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¿Cómo de efectiva será la rebaja impositiva sobre la compra de viviendas nuevas?

3 comentarios

se vende... o no

El último decreto ley aprobado por el Gobierno de España para normalizar la situación del mercado inmobiliario ha consistido en la rebaja de tipos impositivos para la adquisición de vivienda nueva. Se ha pasado del ocho al cuatro por ciento de IVA hasta el 31 de diciembre de este año. ¿Se perfila como una medida realmente efectiva?

Para descubrirlo tenemos que analizar varios factores, pero el resultado más directo que observamos es que se rebaja el precio de las casas nuevas en un 4%, porcentaje que se sumará a las caídas experimentadas tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, cuyos efectos sobre el acceso a la vivienda todavía no han sido suficientes.

Si analizamos la raíz del problema es probable que nos encontremos con que, aunque existe un evidente problema de sobreprecio, el mayor inconveniente que existe a la hora de comprar una casa se encuentra en el acceso al crédito a causa de la situación económica imperante, la tasa de desempleo y las altas cifras de morosidad.

¿El estado compensará la rebaja con el aumento de ventas?

Los Técnicos del Ministerio de Hacienda (GESTHA) esperan que la medida sirva para reactivar el sector inmobiliario, aunque plantean sus dudas sobre su valor recaudatorio ya que llega en un momento en el que la prioridad del gobierno es reducir el déficit público.

En sus cálculos determinan que para compensar la pérdida de la rebaja impositiva haría falta vender el doble de viviendas en lo que resta de año. Es decir, vender cerca del 15% del stock actual. Ahora nos preguntamos ¿es posible?

Si aplicamos estos datos a las observaciones de la ministra de Economía, Elena Salgado, que habla de una compensación de la rebaja por el aumento de ventas tendríamos que pensar que se estiman vender 100.000 viviendas en lo que resta de año. Sin medidas efectivas que garanticen o faciliten el acceso al crédito se antoja una labor muy complicada en tan corto plazo.

Los compradores

Las entidades financieras se han convertido en compradoras masivas de activos inmobiliarios, para contrarrestar el impago de créditos concedidos en su mayoría a los propios promotores y en menor medida a los particulares que han realizado daciones en pago por no poder hacer frente a las hipoteca y por supuesto a las ejecuciones hipotecarias tanto a particulares como a promotores, por el mismo motivo.

Con la rebaja fiscal, se podría compensar en cierta medida la pérdida de IVA (no deducible) en el caso de que la compradora sea una entidad financiera, ya que la mayoría de dichas viviendas deben ser vendidas en precios ajustados a la baja, por la situación del sector.

Ahora bien, este efecto no es realmente tan relevante pues el decreto solo afecta a la vivienda terminada, cuando el mayor problema radica en la adjudicación de parcelas o promociones sin terminar (fuertemente depreciadas) que terminan en manos de las entidades y a las que no pueden dar salida fácilmente.

La medida logrará rebajar los gastos en la adquisición de viviendas tanto por parte de las entidades financieras, ya que aún siguen comprando, como de los particulares, que a su vez pueden realizar sus compras en dichas entidades gracias a las importantes rebajas que están realizando sobre los activos y a la facilidad de financiación que ofertan precisamente para liberarlos.

De esta manera, el descuento impositivo podría no ser especialmente relevante para el comprador final, pues no viene acompañado de medidas que faciliten la concesión de créditos y porque las rebajas más importantes ya están siendo aplicadas por las propias entidades.

Los vendedores

Con la medida adoptada, las promotoras podrán ver cómo se facilitan sus ventas de viviendas nuevas aunque dado el plazo de la medida resultará imposible terminar muchas de las promociones en construcción para poder aplicar el descuento sobre ellas.

En cualquier caso, el descuento puede ayudar a acelerar algunas ventas de viviendas en stock, lo que permitiría a los promotores (si venden por encima del importe de la deuda hipotecaria) pagar algunas deudas contraídas con otras entidades o industriales de la promoción.

De esta manera, la medida podría beneficiar especialmente a aquellas promotoras que se encuentren en concurso de acreedores.

Por otro lado, si antes decíamos que los bancos y las cajas eran los mayores compradores de vivienda también tenemos que decir que son los mayores vendedores. Las propiedades en stock suponen gastos para ellas y por eso están especialmente interesadas en políticas que les permitan continuar rebajándolas y ofreciendo financiación para darles salida en condiciones competitivas.

Conclusión

Medidas como esta son positivas, pero el plazo marcado puede ser insuficiente y hacer que no resulte más que un parche temporal que no afronta el problema de forma contundente. Como canario debo recordar que en esta comunidad la medida quedará sin efecto por aplicar el IGIC en lugar del IVA nacional, aún cuando existe un sobrante de más de 40.000 viviendas en ella.

Un asunto que merece mención aparte y que no ha sido mencionado: cuando un particular necesita vender su vivienda por debajo de su precio inicial (el que consta en el catastro urbano o valoración de Hacienda), algo prácticamente inevitable hoy en día, se puede encontrar con un problema debido a que Hacienda le puede girar una Liquidación Complementaria, por entender que vende o dona por debajo de su precio.

Es decir, como a la hora de vender se tiene que tributar como mínimo por el valor tasado por Hacienda, se penaliza la rebaja cobrándole dichos impuestos como donación. Otra cuestión tributaria, que también afecta, es el Impuesto Local de Plús Valía, al estar “actualizados” los valores en tiempos del boom inmobiliario.

Esto resulta contradictorio cuando nos encontramos en un escenario caracterizado por unos precios hinchados que necesitan adecuarse a la realidad. Pensemos que la penalización puede afectar a familias que han tenido que realizar la venta para afrontar sus pagos y que por tanto no están en una buena situación como para enfrentarse a este efecto indeseado. ¿Cuándo se actuará sobre esto?

En Actibva | ¿Qué es una hipoteca a la suiza?, ¿Alquilar la vivienda a sus desahuciados?, Quo Vadis vivienda: ¿qué esperamos del próximo semestre en el mercado inmobiliario?, Previsiones vivienda para el 2011: menos ventas, precios a la baja y subida de tipos de interés

Imagen | Cristophotos

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Comentarios

  • 1

    Avatar de iahorro_2 !

    Muy interesante la mención a las liquidaciones complementarias de las CC.AA en el ITP.

    Es lamentable la inseguridad jurídica que supone y la penalización de las ventas con pérdidas (a un precio bajo).

    Además la medida de bajar el IVA sin tocar ITP es un agravio comparativo; se beneficia a las promotoras para que vendan más barato, pero no a los ciudadanos. Incomprensible.

  • 2

    Avatar de Lawson !
    Lawson | 3 estrellas

    Muy buen análisis... muy completo.

    Me pregunto si la rebaja de Iva repercutirá realmente en el cliente o será más beneficio para el vendedor...

  • 3

    Avatar de yonderboy !

    Yo ni por esas me ccompro ahora una casa.

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