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El desempleo está haciendo estragos en muchas familias sobreendeudadas y la vía de la reunificación de deudas es el recurso que muchas familias están llevando a cabo como última solución a su situación.
El mecanismo que se ofrece para esta refinanciación es agrupar todos los préstamos existentes en un sólo préstamo con garantía real, normalmente hipotecaria. La mayoría de entidades financieras suelen rechazar esta opción si existen impagos previos de créditos, embargos de cualquier o caida peligrosa de ingresos, aunque cada caso particular recibe un tratamiento.
Por otra parte, existe un sector de empresas privadas, que nada tienen que ver con el sector bancario, así como prestamistas o “inversores” particulares que aprovechan estas situaciones para hacerse con inmuebles a precio de saldo. Veamos el análisis del transcurso de estas operaciones con un ejemplo cualquiera.
Vivienda con hipoteca de 50.000 euros, préstamos de coche y tarjetas de 10.000 euros y un embargo de una financiera de 3.000 euros. Total de deuda: 63.000 euros. Además la hipoteca no se está pagando con facilidad por tener una cuota elevada. Objetivo de la refinanciación: formalizar una hipoteca sobre la vivienda que cubra el total de las deudas. ¿Cuándo entran en juego los mayores riesgos?
Si el valor del bien que se va a hipotecar es muy superior a 63.000 euros. Supongamos para nuestro ejemplo 100.000 euros. Si no ocurre esta situación, la operación de refinanciación no va a llegar a buen puerto. El modus operandi de estos agentes refinanciadores consiste en ofrecer la promesa de encontrar una hipoteca por ese importe, pero para conseguirlo se necesita un crédito puente.
Ahí entra en juego el inversor privado o prestamista. Tiene que colocar encima de la mesa 63.000 euros para pagar todas las deudas, la comisión del agente refinanciador y cargar los intereses de la operación. La duración de este préstamo puede ser 6 meses, que es el tiempo estimado para que se lleve a cabo toda la operación de cancelación de la primera hipoteca, pago de deudas y gastos de la siguiente hipoteca.
Es decir, el prestamista entrega 63.000 euros a la empresa refinanciadora, mientras que el deudor firma una letra de 75.000 euros (63.000 de deuda más la comisión de la empresa refinanciadora más los intereses del préstamo de 63.000 euros). A esta letra se le coloca un vencimiento de 6 meses y como aval de la misma se utiliza el propio inmueble que se encuentra hipotecado.
Esta letra se inscribe en el registro de la propiedad. Con los 63.000 euros, se cancela la hipoteca anterior y se pagan todas las deudas existentes. Hasta aquí todo correcto. Sólo falta conseguir una hipoteca en seis meses por importe de 83.000 euros. Recordemos que tenemos que pagar la letra de 75.000 euros y todos los gastos de la nueva hipoteca.
Aquí pueden ocurrir dos cosas:
- Tenemos mala suerte y algún banco accede a conceder esta hipoteca. Con lo que pagamos la letra, conservamos el inmueble pero hemos aumentado nuestra deuda personal en 20.000 euros. Con lo cual, si no éramos capaces de afrontar los primeros pagos, dificilmente vamos a poder pagar esta segunda hipoteca.
Tenemos suerte y no conseguimos la hipoteca de 83.000 euros. A los seis meses del vencimiento de la deuda, el prestamista ejecuta la letra y se queda con el inmueble. Con lo que hemos conseguido perder el inmueble sin siquiera saber lo que firmábamos, que es lo que recriminan muchos afectados por este tipo de operaciones.
Si, tener suerte significa perder el inmueble a costa de no tener más deudas. En el supuesto de concesión de la hipoteca, antes o después vamos a dejar de apgar por lo que estamos condenados a una ejecución hipotecaria lo miremos como lo miremos.
Como vemos, recurrir a la Ley Cambiaria para refinanciar una deuda es la mejor manera de perder absolutamente la propiedad de la garantía que estipulemos, en donde el prestamista privado y el agente refinanciador salen realmente beneficiados de toda esta operación.
Las refinanciaciones, las cuales estoy en contra salvo casos muy puntuales, se tienen que pactar directamente con nuestros acreedores, sin que intervengan en juego terceras personas con procedimientos de agrupación de deudas a corto plazo. Si no puedo pagar bien, lo mejor que hago es hablar con mi entidad financiera para conseguir una solución puente, pero nunca firmar letras con garantía real.
Remo, editor de Pymes y Autónomos y Ahorro Diario
Imagen | Hasta los ovarios
Comentarios
Muy buena información.
En efecto Remo, muy buena la perspectiva sobre esta opción, que a mi particularmente siempre me ha sonado peligrosa, la mira por dónde la mire.
3 Comentario moderado