En esta entrada vamos a tratar de aportar información práctica de las herramientas que utilizan los analistas de riesgo para aprobar o denegar nuestra solicitud de un préstamo personal o una hipoteca; el gran enigma al que todo ciudadano de a pie le gustaría descifrar.
No es una tarea sencilla pero trataremos de sistematizar el proceso de análisis de riesgos de las entidades financieras para que le sirva al lector si tiene que enfrentarse a la delicada tarea de sentarse ante el director de sucursal para pedirle financiación.
Para poder ganar una batalla es imprescindible conocer al enemigo y conocerte a ti mismo; la batalla de conseguir una hipoteca o un préstamo personal se basa en ser una persona seria, responsable y
buena pagadora y que el analista de riesgos de la entidad financiera se lo crea.
En todo análisis de riesgos hay una parte subjetiva y una objetiva. Nos centraremos en las herramientas objetivas que tiene el director de la sucursal para evaluar nuestro perfil de riesgos, sin antes destacar qué sin una formación sólida en evaluación de riesgo y una práctica profesional adecuadas, la documentación del cliente dice poco. La capacidad de estimar los rasgos subjetivos del solicitante y predecir su voluntad y capacidad de pagar adecuadamente es lo que distingue los excelentes analistas de riesgos, los que apenas tienen impagos en su balance.
Analizaremos los puntos que analiza la persona que nos examina crediticiamente en base a la documentación que nos solicitan normalmente y la información que el propio banco obtiene:
DNI o NIE: De dónde venimos y a dónde vamos
El simple documento de identidad es una fuente de información muy rica. La
edad del solicitante, por ejemplo, es un dato fundamental. Normalmente conceder una hipoteca o un préstamo personal a una pareja demasiado joven implica un riesgo superior. Por la falta de experiencia profesional y vital.
También es problemático conceder financiación a solicitantes demasiado mayores, ya que con la jubilación los ingresos disminuyen y los gastos médicos aumentan. Eso sin dejar de lado la menor esperanza de vida y el coste superior de contratar un seguro de vida vinculado al préstamo.
Normalmente los bancos conceden hipotecas a un plazo no superior a 40 años con el siguiente tope: Edad del solicitante + Plazo no superior a 70 o 75 años (según entidad). Por tanto, para que a uno le concedan una hipoteca a 40 años no puede ser mayor de 35 años.
Otro punto importante es la nacionalidad del solicitante, algo que en el boom pasado muchas entidades olvidaron. No quiero que lo que voy a decir se entienda mal. No es una critica a ningún país, nación o cultura; es un tema puramente de cultura financiera, regulación y usos y costumbres del país de origen. Las leyes en EE.UU., por ejemplo, no contemplan que el titular de una hipoteca responda con otros bienes del impago de las letras, al igual que pasa en otros países.
Ha sido habitual ver a determinados colectivos de inmigrantes que no podían pagar su hipoteca ir a su entidad financiera, con toda la buena fe del mundo, a devolver las llaves. Pensaban que con esta forma de proceder se libraban de la losa hipotecaria. Y no es así.
Además la cultura financiera distinta influye en la propensión a pagar correctamente. Un colectivo en el que en su país no hay apenas financiación bancaria, poca práctica pagadora tiene. Los analistas de riesgo deben conocer las características de las diferentes nacionalidades y su idiosincrasia a la hora de conceder determinada financiación. Y dudo de que la gran mayoría de directores sepan ir más allá de diferenciar un español de un “inmigrante”.
Vida laboral: Nuestra capacidad de generar ingresos
Este documento proporciona una información inestimable para la entidad financiera. Todo el historial laboral de una persona en sus manos. Bien interpretada y contrastada con lo que comenta el interesado, proporciona un instrumento de predicción laboral de primer orden y, consecuentemente, de la
capacidad económica futura del que solicita el préstamo.
Analizar la capacidad de reembolso es algo que no se basa solamente en el empleo presente, ya que esta visión es estática; en hipotecas a más de 30 años, lo importante es tratar de predecir la trayectoria profesional del cliente. El único colectivo cuyo trabajo es fácilmente previsible es el de los funcionarios.
