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Cuando hay una separación o divorcio surgen muchos problemas, entre ellos qué hacer con la vivienda conyugal y el préstamo hipotecario que la grava. Si además hay avalistas por en medio o hijos menores de la pareja rota, los problemas pueden llegar a desembocar en un auténtico calvario. En la entrada anterior formulamos el problema, en ésta miraremos de encontrar las soluciones.
Trataremos de dar nuestras propuestas financieras y jurídicas para que este doloroso trance afecte lo menos posible a la salud económica de ambas partes, de los avalistas y otros implicados en el préstamo hipotecario. Y siempre teniendo en cuenta como pilar principal el bienestar de los hijos.
La problemática del
divorcio con deudas comunes no es nueva; lo que si es nuevo es la separación de parejas recientes, generalmente jóvenes, con hipotecas que gravan más del 80% de la tasación de la vivienda y en un mercado de compra-venta bastante ilíquido.
No vamos a profundizar en el problema añadido de los hijos no emancipados, pero siempre hay que optar por la solución más satisfactoria para su estabilidad vital. Básicamente decir que en estos casos el miembro de la pareja que se queda los niños tiene derecho a vivir en el nido familiar, sea o no sea propietario.
Veamos las opciones que tiene la pareja que cesa en su unión afectiva pero sigue atada al préstamo hipotecario:
Dar la casa al banco
Técnicamente la
dación en pago del inmueble a la entidad financiera a cambio de saldar la deuda hipotecaria. Esta opción es una transformación de la relación jurídica que no es, ni mucho menos, algo a lo que esté obligado el banco.
Aceptará siempre que le
sea más favorable que ejecutar la hipoteca, cobrarse de nuestras nóminas o ir contra los avalistas. Si nuestros avalistas son medianamente solventes, la hipoteca está muy cargada respecto al valor de la casa, tenemos otras deudas con otras entidades financieras o nuestro trabajo es medianamente bueno, al banco no le va a interesar quedarse el inmueble.
Esta opción ha sido utilizada sobretodo en el caso de parejas inmigrantes que se volvían a su país de origen. En este caso, el mal menor para la entidad prestamista ha sido aceptar una dación en pago. En los demás casos, va a depender de la política de cada entidad.
Lo que no es factible en absoluto, es que un miembro de la pareja quiera dar su parte al banco, como oí preguntar en una ocasión. La dación en pago de una mitad indivisa no existe en el sistema financiero.
Vender de mutuo acuerdo
No voy a insistir en los problemas que tiene vender un inmueble actualmente. En principio hay que poner a la venta el bien de forma rápida y a un precio razonable. El tope mínimo es, en principio, la
deuda pendiente de la hipoteca (con lo que frenará muchas ventas ya que la tasación es muy probable que sea más baja que cuando se compró).
Lo que tiene que quedar claro es que ambas partes quieren vender y ponerse de acuerdo en el precio antes de nada. Tal vez se pueda acudir al banco para que la incorpore a su oferta de viviendas, ya que es más fácil que la entidad que tiene la hipoteca quiera financiar a los posibles compradores.
Un miembro de la pareja se queda la vivienda
Hay dos formas de que uno de los miembros adquiera la propiedad de la vivienda y una tercera que implica el uso pero no la propiedad:
- En primer lugar, la más justa a priori si no hay hijos comunes, es qué una de las partes adquiera la plena propiedad de la vivienda y asuma la hipoteca pendiente. El procedimiento para ello es hacer una extinción de condominio, que conlleva gastos de notaría, registro, gestoría e impuesto de actos jurídicos documentados. Para ello el banco debe aprobar una nueva hipoteca cuyo titular sea únicamente el que adquiere la propiedad. Ello será posible si éste tiene una capacidad económica suficiente para asumir el pago de la cuota. Si hay avalistas de la otra parte, lo lógico es que dejen de serlo en el nuevp préstamo.
