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La aprobación del RD 716/2009 de Regulación del mercado hipotecario y otras normas ha traido novedades importantes en el desarrollo de la cobertura de las garantías de los préstamos hipotecarios.
La novedad que más afecta a los consumidores hipotecarios es la regulación en el mecanismo que hay que seguir para solicitar la ampliación de garantías en el préstamo suscrito si la vivienda bajara de valor en exceso. Ojo con este punto y el sensacionalismo que se crea en algunos medios informativos y de defensa de los consumidores puesto que esta ampliación de garantías no es ninguna novedad.
En la ley 2/1981, en el
artículo 5 ya se contemplaba esta ampliación de garantías sobre el préstamo si por las circunstancias que fuera
el bien hipotecado disminuía su valor un 20% por debajo del valor de tasación. En este reglamento, se viene a estructurar el procedimiento de ampliación de garantías que se queda de la siguiente forma para personas físicas:
La entidad financiera no puede solicitar la ampliación de garantías hasta que se exceda la cobertura marcada en un 20% de los límites expuestos en la ley. Estos límites generales son:
- 80% del valor de tasación para hipotecas sobre construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas.
- 60% del valor de tasación para el resto de hipotecas.
En el caso de viviendas que se encuentren con una hipoteca sobre el 80% del valor de tasación, la nueva tasación tiene que se un 17% más baja para que la entidad financiera solicite garantías adicionales. Pero esta situación debe mantenerse como mínimo un año para poder activar el procedimiento de ampliación de garantías.
Este año se considerará desde que la entidad financiera haya realizado el registro contable de disminución de garantías sobre nuestro crédito hipotecario. Para poder practicar esta inscripción contable se ha tenido que llevar a cabo una nueva tasación que certifique la caida de valor en las garantías. No se puede llevar a cabo de manera aleatoria ni por la influencia del mercado.
Si nuestro préstamo llegara a verse en esta situación, tenemos varias opciones:
- Amortización parcial del préstamo que no cubra la garantía hasta que el importe de nuestra hipoteca sea el 80% del valor de tasación.
- Ampliación de garantías reales de manera adicional a nuestro préstamo hipotecario.
- Devolución de la totalidad del préstamo, que se da por implícita si en el plazo dedos meses desde el requerimiento de la entidad financiera si no hemos realizado ninguna de las operaciones anteriores.
Como vemos, el mecanismo no tan simple ni tan rápido, dado que contamos con un plazo de doce meses para restituir parcialmente el crédito, vender la vivienda o ampliar garantías de alguna forma.
Es una reglamentación que era necesaria llevarla a cabo y dudo mucho que se lleve a cabo por parte de las entidades financieras salvo hipotecas que vean mermadas sus garantías sustancialmente. Mirando al pasado, desde el año 81 que existe esta posibilidad no conozco ningún caso que se haya ejercitado y esta no es la primera crisis inmobiliaria por la que atravesamos. Basta con mirar a los 90.
Remo, editor de Pymes y Autónomos y Ahorro Diario
Más Información | RD 716/2009 de Regulación del mercado hipotecario
Imagen | kevinmarsh
En Actibva | La guía de los préstamos hipotecarios
Comentarios
interesante
Es decir, que habrá que aumentar los pagos por la pérdida de valor del inmueble.
interesante
Será la postura más lógica en el caso de no disponer de garantías reales adicionales. Aún así, no creo que la medida se lleve a la práctica
Vale, ahora lo entiendo mejor… porque como tú dices Remo, algunos medios han optado directamente por el sensacionalismo en relación a esta medida.