Una buena vida laboral, en principio, tiene que tener pocos periodos de desempleo, empresas conocidas, existencia de contratos indefinidos y estabilidad en los empleos. No gusta mucho que se dure poco en las empresas o que haya parones largos entre puesto y puesto. También se estudia los sectores en que uno ha trabajado y si se ha ido de menos a más o se intuye un estancamiento.
Por concretar, el candidato ideal a recibir una hipoteca o préstamo personal es una persona de mediana edad, que empezó a trabajar pronto compaginando su tiempo con los estudios, que ha pasado de tener contratos temporales a indefinidos, sin periodos de desempleo, durando varios años en cada empresa en la que ha estado y que lleva tiempo en su empleo actual.
Nóminas, contrato de trabajo o documentación fiscal del autónomo
La radiografía de nuestra capacidad de reembolso. El banco tiene que calcular si con lo que ingresamos podemos vivir y además pagar la cuota mensual del préstamo. Para ello suelen utilizar un porcentaje llamado
ratio de endeudamiento. Se calcula dividiendo la cuota mensual del préstamo entre los ingresos netos mensuales de la unidad familiar. Este resultado debe ser
inferior al 35-40%.
En hipotecas a tipo variable la clave es qué tipo de interés utilizar, ya que no se puede saber la evolución de éstos a largo plazo. Veamos con un ejemplo lo que queremos decir:
Juan y Joana solicitan una hipoteca a 30 años de 200.000 euros. Entre ambos cobran 2.500 euros mensuales netos. El analista calcula la cuota mensual actual, al 2% y le sale 739 euros. Dividiendo este resultado por los ingresos netos, sale un ratio de endeudamiento del 30%. Al ser menor al 35%, aprobado.
¿Pero qué pasará si los tipos de interés en un futuro vuelven a subir y alcanzan los máximos de no hace tanto tiempo? Calculando ahora la cuota al 6%, resulta un importe a pagar cada mes de 1.199 euros. El ratio de endeudamiento ahora es del 48%, lo que provoca que se deniegue la operación.
Parece lógico calcular ambos intervalos para tomar una decisión de riesgos (tanto por parte del banco como de la pareja, que debe saber dónde se mete), ¿verdad? Pues me temo que muchas veces no se ha tenido en cuenta esta básica previsión para la concesión de operaciones de activo. Y la subida del euribor provocó una situación insostenible para las familias sobreendeudadas cuyas consecuencias todos conocemos.
Con esta primera aproximación al análisis de riesgo que hacen las entidades financieras de los clientes esperamos haber dado unas nociones básicas al lector de las razones de para qué se nos pide determinada documentación y tener una idea de si nuestra solicitud de financiación tiene alguna posibilidad de prosperar. En una próxima ocasión ampliaremos esta información.
En Actibva | La estrategia oriental aplicada a la financiación
Imagen | art es anna, Flickr
Pau A. Monserrat, editor de Futur Finances
Comentarios
Curioso el tema de la edad y el vencimiento de los préstamos y de ahí que no todas las entidades las apliquen. Pienso en las hgipotecas a 50 años de una caja del norte de España (vasca creo recordar)
interesante
Muy pero que muy interesante el post, ya me tarda la segunda parte…
Qué yo conozca, a 50 años llegaban una Caja de Ahorros de la zona del Mediterráneo y otra del País Vasco, efectivamente. Creo que la edad máxima de los titulares no podía superar los 30 años, por lo que se aplicaba un tope hasta 80. Alguna otra entidad aplicaba este tope de edad+plazo = 80, pero no es lo habitual.
interesante
Os felicito por estos últimos post, me parecen muy útiles y bien explicados. Seguid así.
Muchas gracias de parte de todo el equipo
Hola!
TEngo una duda:
Yo cobro 1260 € + dos pagas extras al año.
Quiero alquilar un piso que cuesta 595 €, me lo concederían?
Gracias y saludos.
Daniel, imagino que quieres decir si te concederían una hipoteca (o no entiendo la pregunta). En principio es bastante complicado, ya que tu endeudamiento es más elevado que el 40% (no suelen tomar las pagas extras para hacer el cálculo, actualmente). Y un sólo titular no suele bastar. Te pedirían avalistas seguro.