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Cómo leer una nota simple registral

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Los inmuebles, y más específicamente la vivienda, se configuran en España como un elemento nuclear del patrimonio familiar. El Derecho español, consciente de la relevancia de estos activos, desarrolló un amplio marco legal para proteger los intereses de los que participan en el tráfico inmobiliario, girando al rededor del Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Por ello consideramos importante que todos sepáis cómo leer una nota simple registral.

Una nota simple registral es el documento, expedido por el Registro de la Propiedad, que nos informa sobre la realidad, a efectos jurídicos, de una finca inmobiliaria: descripción, ubicación, propietarios, cargas, avisos varios. Se trata del medio informativo más habitual y popular de los Registros de la Propiedad. Veamos a continuación qué podemos encontrar en una nota simple registral, tal y cómo se van ordenando los datos.

La finca registral

Tras el encabezamiento, donde figura el registro concreto que emite la nota simple, nos encontramos la finca registral, el inmueble sobre el que hemos pedido información. Todo el Registro de la Propiedad está organizado alrededor de dicho concepto, el de la finca. Las fincas son las que se van inscribiendo en los folios de los libros dque lleva el Registro, que irán recogiendo su devenir y situación actual. ¿Y que nos cuenta sobre la finca la nota simple, cómo la identifica?

  • En primer lugar identifica el tipo de finca: solar, prado, casa, elemento de una comunidad de propietarios, etc…
  • A continuación la describe fisicamente, debiendo indicar los metros cuadrados y los linderos al norte, sur, este y oeste, ubi ándola en una dirección y localidad concreta. Lo de los metros cuadrados tiene su trascendencia, lo de los linderos también, aunque lógicamente, estos a veces están sin actualizar.
  • También cabe que haya una descripción de posibles usos de la finca. Pensemos en que sea un participación indivisa de una finca que nos de derecho a aparcar en parcela X, o que sea un piso que pueda usar en exclusiva el jardín Y. En muchos casos, consta también la clasificación urbanística, y en las comunidades de propietarios el coeficiente de participación, básico para ejercer el derecho al voto en la comunidad y para determinar la cuota en los gastos.
  • Tras la descripción, o en un apartado distinto, la nota nos indicara que dicha finca esta inscrita en un determinado libro, tomo, y folio, bajo el nº de finca registral xxx del Registro de la Propiedad del lugar que sea. Dicho número de finca es clave. No hay dos números de finca iguales en un mismo Registro de la Propiedad. Identifica a la finca plenamente en ese Registro.
  • Es posible que también aparezca identificada por el idufir, que es un número exclusivo de dicha finca para todos los Registros, un sistema mucho más novedoso. Si es urbana, puede constar así mismo la referencia catastral.

Resumiendo: la nota nos da una amplia información sobre los aspectos físicos, jurídicos y fiscales de un inmueble concreto, que nosotros debemos cotejar con lo que conocemos del mismo.

La titularidad de la finca

A continuación, la nota examina quién corresponde dicha finca, quién es su propietario o propietarios actuales. Aquí conviene destacar las siguientes posibilidades o menciones que nos podemos encontrar:

  • Identificará al propietario o propietarios, en ocasiones pudiendo incluir la identificación fiscal, indicando si lo ha adquirido como privativo o ganancial (en estos caso puede o no aparecer el otro cónyuge, aunque es lo más frecuente).
  • Si son más de uno y no están casados, indicará su porcentaje de copropiedad (es el llamado proindiviso).
  • Si la propiedad plena se ha dividido entre nuda propiedad y usufructo, se recoge también aquí el nombre de los usufructuarios, indicando si si es temporal o vitalicio.
  • Nos dirá cómo se ha adquirido la condición de propietario (compraventa, herencia, etc), lo que puede ser muy relevante, dándonos información sobre el documento que se inscribió y quién (generalmente un notario) y cuándo lo emitió.

Las cargas de la finca

A continuación, lo más destacable que nos transmite la nota es si hay o no cargas registrales, es decir, limitaciones al uso o propiedad de la finca: hipotecas, servidumbres, alquileres,etc. Son una parte clave de la nota, pues configuran el derecho efectivo que tengamos sobre la misma.

Respecto a dichas cargas, conviene destacar que si hay más de una en la nota, se ordenan en función del momento de su inscripción, de forma que a la hora de poder afectar a la finca, las anteriores en dicho orden prevalecen sobre las siguientes.

Es posible que estas cargas realmente no estén vigentes, pero no hayan sido eliminadas del registro, al no aportarse la documentación necesaria para ello.

Anotaciones preventivas y notas marginales

En la nota es posible que figure otra información complementaria, a través de otras inscripciones llamadas anotaciones preventivas o notas marginales. Se ordenan de un modo similar a las cargas, pero a diferencia de estos no suponen una limitación a nuestros derechos sobre la finca. Su función es avisarnos, darnos información, que eso si, puede afectarnos. A continuación tenemos algunas de las más conocidas:

  • Afecciones fiscales: en determinados supuestos y para determinados impuestos, la finca queda afecta fiscalmente a una posible comprobación fiscal por las transmisiones, constituciones de hipoteca, etc, que hayamos realizado. Es decir, si alguien antes de nosotros no paga esos impuestos que le reclaman, la finca responderá de ellos durante un periodo de 4 años. No suele suponer un problema, aunque con la crisis fiscal existente no es descartable.
  • Afecciones urbanísticas: similar a la anterior, en relación con las obligaciones de contribuir en gastos en una junta de compensación, de urbanizar una determinada zona. requieren un análisis personalizado.
  • Embargos y demandas que afecten a la finca.
  • Suspensión de la fe pública registral (art. 207 de la LH), lo que significa que al haberse inscrito la finca recientemente a través de un método concreto, es posible que parezcan durante dos años terceros que nos la puedan arrebatar invocando un mejor derecho.

Conclusión

Es dificil encontrar otro documento patrimonial que en tan poco espacio contenga información tan relevante. Por ello conviene familiarizarse con el mismo para poder sacarle el mayor provecho, recordando siempre que las notas simples son meramente informativas, no vinculantes para el registrador por los errores que pueda haber cometido. Si queremos algo que si lo sea debemos solicitar un certificado registral.

Para ir practicando os animamos a que vayáis a vuestro registro y solicitéis una nota simple de vuestro hogar. O que estudiéis la que se incorpora en vuestra escritura de compraventa o hipoteca.

Más información | Ayuntamiento de Vigo
En Actibva | El Registro de la Propiedad, seguridad y publicidad jurídica, Cómo funcionan los embargos y la ejecución hipotecaria de inmuebles?
Imagen | woodleywonderworks

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