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Hay una serie de operaciones financieras comunes a la mayoría de las personas como son la compra de un coche, créditos para estudios, préstamos para vacaciones o la compra-venta de una vivienda, entre otras. De todas estas la última es sin duda la más importante por su importe, su duración (en caso de constituir hipoteca) y su impacto en las cuentas de cualquier persona. Sin embargo, como es habitual entre los españoles, no siempre se le presta todo la atención que requiere.
En términos generales se dedica la mayor parte del tiempo a encontrar la vivienda deseada y a buscar financiación. Sin embargo, en medio de ambos actos e incluso tras constituir la hipoteca existen una serie de trámites que conviene cumplir para evitar posteriores sorpresas, sobre todo si se trata de una vivienda de segunda mano.
Precauciones previas
Del mismo modo que hay que tener en cuenta la situación geográfica, espacio o estado de conservación del inmueble, existen otra serie de comprobaciones que hay que realizar antes de firmar la compra de la vivienda. Estos trámites varía en función del tipo de vivienda: segunda mano, en construcción o sobre plano y ya construida.
En el caso de las viviendas de segunda mano es recomendable invertir tiempo en comprobar los datos del inmueble y su propietario. Los pasos básicos empiezan por acudir al Registro de la Propiedad para verificar en primer lugar que el inmueble efectivamente pertenece a quien la vende y que se corresponde con los datos de superficie y ubicación que el vendedor aporta. A continuación hay que cerciorarse de que la vivienda no cuenta con cargas y que su uso no está atribuido a un solo miembro de una pareja en trámites de separación.
En el registro hay otra información útil respecto a los estatutos de la comunidad. Estos datos también los puede proporcionar el administrador de la finca, con quien habrá que hablar para certificar que la persona que vende la vivienda está al día en los pagos a la comunidad, así como el estado de las instalaciones de la vivienda y la comunidad. No sería la primera vez que una persona compra una casa y se encuentra con un mar de reformas no sólo en el piso sino en todo el edificio. Por último, en el ayuntamiento se puede averiguar si se ha pagado el último recibo del Impuesto sobre Bienes e Inmuebles (IBI).
Los elementos a comprobar aumentan en el caso de las viviendas en construcción o la compra sobre plano. En este caso no se trata con particulares, sino con promotores, que además no siempre disponen o quieren ofrecer toda la documentación. Lo primero, por muy básico que parezca, es solicitar los datos de la empresa (cif, inscripción en el registro mercantil, razón social…). A continuación ya se podrá solicitar el proyecto técnico aprobado y la licencia de edificación junto con la cédula urbanística, que servirá para comprobar que las zonas verdes y el resto de complementos realmente existen y su posible uso público (esta información también puede obtenerse en el ayuntamiento). En este caso también hay que acudir al Registro de la Propiedad para buscar el certificado con la inscripción de la obra nueva, la titularidad del vendedor y la situación de cargas y gravámenes. Y es que tratar con un promotor no implica que no existan este tipo de riesgos.
En el caso de las viviendas ya construidas las precauciones son similares en cuanto a verificar los datos de la empresa, la licencia de construcción y, sobre todo, la titularidad del solar y la ausencia de cargas. Además, también habrá que exigir una copia de las pólizas de seguro que exige la Ley de Ordenación de la Edificación por los daños que puedan aparecer.
Escriturar el contrato
Escriturar el contrato y registrar la vivienda se ha convertido en un paso habitual en la firma de contratos de compra-venta de inmuebles. Sin embargo, en realidad no es imprescindible hacerlo a no ser que se vaya a solicitar un préstamo hipotecario, pero sí aporta una serie de garantías adicionales.
Al escriturar una vivienda lo que se hace es registrarla en el Registro de la Propiedad, para lo que es necesario elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa que se firma al adquirir el inmueble. En realidad, lo que se consigue de esta forma es garantizar que nadie más podrá reclamar la vivienda en propiedad y que ésta no dispone de cargas imprevistas. Al final, la escritura del contrato es lo que da validez al mismo frente a terceras personas. Adicionalmente, evita posteriores problemas a la hora de vender la vivienda en el futuro y es obligatorio para pedir un préstamo hipotecario.
Como documento público, la escritura debe reflejar quienes son las partes firmantes que intervienen, generalmente el comprador y el vendedor, así como el título de propiedad de adquisición y la inscripción en el registro a nombre del vendedor. También contendrá información relativa al valor de la vivienda, las cargas (en caso de haberla), el abono de los gastos de la comunidad de propietarios, el precio de compraventa y la forma de pago. Escriturar la vivienda implica una serie de costes adicionales por la necesidad de contar con la firma de un notario durante la operación que debe pagar el vendedor. El comprador deberá hacer frente al coste de las copias, que puede suponer hasta 90 euros.
El contrato de compraventa
Esta es quizás la parte más importante de toda la operación, pero generalmente se deja en manos de los abogados y expertos sin prestarle la debida atención. Hay que leer detenidamente cada parte del contrato y preguntar cualquier duda que pueda surgir. Dado que la mayoría de personas no tienen amplios conocimientos en esta materia, conviene recordar que hay una serie de datos que es imprescindible que figuren para posteriores reclamaciones o simplemente para asegurar al máximo la operación. Estos requisitos difieren en función del tipo de vivienda.
El caso de las viviendas de segunda mano es el más sencillo, ya que sólo debe figurar todo lo anteriormente indicado en la escritura. Sin embargo no ocurre lo mismo con los pisos en construcción y la compra sobre plano, donde deben especificarse otros elementos adicionales. Entre los más importantes se encuentra la póliza o aval bancario con el que el promotor debe garantizar las cantidades entregadas para la construcción de la vivienda y que debe acreditar en el momento de formalizar el contrato para el comprador pueda después exigir la devolución de esas cantidades en caso de incumplimiento de contrato o paralización de las obras. También es imprescindible que en el contrato se refleje el precio final del inmueble y su superficie, no sólo construida sino también útil. Además, también debe mostrar la licencia de construcción y especificar las fechas de finalización del proyecto que después tendrán efectos vinculantes a la hora de realizar reclamaciones por demoras o fijar nuevos plazos de entrega. Del mismo modo, debe figurar el plano de la vivienda para poder comprobar que efectivamente es el que se ha seguido y que no se han introducido cambios.
En las viviendas ya construidas, junto con las llaves deberá acreditarse la cédula de habilidad o licencia de primera ocupación. Es decir, certificar que el inmueble es legalmente habitable. Por supuesto, también deberá
En cualquiera de los casos hay que señalar que el comprador tiene derecho a elegir el notario, aunque en la práctica suele estar designado por el vendedor. De forma general también hay que vigilar que el contrato no incluya cláusulas abusivas que permitan repercutir sobre el comprador fallos que no le sean imputables o la facultad de resolver discrecionalmente el contrato o de modificar el precio convenido. Esto es especialmente importante cuando se trata de contratos para la compra aplazada.
Autor. José Trecet. Analista financiero de Financialred.com
Foto RinzeWind
Comentarios
Muy útil porque en estos casos más vale ir sobre seguro.