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Llevamos algunos posts exponiendo algunas combinaciones de productos enfocados fundamentalmente al ahorro y a la inversión. Pero a la hora de obtener financiación, también nos podemos encontrar con algunos productos combinados sumamente interesantes como son la hipoteca endowment.
Este tipo de hipoteca es un contrato mixto entre hipoteca y póliza de seguro en donde el hipotecado sólo paga intereses durante la duración del préstamo y la cobertura del seguro es un seguro de vida que cubre el importe principal de la hipoteca. A la finalización del plazo de hipoteca, hemos conseguido capitalizar el total del préstamo y si morimos antes, el seguro cancelará la deuda hipotecaria.
Por estos motivos el hipotecado tiene que hacer frente a las primas que se pacten por la póliza de seguro de manera independiente a los intereses. Es importante no confundir este producto con las hipotecas a las que se asocia un seguro de vida en caso de fallecimiento del titular del préstamo y el beneficiario es el banco dado que ese tipo de seguro se extingue en el momento que cancelamos el préstamo.
Esta hipoteca no tiene mucha penetración en nuestro mercado financiero, al contrario que ha ocurrido en Reino Unido, por ejemplo. Aún así, en el reino Unido las hipotecas con cláusulas endowment han caido
desde un 63% a principios del 93 a un 4% residual (PDF) en el año 2003. esta crisis de este tipo de hipotecas fue provocada por el aumento en costes de las primas del seguro con la combinación de tipos fijos de interés más elevados.
No obstante, después de la experiencia que hemos tenido con las hipotecas a tipo variable, en donde una mera fluctuación al alza en los tipos de interés ha puesto en peligro la situación familiar y el acceso a la vivienda de muchos perfiles, creo que una combinación adecuada de esta fórmula de financiación puede ser la oportuna en estos momentos.
Imaginemos una hipoteca de 200.000 euros a un 4% fijo. Tendríamos que pagar solo los intereses, por un importe mensual de 667 euros en intereses y supongamos una prima anual de seguro de 500 euros para el primer año. Con estos niveles tenemos dos factores opuestos a tener en cuenta en la hipoteca:
Podemos acceder a importes hipotecarios más altos al eliminar de la ecuación de retorno el importe del capital prestado. Con lo cual, mejorarían las condiciones de acceso a la vivienda para jóvenes.
- Los intereses fijos con el capital estable, se ven favorecidos por el efecto de la inflación. Cada año que pase necesitaré menos esfuerzo económico para pagar los intereses de dicho préstamo.
- La prima total del seguro de vida será creciente en el tiempo, dado que el riesgo de muerte es mayor, pero esta prima también se debe amortiguar por el efecto de la renovación anual.
He preguntado en un par de entidades financieras si ofrecen este tipo de hipoteca y en principio la respuesta ha sido negativa, pero existir existen y sigo a la búsqueda de ellas.
Este tipo de hipotecas presentan algunos problemas legales a la hora de la inscripción de los pactos de pago frente a la póliza del seguro, al no tener la consideración de condiciones inscribibles en el Registro de la Propiedad y por este motivo, creo que no han comenzado a ofrecerse dentro de los distintos productos hipotecarios.
Vía | Iuris Civillis
Imagen | procsilas
En Actibva | Subrogación hipotecaria o cómo cambiar de banco
Remo, editor de Pymes y Autónomos y El Blog Salmón
