Para votar este post conéctate con Facebook
Connect
Con la aprobación de los presupuestos generales del 2011 en el Congreso, ya podemos aseverar que las modificaciones que introduce este texto legal en materia de la deducción por vivienda habitual en 2011 no se van a modificar según ha planteado el Ejecutivo. En esta tesitura, dado que es una modificación de amplio calado, vamos a analizar cada supuesto del escenario de esta deducción tan importante en el IRPF a partir del 2011 .
En primer lugar, el criterio de vivienda habitual se mantiene tal cual está definido hasta ahora. Para poder aplicar dicha deducción, necesitamos destinar la vivienda que adquiramos o sobre la que vayamos a aplicar la deducción a la residencia efectiva al menos durante tres años y haberse ocupado dentro de los doce meses posteriores a su adquisición como norma general.
Deducción por vivienda habitual en el IRPF en vivienda adquirida antes del 2011
El primer supuesto que se plantea es qué ocurre con todos aquellos contribuyentes que han adquirido su vivienda habitual antes del 01/01/2011 y ya están aplicando una deducción por vivienda habitual del 15% sobre las cantidades destinadas a su adquisición con una base de deducción máxima de 9.015 euros.
Para todos estos casos, la deducción se seguirá aplicando en las mismas condiciones, sin tener en cuenta la base imponible de su declaración del IRPF. Esta modificación sólo afectará a las viviendas habituales que se adquieran a partir del 2011. Por tanto, si mi vivienda habitual se ha adquirido con anterioridad a la entrada en vigor de esta modificación en el IRPF, podré aplicar la deducción de manera íntegra, sin tener en cuenta la base imponible y aplicando las mismas reglas que se aplican hasta ahora.
No obstante, si cambio de vivienda a partir del 2011, pierdo el derecho a aplicar la disposición adicional 18º que introducen esta ley de presupuestos generales y pasaré al siguiente supuesto de deducción.
Deducción por vivienda habitual en el IRPF en vivienda adquirida a partir del 2011
En el caso de que haya comprado mi vivienda habitual después del 01/01/2011, la deducción por vivienda habitual se reduce sustancialmente y se tiene en cuenta la base imponible de la declaración de la renta de cada contribuyente para poder aplicar esta deducción o no. Tenemos tres tramos distintos de bases imponibles:
- Base imponible del IRPF sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: la base máxima de deducción será 9.040 euros anuales
- Base imponible del IRPF comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales: la base máxima de la deducción será de 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales.
- Bases imponibles superiores a 24.107,20 euros. No podrán aplicar la deducción por vivienda habitual.
Si observamos en los tramos anteriores hemos definido la base máxima sobre la que se puede aplicar la deducción. Esta base máxima viene limitada a la vez por las cantidades reales que yo destino a la adquisición de mi vivienda habitual.
Es decir, si yo he destinado 7.000 euros anuales a los pagos de mi hipoteca (financiación ajena para adquirir la vivienda habitual) y mi base imponible del IRPF es inferior a 17.707,20 euros, aplicaré la deducción sobre los 7.000 euros como cantidad realmente pagada, no sobre los 9.040 euros que se fijan como base máxima de la deducción.
Para ver mi base imponible, puedo consultar mi declaración de la renta en la casilla 620. Si mis circunstancias económicas no han cambiado sustancialmente de un año a otro, puedo hacerme una idea del tramo de base imponible en el que me encuentro.
Regresividad de la deducción por vivienda habitual
Tal y como podemos ver en las bases máximas de la deducción, la nueva deducción por vivienda habitual es regresiva a partir de bases imponibles superiores a 17.707,20 euros. En esta tesitura, las deducciones máximas que se podrán aplicar por vivienda habitual se reducen gradualmente hasta llegar a cero para las bases imponibles de 24.107 euros, según la siguiente tabla:
Tal y como podemos apreciar, esta regresividad se aplicaría de la siguiente manera. Supongamos que tengo una base imponible de 21.000 euros y que mis pagos anuales por hipoteca ascienden a 6.000 euros. Mi base máxima de deducción sería de 4.388 euros, y los porcentajes que aplicaría de deducción sobre la cuota sería del 7,5% de deducción para el tramo estatal, por importe de 329 euros y otro 7,5% de deducción para el tramo autónmico por importe de 329 euros.
Respecto al tramo de deducciones autonómicas, se plantea una disyuntiva importante, dado que cada comunidad autónoma podrá modular al alza o a la baja el porcentaje de deducción en vivienda habitual que podrán aplicar sus contribuyentes. En el cuadro superior hemos considerado que cada autonomía aplica un 7,5% adicional sobre la deducción dado que es el porcentaje a aplicar si la comunidad autónoma no ha aprobado un porcentaje diferente.
