Cuando nos disponemos a realizar una operación inmobiliaria de compra venta de una vivienda, solar, local comercial o cualquier otro tipo de inmueble, existen una serie de gastos asociados a la operación muy importantes. Estos gastos se distribuyen entre el comprador y vendedor de distintas formas y conocerlos a fondo es básico para ajustar tanto el precio mínimo al que estamos dispuestos a vender como el precio máximo que está dispuesto a pagar el comprador.
El capítulo de gastos asociados a la compra venta, es muy estricto e inflexible dado que la inmensa mayoría de los gastos que se originan tienen su base en las formalidades propias de la compra venta y en los impuestos que soportan las operaciones inmobiliarias. Para diferenciar estos gastos, los vamos a agrupar en función del perfil usual que lo soporta, diferenciando los gastos por el comprador y los gastos que tiene el vendedor.
Gastos de compra venta de vivienda asociados al comprador
El comprador suele tener la mayor parte de los gastos asociados a la compra venta. Estos gastos se originan por dos frentes distintos:
- Gastos propios de la operación de compra venta.
- Gastos de la obtención de la financiación ajena o constitución de hipoteca.
En el caso de la compra venta, podemos partir desde distintas opciones, bien si hemos contado con la intervención de una inmobiliaria o agente de la propiedad o bien si hemos llegado a un acuerdo decompra venta directamente con el propietario de la vivienda. Fundamentalmente nos encontramos con los siguientes gastos:
Gastos de inmobiliaria. Este gasto está muy vinculado a los usos y costumbres de cada zona geográfica. Por ejemplo, es habitual cobrar un porcentaje sobre el valor de compra que oscila entre el 1% y el 3%. Este porcentaje puede ser pagado totalmente por el comprador, totalmente por el vendedor o mitad y mitad, según la zona en la que estemos adquiriendo el inmueble.
Gastos de comprobación de propiedad. Incluye nota simple, certificaciones registrales o catastrales y o copias simples de escrituras. Estos gastos pueden oscilar desde los 11 euros hasta los 100 euros, en función de la información exacta y concreta que necesitemos y cotejar y comprobar.
Gastos de notaría. En el momento de la compra venta, otorgar la escritura pública es el documento inscribible en el Registro de la Propiedad con mayor fuerza jurídica. este documento tiene que ser formalizado ante notario y tiene un coste importante, que está relacionado con el valor del inmueble comprado.
IVA o Impuesto de transmisiones patrimoniales. En el caso de ser la primera adquisición de la propiedad, la compra estará sujeta a IVA y el responsable del pago es el comprador. El tipo impositivo de IVA depende del tipo de bien que compremos. Para viviendas, el porcentaje es el 7%(8% a partir de julio), el 4% para viviendas de protección oficial y el 16% (18% a partir de julio) para locales comerciales, solares urbanos y plazas de garaje o trasteros que no se adquieran en simultáneo con la vivienda.
En el caso de ser la segunda o ulterior transmisión del bien, tendremos que pagar el Impuesto de Tranmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto es un impuesto autonómico que tiene un tipo estándar del 7% sobre el valor de compra. Pero tiene una serie de bonificaciones y deducciones en función de las distintas comunidades autónomas. En el caso de viviendas de protección oficial, el porcentaje es del 4%.
Gastos de inscripción registral del inmueble. Por último, debemos proceder a inscribir la vivienda en el registro de la propiedad que le corresponda según la demarcación geográfica. Este coste va determinado por el número de fincas a inscribir, condiciones particulares de inscripción y número de asientos a practicar.
En todo caso, tanto para los gastos notariales como registrales, podemos solicitar previamente al notario y al registro de la propiedad una prevaloración de la operación para tener una idea aproximada del importe total a desembolsar.
Compra con hipoteca. En el caso que formalicemos la compra con la formalización simultánea de una hipoteca, debemos tener presente que la hipoteca acarrea los siguientes gastos, además de los propios gastos financieros de tasación de la finca y comisión de apertura del préstamo.
