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Explicar los fundamentos de la crisis financiera que ha azotado las antaño Islas de la Calma Bancarias y resto de protagonistas financieros no es cosa fácil; de hecho, es muy complicado y no vamos a entrar en ello más que de modo tangencial. Pero adelantamos que el diferente trato legal de las deudas hipotecarias en nuestro país y en EE.UU. tienen algo que ver.
Los famosos y paupérrimos Ninja (No Income, No Job, no Assets) del mediático Leopoldo Abadía, que dan nombre a su Teoría de la Crisis Ninja (PDF), no habrían dejado de pagar en masa sus propiedades hipotecadas y entregado las llaves de sus viviendas a los bancos americanos si su deuda no se limitara al bien hipotecado. Evidentemente no todo es culpa de los Ninja y de la legislación de EE.UU., pero en el núcleo del problema están los que no han pagado las hipotecas titulizadas y vendidas a granel a las entidades financieras e inversores de todo el mundo.
Aprovechando el interés que ha despertado un artículo mío sobre el tema, que ha llegado a
Meneame y ha tenido 93 comentarios de los usuarios, vamos a tratar de entender la diferente legislación en materia de préstamos hipotecarios entre los dos países.
En EE.UU. la situación jurídica del prestamista, el banco para entendernos, está menos reforzada que en España; la razón es simple, el que solicita una hipoteca americana y no la paga, puede devolver las llaves y se queda libre de deudas. No responde de la deuda con otros bienes o ingresos. Además en EE.UU. no existe un Registro de la Propiedad con eficacia jurídica, con que la inseguridad en el mercado hipotecario está servida, eso sin contar con que el sistema procesal de ejecución puede variar de in estado a otro (cosa que tampoco ocurre en la regulación española). En pocas palabras, el inmueble es quién responde de la deuda y nada más.
Pero no seamos simplistas ni amarillistas, como algunos de los comentarios en Meneame sobre el artículo al que hemos hecho referencia. Qué en España el banco pueda cobrarse la deuda hipotecaria ejecutando el bien y, si no es suficiente, con los bienes presentes y futuros del hipotecado no significa que los españoles estemos peor que los americanos. Esta seguridad jurídica permite que los precios de las hipotecas en España sean más bajos y no se generen problemas sistémicos como en el mercado financiero americano. La seguridad jurídica, si el poder de ambas partes se equilibra, es buena para todos.
Es muy fácil atacar a la banca española y decir que tiene más prerrogativas que la de EE.UU., pero no es justo. Prefiero un mercado hipotecario seguro y bien regulado, como el que tenemos en este país. La Banca presta dinero para que adquiramos una casa que de otra forma no podríamos; en buena lógica está que si debemos más dinero de lo que vale la casa y no pagamos, seguimos con una deuda con la entidad financiera.
Otra cosa es que el sistema de la subasta sea muy poco trasparente, competitivo y eficiente. Me explico con un ejemplo práctico:
Pedro el Grande compró por 250.000 una casa en Mallorca a Promotora los Pinos. Pide 150.000 al banco, ya que tenía dinero ahorrado. Mientras su trabajo va bien, paga sin problemas; llega la mayor crisis económica de su vida, pierde el trabajo y deja de pagar. Debe 130.000 al banco y se subasta la casa, que al final es adquirida por 1, subrogándose el subastero en la deuda de 130.000. Pedro el Grande se queda sin casa, valorada a precio de mercado por tal vez en 220.000, pero que se adquiere en subasta por 130.001; ¿es este el verdadero valor de mercado? No.
Peter Big pide una hipoteca de 200.000 para comprarse una casa que vale lo mismo en Florida. Deja de pagar, le entrega la casa al banco y no tiene deuda ninguna ni casa, evidentemente. Y la casa en realidad vale ahora a precio normal de mercado 150.000. El Banco pierde 50.000 y el impagador es como si hubiese vendido muy por encima de lo que realmente vale, al banco. Y puede volver a comprar sin problemas.
Un caso aún más sangrante en España es si se queda desierta la subasta; el acreedor hipotecario, el banco, se adjudica el bien por el 50% del valor de tasación que consta en la escritura. Es decir, si debo 200.000 al banco de una casa tasada por 200.000 y dejo de pagar y nadie puja en la subasta, el banco se adjudica la casa por 100.000 y le sigo debiendo 100.000. Este caso es el que más duele, evidentemente, ya que el deudor se queda sin casa y con deudas. Pero este tema lo trataremos en Actibva en próximos artículos.
Mi opinión es que es en el precio que se subasta el inmueble donde está lo peor de nuestro sistema; ¿realmente la casa vale lo que se paga en subasta? Yo digo que no. En este punto es dónde se da la injusticia a mi modo de ver, no en la regulación jurídica, que es mucho más segura en España.
Más información | Diferencias entre los mercados hipotecarios EE.UU vs España, Servicio de Estudios BBVA (PDF)
En Actibva | El aval personal: consecuencias para los herederos
Imagen | ktylerconk, Flickr
Pau A. Monserrat, editor de Futur Finances
Comentarios
Claroscuros a ambos lados del atlántico, no hay sistema perfecto.
Bueno, son sistemas distintos desde luego y no termino de ver que exista mayor desprotección jurídica en EEUU
Si te refieres al ciudadano, está menos atado económicamente a la hipoteca que el español, sin duda. No entiendo a que te refieres con que no hay mayor desprotección jurídica; desde luego, para la Banca americana si hay una mayor desprotección jurídica en el mercado hipotecario.