Tratamiento de las cuentas vivienda a partir del 2011
La deducción por las cantidades depositadas en cuentas ahorro-vivienda en cualquier entidad de crédito cambia a partir del 2011 de la misma manera que la deducción por vivienda habitual. Es decir, un contribuyente que deposite una cantidad de dinero en una cuenta vivienda deberá aplicar la misma escala que se aplica para la deducción en vivienda habitual que hemos explicado anteriormente.
Por ejemplo, contribuyente con base imponible de 17.000 euros que deposita 8.000 euros en una cuenta ahorro vivienda, se deducirá el 15% de dicha cantidad en el IRPF. Pero si éste mismo contribuyente tiene una base imponible de 21.000 euros y deposita 6.000 euros en una cuenta ahorro vivienda, sólo podrá deducirse el 15% de 4.388 euros.
Viviendas adquiridas sobre plano antes de 2011 pero escrituradas después
La ley de Presupuestos Generales contempla un régimen transitorio para las compras sobre plano, las obras de rehabilitación o ampliación de las viviendas en curso. Este régimen amplía el régimen actual de deducción por vivienda habitual actual a todas las viviendas que se compren sobre plano antes del 01/01/2011 mediante la formalización de un contrato de compraventa y la entrega de pagos a cuenta de la futura vivienda.
La vivienda debe ser escriturada y habitada de manera efectiva antes del 2015 para que no perdamos el régimen actual de deducciones en vivienda habitual de manera independiente a nuestra base imponible.
Conclusiones
Tal y como podemos apreciar, los derechos adquiridos sobre la vivienda habitual se mantienen siempre y cuando hayamos escriturado nuestra vivienda antes del 2011. Pero a partir del 2011, la introducción de una deducción regresiva en vivienda habitual, la fiscalidad futura de la vivienda es desfavorable para los nuevos propietarios.
El efecto revulsivo sobre el mercado inmobiliario ya se ha conseguido con la mejora de las ventas de los últimos meses, pero dada la situación actual del mercado inmobiliario, decantarse a la compra de una vivienda única y exclusivamente por motivos fiscales es un error. El precio de la vivienda se muestra en claro descenso en muchas zonas y aunque existen inmuebles a un precio adecuado, la mayoría de inmuebles podrán bajar más de precio en un futuro.
Más Información | Anteproyecto de ley de Presupuestos Generales para el 2011
En Actibva | El futuro de la deducción por vivienda habitual, Deducción por vivienda habitual, presente y futuro
Imagen | Nadya Peek
Comentarios
Ahora ya lo tengo más claro :)
Gracias por la explicación. Parece que lo de las cuentas viviendas no está muy claro, porque hay mucha gente de los de "rentas altas" (menudo eufemismo) pensando en abrir cuentas vivienda en diciembre de este año.
Yo la abrí en 2007 así que me va a pillar justa si no me equivoco, para deducirme este año el último 15%, y después de diciembre de 2011... devolverlo con intereses, porque con los precios de los pisos, antes me tiro al río.
Bueno a ver cómo se comporta el precio en el año que viene
En el peor de los casos, tu lo has dicho, dado que la prórroga de dos años adicionales es para las ctas vivienda que cumplian los cuatro años en el 2008
UNA CONSULTA.,,,,SI HACES UN CONTRATO DE COMPRA VENTA DE UNA VIVIENDA ANTES DEL 01/01/2011 Y POSTERIORMENTE DURANTE EL AÑO 2011 ESCRITURAS, ENTRARIA EL DERECHO A LA DEDUCCION POR ADQUISICION DE VIVIENDA HABITUAL DEL 15%? GRACIAS UN SALUDO Florentina.
interesante
No, solo por las partes pagadas en el 3010
Si las escrituras se formalizan en el 2011, no hay derecho a la deducción por las cantidades pagadas en el 2011
gracias por tu respuesta remo, un saludo Florentina
Hola, yo abri la cuenta ahorro vivienda a finales de 2009. Creo haber entendido de vuestro articulo que podre desgravarme la aportación del año 2010, pero no me queda claro si dispongo de los 4 años para comprarme la vivienda o tengo que devolver las cantidades deducidas (más sus intereses) si o si al no comprar antes del 31.12.2010. Estoy pendiente de hacer la aportación de este año... Gracias.
