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Existe un producto financiero destinado a convertir en renta mensual el valor de una vivienda y su nombre es “Hipoteca Inversa”. Este desconocido producto, que poseen Cajas, Bancos y algunas entidades especializadas, puede ser una interesante herramienta en tiempos de crisis dirigido a personas mayores de 65 años ya sean pensionistas o dependientes.
Pese a lo apetecible que pueda parecer este producto para complementar las pensiones debemos conocer los pros y contras que lo acompañan para considerar si se adecua a nuestras necesidades. Por otro lado surgen muchas dudas al respecto que vamos a intentar resolver.
Requisitos
Generalmente la edad mínima exigida para acceder al producto será de 65 años aunque puede variar dependiendo de la entidad en la que se negocie y las condiciones particulares del solicitante. En España es habitual que el límite se ubique en torno a los 70 años. Además podemos encontrar límites distintos para casos de dependencia por lo que lo más adecuado en consultarlo con nuestra entidad financiera.
Además de la edad es necesario que seamos titulares de una vivienda en propiedad, preferiblemente si es nuestra residencia habitual pues así podremos disfrutar de la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Por otro lado decir que percibiremos la renta resultante exenta del IRPF aunque se trate de una segunda residencia. De esto se adivina que podremos suscribirla sobre segundas residencias pero en este caso no disfrutaremos de la exención nombrada (IAJD), que supone su principal beneficio fiscal.
Por otro lado cabe destacar que se puede suscribir por más de un titular de la vivienda (un matrimonio, por ejemplo) y que no se perderá la propiedad de la misma ni su uso y disfrute .
Si al negociar este producto ya tenemos suscrita una hipoteca deberemos cancelarla previamente a la contratación. Ante estos casos las entidades financieras adelantan el capital que servirá para cancelar la hipoteca en vigor en el momento de la firma.
Renta percibida
La renta percibida dependerá principalmente de dos factores que serán el valor de la vivienda y la edad del solicitante del producto financiero. Según avanza la edad del suscriptor aumentará la renta mensual que se percibirá por la operación.
El importe percibido también dependerá de si se suscribe una hipoteca inversa vitalicia, temporal o de disposición única. Cuanto mayor sea el suscriptor más aconsejable suele ser la renta temporal pues normalmente tiene una cuantía superior a la vitalicia y atendiendo a nuestra esperanza de vida resultará más lucrativo para el que contrata el servicio.
Estas operaciones financieras conllevan una serie de gastos que serán: gestoría, liquidación de impuestos, notario y registro. Nuestra entidad adelantará estos gastos a cuenta del préstamo y el único gasto que tendríamos que afrontar directamente sería el de la tasación de la vivienda.
- Hipoteca inversa vitalicia: El suscriptor percibirá una renta mensual vitalicia que en cualquier caso será menor a la renta temporal. Esto es así pues las entidades quieren asegurarse no repartir una renta superior al valor de la vivienda, por lo que varía de un caso a otro atendiendo a la edad y el valor de la propiedad. En el siguiente cuadro muestro un cálculo aproximado para que podamos ver cómo aumenta el valor de la renta según la edad del suscriptor con una vivienda de 250.000 euros.
Este producto está compuesto por un crédito hipotecario a interés fijo y un
seguro de renta vitalicia que se activa si el cliente sobrevive al plazo máximo del crédito. En este caso la aseguradora pagaría la renta vitalicia hasta el fallecimiento del asegurado pero tenemos que tener en cuenta que estar rentas no están exentas aunque cuenta con la ventaja de tributar a un 1,52% de la renta.
- Hipoteca inversa temporal: Se percibe una renta durante un periodo negociado en el que ser recibiría el total del valor de venta de la vivienda. Una vez cubierto el valor de la vivienda no se perdería el uso de la misma pero se dejarían de percibir renta. Dependiendo del valor de la propiedad, la edad del suscriptor y el periodo pactado variará el valor de la renta aunque al estar limitada por el valor total de la vivienda suele ser más ventajosa que la vitalicia para edades más avanzadas.
- Hipoteca inversa de disposición única: Se percibirá una cantidad única basada en el valor de tasación de la vivienda.
Cancelación
Las hipotecas inversas pueden ser canceladas en cualquier momento y la mayoría de las entidades no cuentan con comisiones al respecto. Eso si, deberemos devolver la cantidad percibida hasta el día de la cancelación. Tenemos que tener en cuenta que al firmar la hipoteca no hemos renunciado a la titularidad de la vivienda sino que la hemos utilizado como garantía.
