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La gente que ha firmado una hipoteca recuerda que un día se sentó ante un notario que, en el mejor de los casos, le explicó que se comprometía a pagar un préstamo con unas condiciones financieras determinadas. Lo que seguramente no sabe es que, aparte del impago de las cuotas mensuales, hay otros casos en los que la entidad financiera puede dar por vencida la deuda y exigirnos la devolución del total pendiente.
Es esa parte de la escritura que nadie conoce; de hecho, aun que sea un grave error, casi nadie se lee la escritura de préstamo con garantía hipotecaria. Incluso hay gente que no sabe que en su casa debería tener dos escrituras, la de compra-venta y la de la hipoteca. Vamos a abrir la escritura por la primera página y llegaremos al apartado causas de resolución anticipada para analizar que tipo de cláusulas recoge.
En general los clientes bancarios somos gente muy crédula. Creemos que nuestro director de toda la vida es un señor muy majo que solo quiere nuestro bien y que las hipotecas son buenas o malas, según nos digan el responsable de nuestra sucursal y nuestros amigos. De hecho, en mi trabajo, como asesor independiente en este campo, me hacen muy habitualmente esta pregunta:
¿Es buena la hipoteca que he firmado? Y la respuesta es que no hay hipotecas buenas ni hipotecas malas; depende de las cláusulas de la escritura. ¿Se las ha leído usted?
La respuesta suele ser un rictus facial y una expresión de anonadamiento muy peculiar. Veamos ahora de aliviar este descorazonamiento. Tenemos que saber, como clientes bancarios, que las escrituras de hipoteca no siguen un modelo estándar para todos los bancos. Varían las cláusulas según la praxis de la propia entidad financiera y de nuestra capacidad de negociación. Impera, por tanto, la libertad de contratación plasmada en el artículo 1.255 de nuestro Código Civil, con sus limitaciones legales. En el caso de las cláusulas de vencimiento anticipado, no hay ninguna negociación; a entidad financiera las estipula y el cliente las acepta. Son lo que en derecho llaman condiciones generales de contratación, cuya norma de referencia es la Ley 7/1998 (PDF).
Por tanto, simplificando, veremos las cláusulas más habituales que nos imponen las entidades financieras en el caso de las causas de vencimiento anticipado teniendo en cuenta que si alguna de ellas pudiera ser considerada de carácter abusivo, se consideraría nula de pleno derecho y, por tanto, será como si nunca hubieran existido.
Una cláusula de vencimiento anticipado puede ser inscribible en el Registro de la Propiedad o no, y en el caso de no serlo puede ser válida o nula. Una cláusula válida pero no inscribible significa que se da por buena pero la entidad financiera debería acudir a un procedimiento judicial diferente, para exigir el vencimiento anticipado, a las inscribibles , que tienen repercusión en la garantía real.
Son cláusulas de vencimiento anticipado inscribibles:
- Las de vencimiento por impago de alguno de los plazos. La que todos conocemos, por no pagar las cuotas de la hipoteca.
Por disminución del valor de la finca, si no se amplia la garantía a otros bienes, siempre que no se deje a juicio del acreedor o perito que éste designe. La normativa hipotecaria recoge los casos en que el acreedor deberá aportar garantías adicionales por la caída del valor de tasación del inmueble
Por no asegurar la finca en compañía de reconocida solvencia, salvo que se deje a juicio del acreedor. O por impago de las cuotas del seguro obligatorio de la vivienda.
Las relativas a puras obligaciones accesorias del deudor que estén garantizadas con cláusula de vencimiento anticipado.
Pactos válidos pero no inscribibles:
- Por infringir algún principio hipotecario:
Por ejemplo el vencimiento anticipado por disminución del valor de la finca, a juicio del acreedor o apreciada por perito designado por éste, si no se amplia la garantía a otros bienes, por ir en contra del principio de determinación.
Por no tener trascendencia real:
Es decir, que no son inscribibles los pactos de vencimiento anticipado por incumplimiento de obligaciones que no sean las que naturalmente derivan de la hipoteca; podríamos mencionar algunos como podría ser la prohibición de arrendar sin consentimiento, por inexactitud de los datos aportados para conseguir la aprobación de la hipoteca o situaciones en que se aprecia la disminución del patrimonio del deudor o riesgos de insolvencia.
Por ejemplo, en mi propia escritura, leo en el apartado Clausula 6ª Bis.- Causas de Resolución Anticipada que mi banco me puede exigir que le devuelva todo lo que me ha dejado para adquirir mi vivienda en el caso siguiente, entre otros muchos:
Alteración del destino pactado por la cantidad prestada; me dejaron el dinero para pagar los gastos de la permuta y para reformas. Si yo hubiese destinado lo prestado a comprarme un coche, me podría haber llamado mi director y exigirme que le devolviese lo prestado. De nada me hubiese servido decirle que lo que se da no se quita.
Con este recorrido a través de una de las partes de nuestra escritura de préstamo hipotecario pretendemos haber conseguido hacer ver al lector dos cosas: qué las escrituras no son iguales en todos los bancos y que hay que leerlas antes de la firma con atención y, si es preciso, contar con el asesoramiento profesional de un experto. Como siempre digo, la hipoteca probablemente es la inversión más grande de su vida y vale la pena invertir el tiempo y dinero necesario para elegir la que más se adapta a su perfil.
Más Información | Estudio de Elena Bellod: Cláusulas de vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario. Resolución de la DG del Registro y Notariado del 2/10/2006
En Actibva | ¿Qué hago con mi hipoteca?
Imagen | Daquella manera, Flickr
Pau A. Monserrat, editor de Futur Finances
