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Mucho se habla de la restricción crediticia y del cierre del grifo en el acceso a los préstamos para particulares y empresas. Sin entrar en el terreno empresarial, donde la evaluación de operaciones es mucho más compleja, los particulares no sabemos en muchas ocasiones qué requisitos nos pide una entidad para aceptar una solicitud de préstamo hipotecario.
Tenemos que tener en cuenta que gran parte del frenazo en el acceso al crédito hipotecario, se origina entre los propios compradores. Si el número de transancciones cae por los precios elevados, si el propio comprador no considera adecuado comprar, no va asolicitar esa hipoteca y por tanto la concesión global cae. Esta es otra consecuencia más de la explosión de la burbuja inmobiliaria.
Por contra, tenemos que tener presente que las entidades financieras no dejan de ser “tiendas de dinero” y su negocio principal es la concesión de préstamos y la captación de depósitos. Dentro de estas líneas, todas las entidades tienen que mantener su líneas de actuación y los criterios de concesión de créditos pueden ser más o menos estrictos, pero siguen siendo los mismos.
Importe de tasación y valor de compraventa
Este es el principal parámetro a tener en cuenta actualmente para solicitar un préstamo hipotecario. Los tiempos de financiación al 100% sobre el valor de tasación han pasado casi a la historia, si no por el riesgo de impago, si por el riesgo de caida de valor del inmueble hipotecado.
En esta línea, los importes usuales de hipoteca se encuentran entre el 70-80%, puntuando muy favorablemente en todas las entidades que dicho porcentaje sea incluso menor.
Capacidad de devolución del préstamo
Este punto refleja los ingresos netos que disponen los titulares de la hipoteca para hacer frente a los pagos mensuales del préstamo. Como es natural, cuanto más ingresos tenga disponible, mayor será mi capacidad de pago. El porcentaje idóneo de
cantidad mensual comprometida en créditos es del 34% mensual. Por ejemplo, si tengo unos ingresos de 2.000 euros, mis pagos mensuales no deberían superar los 667 euros.
En este ejemplo, si antes de solicitar la hipoteca ya tengo otro préstamo, por ejemplo un cohce de 200 euros mensuales, mi capacidad de pago óptima para la hipoteca es de 467 euros mensuales.
Ese porcentaje debe de ser bajo porque si nos decantamos por un crédito a tipo de interés variable, las oscilaciones en los tipos de interés repercuten en mi capacidad de pago. Si inicialmente tengo un porcentaje libre de créditos del 50% con un préstamo a tipos bajos, una subida de tipos, puede disminuir mi renta disponible a un 20%. Recordemos que hay que vivir además de pagar letras, punto que a muchos se les puede olvidar en el transcurso de la compra de una vivienda.
Estabilidad laboral y avalistas
Hay una máxima por ahí que dice que
“el banco quiere dinero y no ladrillos”. Cuando la
estabilidad laboral es más comprometida, como puede ser trabajador autónomo o contratos laborales, nuestra fuente principal de ingresos se puede resentir por las circunstancias ajenas a nuestro propio desempeño laboral.
En estos casos, contar con un aval es requisito que suele garantizar la responsabilidad de pago del préstamo y le otorga mayor fortaleza en su concesión. Los avales son buenos mecanismos para reducir los perfiles de riesgo en hipotecas complicadas. Imaginemos un autónomo joven que se compra una vivienda él solo.
En la otra parte de la balanza, tenemos la situación laboral más estable posible que serían los empleados públicos que sean funcionarios de carrera. Este perfil es estable porque no peligran sus ingresos mensuales ni su puesto de trabajo, salvo, claro está, circunstancias excepcionales.
Para facilitar toda esta tarea de evaluación de riesgo y comprobar qué entidades financieras se adaptan a nuestro perfil de ingresos y situación personal, se ha puesto en marcha una herramienta muy interesante que es HelpMyCash. Esta herramienta presenta un simulador de riesgo y una serie de entidades financieras que conceden préstamos hipotecarios a los perfiles seleccionados.
Además, presenta una utilidad funcional sumamente interesante dado que localiza las ofertas por zonas geográficas, mejorando la labor de búsqueda de una hipoteca para una operación de compraventa inmobiliaria o una refinanciación en esta línea.
En Actibva | La guía de los préstamos hipotecarios
Imagen | kiz
Remo, editor de Pymes y Autónomos y El Blog Salmón
Comentarios
Me será muy útil, eso sí, si antes consigo encontrar casa :-(
Muy útil la herramienta ésa que comentáis.
interesante
Bueno, eso de encontrar casa es más dificil y si la herramienta tiene buena presencia desde luego