La segunda opción es que mediante sentencia judicial una de las partes adquiera la propiedad plena de la vivienda, comprometiéndose a pagar la cuota de la hipoteca. Suena bien, pero mucho cuidado. A quién cede la propiedad le acaban de meter un gol en propia puerta. Dejará de ser propietario de la casa, pero seguirá siendo titular de la hipoteca. Y si la ex-pareja no paga, la entidad financiera puede ir contra su nómina y bienes si le conviene.
Qué por sentencia de divorcio o acuerdo entre las partes el cónyuge en cuya compañía se quedan los hijos tenga uso de la vivienda conyugal, incluso si ésta es propiedad de la otra parte. No hay cambio de propiedad pero el propietario se tiene que ir a vivir a otra parte.
Pactos amistosos varios
Romper la relación sentimental no tiene por que significar tirarse los trastos a la cabeza. Si no se pierde la amistad, hay muchas opciones para no perder la vivienda ni la salud. De la amplia casuística posible, podemos destacar:
- Uno se queda en la vivienda y alquila habitaciones; el otro se marcha a casa de sus padres, amigos o alquila y los ingresos por alquilar habitaciones van a un fondo común para sufragar la cuota de la hipoteca y el alquiler del exiliado.
La más curiosa pero no menos factible: la pareja sigue viviendo en el mismo hogar pero sin compartir cama. Una alternativa nada deseable anímicamente hablando pero frecuente con la crisis económica actual.
Esperamos haber dado cuatro pinceladas útiles para aquellos que se encuentran en una de las situaciones descritas. Mantener la calma y seleccionar la opción menos mala para todos los implicados es posible y deseable. Una ruptura sentimental es algo que desgasta mucho, no la compliquemos con una ruina económica.
En Actibva | La hipoteca y la separación (I): La problemática de la pareja rota
Imagen | Iván Cabrera, Flickr
Pau A. Monserrat, editor de Futur Finances
Comentarios
interesante
Hay parejas que la mejor solución que hubieran tenido habría sido no casarse o comenzar una convivencia
interesante
Pues sí.
Bueno, la parte sentimental y afectiva no se recoge en este post ;)
interesante
Yo la he vivido en un familiar que uno de los dos se quede con la casa y la hipoteca. Pudo asumir la totalidad del préstamo y la otra persona volvió temporalmente a casa de sus padres. Pero claro, eso fue hace unos años antes de que el precio de la vivienda ascendiera por las nubes y sin niños.
interesante
Yo conozco un par de casos también, con resultado desigual. Es uno de esos problemas que no siempre puedes ver venir, aunque sepas que te estás exponiendo :)
interesante
Estupendos posts (y no pq me hayas citado, ;) ). Uno problema serio es que hay determinados profesionales jurídicos que no asesoran adecuadamente en lo financiero a sus clientes, haciéndoles creer que el mero acuerdo entre partes y la sanción judicial del mismo comprometen al Banco.
Gracias por intervenir, Echevarri. Se hace lo que se puede ;) Lo del asesoramiento parcial o incluso torcitero es cierto, me pasó con un compañero de despacho. Me venía todo contento por que la abogada de su mujer le quería hacer firmar que la hipoteca la "asumía" su ex y se quedaba la casa. Suerte que me preguntó.
Hola Buenas tardes, quisiera saber si hay alguna solucion a mi problema: Yo soy avalista de un prestamo hipotecario que mi hermana antes de separarse pidio para la vivienda, resulta que se han separado y el exmarido se ha quedado la vivienda, pero el avalista sigo siendo yo, ¿hay algna forma para quitarme como avalista?, ya que se ha quedado la casa mi excuñado._esperando contestacion un saludo._gracias_Damian.
Me temo que salvo que el banco acepte quitarte de avalista (lo cual es improbable) o el ex solicite otra hipoteca en la que no estés, seguirás de avalista. No me cansaré de repetirlo: nunca avales, salvo que estés dispuesto a perder el dinero que avalas.