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El año 2011 va a marcar un antes y un después en la tributación de la vivienda habitual; veremos que deja de tener ventajas fiscales la compra de una vivienda habitual según la renta y analizaremos si hay cambios en la actual exención por reinversión en vivienda habitual.
Muy importante es conocer perfectamente la evolución de la tramitación de esta modificación fiscal que incidiría directamente en los bolsillos de muchas familias si se vieran obligadas a tributar por el hecho de vender su vivienda habitual y comprar una nueva.
Eliminar la deducción por adquisición de vivienda habitual es una medida dura, pero hacerlo con la
exención por reinversión en una nueva vivienda habitual sería dramático. No poder deducirse las cuotas de la hipoteca como gasto deducible en el
IRPF por
adquisición de vivienda habitual puede suponer unos
1.800 euros anuales más que pagar al fisco, 54.000 euros en treinta años de hipoteca. Lo que ocurre es que es dejar de deducirse, no pagarlo. En cambio tener que tributar por la ganancia patrimonial de la venta de una vivienda habitual supondría pagar un porcentaje importante el el ejercicio que se vende.
Vimos en un ejemplo práctico que una persona que vende una vivienda que compró por 100.000 euros más gastos el año 2006 y vende en el 2009 por 200.000 euros debe pagar a Hacienda casi 15.000 euros. Pagar, he dicho, no dejar de deducirse. Eso significaría, si el legislador hubiera decidido eliminar la exención a partir del año 2011, que vender nuestra vivienda para comprar una nueva dejaría de ser atractivo fiscalmente hablando y supondría un coste muy elevado que hay que tener en cuenta.
Para saber lo que pretende el Gobierno hacer con la exención debemos ir al Proyecto de Ley de Economía Sostenible aprobado el pasado viernes 19 de marzo en Consejo de Ministros. Puede modificarse en función del trámite parlamentario.
Concretamente veremos lo que nos dice el Artículo 113, que modificaría la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Este artículo modifica sustancialmente la deducción por adquisición de vivienda habitual, pero deja igual la exención por reinversión. Nos dice:
Cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión.
En pocas palabras, para los ejercicios 2011 y siguientes sigue vigente la exención por reinversión en otra vivienda habitual, salvo sorpresas durante la tramitación parlamentaria. Es una gran noticia para los que tienen decidido cambiar de hogar.
Opinión personal
En esta caso, a diferencia de mi opinión favorable con matices a la eliminación de la deducción por vivienda habitual para determinadas rentas, temía que se pudiera modificar este el beneficio fiscal para cambios de vivienda habitual. Por suerte no ha sido así. Los efectos en el bolsillo del ciudadano y en el mercado inmobiliario hubiesen sido funestos.
La exención tiene sentido ya que socialmente cambiar de vivienda habitual no tiene el porqué sufrir una penalización fiscal. Uno vende para comprarse otro hogar y, en principio, no hay una razón de peso para gravar este cambio. Los efectos adversos que tendría eliminar la exención serían:
- Incremento de precios en el mercado inmobiliario: Ya hemos comentado lo que significaría no poder disfrutar de la exención: tener que desembolsar un importe elevado en el ejercicio que se vende. Uno de los efectos más claros hubiera sido que los vendedores repercutirían el impuesto en el precio de compra-venta siempre que pudieran, con el indeseado aumento del precio de la vivienda.
Reducción del número de transacciones inmobiliarias: probablemente se frenaría aún más las transacciones en el mercado inmobiliario por el coste de cambiar de hogar, haciendo aún menos dinámico el mercado inmobiliario actual.
Evasión fiscal: habría un incentivo a comprar y vender con dinero negro, para eludir el pago de la ganancia patrimonial a la venta.
Opino que se ha hecho bien en mantener la exención por reinversión en vivienda habitual ya que tiene un claro sentido social. La vivienda habitual no es una mera inversión inmobiliaria, es un bien básico para las familias y su cambio no tiene una razón clara para ser gravado.
Más Información | Proyecto de Ley de Economía Sostenible (PDF)
En Actibva | IRPF 2009: vivienda habitual, venta y reinversión
Imagen | Jsome1, Flickr
Pau A. Monserrat, editor de Futur Finances
Comentarios
La imprevisión fiscal en la que vivimos degenera en esto
No obstante, la exención por reinversión no desaparecerá así como así
Yo compré una vivie nda en Los Alcázares (Murcia) por motivos laborales en 2006. Ahora voy a vender antes del 31/12/10 mi vivienda familiar ubicada en Buñol. Allí hemos vivido mi familia y yo desde que nació mi hijo en 2005. Mi mujer estuvo ocupando esta vivienda hasta el año pasado y al final se vino conmigo también a Murcia. El problema es que en 2002 yo compré como soltero una primera vivienda en Valencia que hasta hace poco a constado de cara a hacienda como vivienda habitual aunque ni yo ni mi familia la hemos ocupado nunca porque mi mujer trabajaba en Buñol por lo que decidí comprar en Buñol. Entonces de cara a Hacienda yo por dejadez me he estado deduciendo la vivienda de Valencia hasta 2008 que empecé a deducirme la de Murcia. En cambio la de Buñol que es la que quiero vender y utilizar las ganancias para reinvertirlas en la vivienda de Murcia y así evitar pagar impuestos no sé si de cara a Hacienda se podrá hacer. Yo puedo demostrar que tanto yo como mi mujer hemos estado viviendo allí desde 2005 a 2007 (ella hasta 2008) y que en el piso de Valencia no hemos estado pero no sé si con esto vale Alguien me puede orientar