Escritura de hipoteca. La hipoteca requiere que se eleve en documento público, con lo cual, debemos realizar dos escrituras distintas. La primera que hemos enumerado anteriormente, como escritura de compraventa y la segunda escritura que sería la escritura de hipoteca, en la que firmamos nosotros como compradores con la entidad financiera.
Impuesto de actos jurídicos documentados. Este impuesto equivale al 1% de la responsabilidad hipotecaria que tengamos asumida con el préstamo. Esta responsabilidad hipotecaria corresponde con la suma total de los capitales garantizados por la finca hipotecada.
Normalmente su valor es entre un 30% a un 100% del valor del importe del préstamo hipotecario. Por ejemplo, para un préstamo hipotecario de 150.000 euros, la responsabilidad hipotecaria puede ser de unos 220.000 euros.
Inscripción registral de la hipoteca. La escritura de hipoteca requiere a su vez que conste inscrita en el registro de la propiedad. Al igual que con la escritura de compra venta, el coste exacto de este documento nos lo puede proporcionar el Registro de la Propiedad correspondiente.
Gastos de la compra venta asociados al vendedor
El vendedor tiene que soportar muchos impuestos y es práctica habitual
repartir parcialmente los costes que conlleva toda la documentación necesaria para llevar a buen puerto la compra venta de un inmueble.
De los gastos enumerados anteriormente se le pueden repercutir al vendedor:
- Comisión de la inmobiliaria que haya intervenido en la operación de compra venta.
- Gastos de investigación de titularidades y situación jurídica del inmueble.
- Gastos de la escritura formalizada en la compra venta.
Además de estos gastos comunes, el vendedor puede encontrarse con la circunstancia de que la finca transmitida tenga una
carga hipotecaria y deba cancelarla. En este caso, el vendedor debe llevar a cabo la cancelación material del préstamo hipotecario, abonando a la entidad hipotecante el capital pendiente de préstamo junto con la cancelación registral de la hipoteca.
Esta cancelación se lleva a cabo presentando en el Registro de la Propiedad un certificado notarial expedido por la entidad hipotecante que constata que el préstamo hipotecario ha sido pagado y que la finca queda liberada de las cargas hipotecarias anteriores.
El coste de este trámite puede alcanzar unos 300 euros, como valor aproximado y es condición imprescindible para transmitir la finca libre de cargas.
Por último, el vendedor debe hacer frente a los impuestos directos que se generan por la transmisión de la propiedad. Estos impuestos son:
- Impuesto del incremento de valor de los terrenos, o plusvalías, que se tienen que aplicar una serie de coeficientes y años en propiedad que se ha tenido el inmueble, para realizar un cálculo definitivo. Este impuesto es un impuesto a nivel local, por lo que cada ayuntamiento aplica unas tarifas distintas dentro de la Ley de Haciendas Locales.
- Variación patrimonial que se obtiene por la transmisión del inmueble, bien en el impuesto de sociedades si vende una persona jurídica, bien en el impuesto sobre la renta, si la transmisión la realiza una persona física.
El cálculo concreto de estos impuestos es complejo y hay que estar a la situación concreta de cada operación pero el importe del segundo impuesto sobre todo, puede alcanzar una cuantía importante si la diferencia entre los valores de compra y venta ha generado un importante margen de beneficio para el vendedor.
Recordaros que para llevar a cabo todos estos cálculos, en Actibva disponemos de una herramienta que nos da un valor bastante aproximado de la descripción de cada una de las partidas que hemos enumerado en esta completa guía de gasto para la compra venta.
En Actibva | La guía de la compra venta inmobiliaria, ¿Cuándo es rentable subrogar la hipoteca?, Reforma de la Ley Hipotecaria
Imagen | Daquella Manera
Remo, editor de Pymes y Autónomos y El Blog Salmón.
Comentarios
Muy útil y muy completa.