Al momento de la cancelación el importe adeudado corresponderá no solo a las cantidades percibidas sino que tendremos que contar con los gastos iniciales abonados por nuestra entidad más los intereses generados hasta el momento de la cancelación.
Liquidación
Ante el fallecimiento del suscriptor de la hipoteca inversa se pueden producir varios escenarios y posibilidades pues los herederos recibirán tanto la propiedad de la vivienda como la deuda anexa a la misma (proveniente del dinero otorgado al que era su titular).
Esta deuda, dependiendo del caso variará respecto al total del valor de la propiedad pero la media se sitúa en un 50% del valor de tasación. Por tanto los herederos deberán decidir entre tres opciones principales:
- Realizar una nueva hipoteca para cubrir la deuda (pudiendo por ejemplo alquilarla para costearla)
- Pagar la deuda
- Vender la casa para pagar la deuda, y en caso de existir beneficio quedarse con la diferencia.
Espero que con los conceptos que hemos tratado se haya aclarado un poco la naturaleza de este desconocido producto aunque siempre es recomendable realizar una consulta personalizada a vuestra entidad financiera en caso de estar interesados en contratarlo ya que las condiciones pueden variar significativamente en cada una según nuestro caso particular.
En Actibva | Consejos para contratar la mejor hipoteca (2): La negociación del precio de compra-venta, Los seguros de la hipoteca: ¿cuánto encarecen la cuota mensual?
Imagen | Germán R. Udiz
Comentarios
Es muy interesante, permite que la gente obtenga un rendimiento de un capital acumulado con esfuerzo.
Fastidia a los herederos, pero si querían el dinero que hubieran cuidado de la persona mayor.
Tal vez la hipoteca inversa no esté teniendo mucha demanda por varios motivos, entre los que podríamos citar: 1.- La gente mayor de nuestra época aún no tiene una cultura financiera suficiente para entender este producto. 2.- Los que podrían orientarle, los herederos y demás, no tienen mucho interés en que la persona mayor hipoteque sus futuros "beneficios". 3.- Muchas veces la casa es de una persona viuda y no se ha hecho aceptación de herencia. Cuando se quiere firmar la hipoteca inversa es obligatorio haberla hecha, y eso conlleva gastos y problemas si hay otros herederos por en medio.
¿Se os ocurre otros problemas?
Que normalmente las personas mayores quieren dejar una herencia, habitualmente lo único que tienen es su piso.
Bueno, en realidad se seguiría heredando el piso aunque este tenga algunas cargas que hagan que el heredero tenga que tomar una decisión. En cualquier caso pagar por el piso la mitad de su valor o poder venderlo y llevarse parte del beneficio puede ser para algunas personas una buena alternativa.
Pero no lo dejan sin cargas, que es lo que a muchos les gustaría.
Hola Germán, En primer lugar, felicitarte por el estupendo resumen que has realizado sobre el producto de Hipoteca Inversa. Quería hacerte, si me lo permites, dos pequeñas observaciones: - En tu texto comentas que la retención de las rentas que se perciban a través del seguro de rentas vitalicias diferidas será del 1,44%. Sin embargo, tras la actual subida de las retenciones de los rendimientos de capital mobiliario, ahora es del 1,52%. - En cuanto a la exención fiscal por ser vivienda habitual, lo que se elimina es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que grava todas las hipotecas, y que queda exento en las hipotecas inversas si se realizan sobre la vivienda habitual y no así si se trata de una segunda residencia. La declaración en el IRPF está exenta en cualquier caso, al ser disposiciones de un crédito. Realizo mi trabajo como asesora independiente de Hipotecas Inversas en la empresa Grupo Retiro, y animo también a todas las personas que quieran contratar este producto a que se asesoren bien antes de realizarlo y confirmen que van a hacerlo con las mejores condiciones que les ofrece el mercado. Os invito también a todos a que conozcais la información que sobre la Hipoteca Inversa tenemos incluida en nuestra página web (www.gruporetiro.com). Gracias, y de nuevo felicidades por tratar en este tipo de foros de forma tan clara este tema tan poco conocido.
Muchísimas gracias por las aclaraciones que ya han sido modificadas en el artículo. En la búsqueda de información de este producto tan desconocido pude haberme encontrado con datos desactualizados. Igualmente te agradezco las felicitaciones y la información que proporcionan desde la plataforma desde donde asesoras por el gran trabajo realizado.
-- editado por última vez a las 11:29