venta, en lugar del tercero que ha ido de listo.
  • Derecho de opción: Concede a su titular poder adquirir una cosa, pagando su precio o realizando el cumplimiento de alguna prestación pactada con el concedente, dentro del plazo estipulado. Por ejemplo, la opción de compra pactada en el ámbito de un contrato de alquiler; es decir, el alquiler con opción a compra, siempre que esta opción se registre en el Registro de la la Propiedad.

  • Veamos ahora algunos tipos de derechos en particular, centrándonos en los que pueden resultar más conocidos y es más probable que nos encontremos con ellos en alguna ocasión:

    El tanteo legal


    En determinadas relaciones jurídicas la ley otorga este derecho a una de las partes cuando la otra quiere enajenar el bien. Estos supuestos están recogidos en los artículos 1636 y ss, 1655 y 1656 del Código Civil, en el 25 y 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre otros.

    Ejemplo de ello son el derecho de tanteo del dueño directo en relación al bien que pretende ser vendido por el dueño útil en los casos de fincas enfitéuticas. Importante también es el derecho de adquisición preferente del arrendatario respecto a la vivienda que pretende vender el propietario arrendador.

    El retracto legal


    Ejemplos de ello son el derecho de retracto de comuneros respecto a la enajenación de la cosa común, el de los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica menor de una hectárea o el retracto de coherederos, que se activa cuando uno de los herederos vende a un tercero su derecho hereditario antes de la partición de la herencia.

    El retracto convencional


    También conocido como pacto de retro, consiste en el derecho que se reserva el vendedor de recuperar la cosa vendida, durante un plazo determinado nunca superior a 10 años, devolviendo su precio y los gastos; para desplegar su eficacia real debe inscribirse en el Registro.

    Derecho de opción


    Puede configurarse como derecho real o personal según se pacte por las partes. Para poderse inscribir en el Registro se debe haber estipulado el precio de la finca, un plazo de ejercicio de la opción no superior a 4 años en el caso general y a la duración del alquiler en caso de contratos de alquiler con opción a compra. En caso de estar ante un derecho real debidamente inscrito, si el propietario enajena la cosa a un tercero, éste acepta la existencia del derecho de opción, como si de una compra con condición resolutoria se tratara.

    En definitiva, hemos dado un repaso de los principales derechos de adquisición preferente, que impuestos por la ley o pactados e inscrito en el Registro, limitan la discrecionalidad del vendedor a la hora de elegir libremente la persona a que se vende la cosa afectada por este derecho real.

    Más Información | Art. 1.507 y siguientes del Código Civil
    En Actibva | Los censos, un derecho real arcaico pero vigente
    Imagen | alicepopkorn, Flickr

    Pau A. Monserrat, editor de Futur Finances

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