Ray, si puedes desgravarte el 2010 y para el 2011 y el 2012, podrás desgravarte si tu base imponible no supera los 24.000 euros
muchas gracias Lopez
Rayloewy, concretamente el sábado publicamos un posts sobre cuentas vivienda http://www.actibva.com/magazine/fiscalidad/deduccion-en-vivienda-habitual-en-el-irpf-a-partir-de-2011-todos-los-casos-para-las-cuentas-vivienda
Si tienes alguna duda, dispara ;-)
muchas gracias Remo, ahora lo tengo claro!
Hola,
No veo claro lo siguiente que estáis diciendo:"No obstante, si cambio de vivienda a partir del 2011, pierdo el derecho a aplicar la disposición adicional 18º que introducen esta ley de presupuestos generales y pasaré al siguiente supuesto de deducción."
En cambio en el nuevo apartado 1 del art.68 dice lo siguiente:
"2.º Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.
Cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya sido objeto de deducción, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión."
Leyendo esto, yo entiendo que si adquieres una vivienda en 2010 por 100.000 euros y en 2011 la vendes y adquieres una de 200.000 sí que te podrás seguir deduciendo el importe total de la nueva vivienda.
No lo veis así? Un saludo
Mario
No Mario.
Es decir, si tu adquieres una vivienda nueva en 2011 por venta de la anterior, podrás deducirte esta compra siempre y cuando tu base imponible sea inferior a 24.000 euros
como queda la deduccion para las hipotecas de autoconstruccion, yo voy a solicitar una, estoy a la espera de que el constructor me de el proyecto, ya le he pagado una entrada al constructor con mi dinero, y tenemos un contrato firmado entre los dos. ¿Podre seguir beneficiandome de la deduccion que van a quitar?
Hace 2 años que tengo una hipoteca en el Popular pero ahora la voy a cambiar al BBVA..quisiera saber si pierdo la deduccion que tenia en la declaracionde la renta o no GRACIAS
interesante
No, no pierdes la deducción, siempre y cuando no aumentes el capital pendiente. Si realizas un aumento del préstamo, tendrás que deducirte sólo el porcentaje equivalente al capital pendiente.
Por ejemplo, antes del cambio de hipoteca debes aún 100.000 euros pero con el cambio, decides ampliar el importe de hipoteca a 110.000 euros. En este caso, sólo aplicarás la deducción por la parte proporcional que corresponde realmente a la hipoteca de compra que seria 100.000/110.000, es decir el 90,91% del préstamo
MUCHAS GRACIAS POR CONTESTAR
Perdona que te moleste otra vez...me cambio de banco porque tengo un suelo del 5% y como comprenderas no se puede soportar.Ya he intentado por las buenas hablar con el banco y no hay manera. El año pasado me lo bajaron al 4%, la revision es cada año, pero me doy cuenta en mi libreta que a los 5 meses me lo han vuelto a subir al 5%...¿es eso legal al no ser al año? y si es asi ¿no tendrian que avisarme? no se que puedo hacer contra esto creo que me torean..¿donde reclamo? Ya hice una reclamacion al banco sobre el suelo pero se la pasaron por el forro
Vicente, esa cláusula la tienes en las escrituras? Si es así, lo mejor que haces es cambiarte de entidad
Buenas!! Mi pregunta es la siguiente: mi caso es que nos hemos comprado mi novio y yo una casa en marzo del 2011, no llegamos a los 17.000€ cada uno pero es por perona o la suma de las ganancias de los pagadores?
Leti, por persona que haga la declaración. En vuestro caso, la haríais individual y por tanto podréis aplicarla
Caso complejo. Divorcio en la disolución de bienes gananciales, la vivienda habitual se la queda un coyuge compensando al otro en 30.000 euros, tiene hipoteca la vivienda asumiendo la deuda el que se queda con ella. Todo en el año 2011.... Se puede aplicar los que se ha pagado por amortizacion e intereses de la hipoteca y la diferencia hasta los 9.050 como adquisición de vivienda habitual, para aplicar las dos deduciones o son incompatibles???
Hola, yo he adquirido a través de donación, el 15/10/2010 una vivienda que hoy es mi vivienda habitual, que he tenido que reformar y en ello me he gastado unos 120.000 euros que he financiado a traves de prestamo hipotecario. Me he deducido en mis anteriores declaraciones mi anterior vivienda habitual que aun no he vendido y que sigo teniendo el prestamo.Mi base imponible en renta es de 52.000 euros. Tengo alguna posibilidad de deducirme algun importe de rehabilitacion de mi nueva vivienda?_Gracias