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En la declaración de la renta que presentamos ahora, correspondiente al año 2009, sigue vigente un importante beneficio fiscal aplicable a la venta de la vivienda habitual con la posterior reinversión del importe obtenido en otra vivienda habitual.
Esta misma exención actúa en el caso de que la reinversión sea en el ejercicio 2010. El gran problema que generará no pocas sorpresas es el tratamiento que dará la normativa del IRPF en el año 2011 y siguientes, pero este futuro normativo lo veremos en otra entrada dedicada al tema.
La venta de una vivienda habitual normalmente genera un beneficio; simplificando, si vendemos más caro de lo que compramos en su día, gastos incluidos, esta diferencia debería tributar como una ganancia patrimonial. La normativa del
IRPF aplicable al 2009 y también al 2010 no ha modificado esta exención.
Para que se pueda aplicar este beneficio fiscal es imprescindible que se cumplan determinadas condiciones:
- La ganancia patrimonial sea por transmisión de una vivienda habitual; no están exentos de tributación los beneficios obtenidos por la venta de un local comercial que se reinviertan en una vivienda habitual, por ejemplo.
Se debe reinvertir el importe obtenido en una nueva vivienda habitual; si no se utiliza el total obtenido en una nueva adquisición, se aplicará el beneficio fiscal en el porcentaje correspondiente. También es aplicable si se aplica a la rehabilitación de una nueva vivienda que vaya a ser la habitual.
El plazo de reinversión es de dos años, contando de fecha a fecha. Tanto futuros como pasados, en el sentido de que también se puede aplicar cuando se ha comprado una vivienda habitual previamente a la venta de la anterior. Excepcionalmente y debido a la crisis inmobiliaria actual, el plazo se ha ampliado hasta 31/12/2010 para las compras de viviendas, en los años 2006 a 2008, antes de la correspondiente venta de la anterior vivienda habitual.
De lo que acabamos de exponer surge un periodo nebuloso en cuanto a tributación se refiere: ¿qué va a ocurrir con la exención de los que han comprado en el año 2009 o 2010 y aún no han vendido su anterior vivienda habitual? Hablaremos de ello en un post dedicado al futuro de esta exención.
Veamos ahora las consecuencias fiscales que tiene la venta de un inmueble (concretamente de la vivienda habitual) en el caso de que el dinero obtenido por la venta no se destine a adquirir una nueva vivienda habitual y en el caso de que si se produzca la reinversión.
Tributación de la ganancia patrimonial sin reinversión
La venta de una vivienda habitual que no se destina a comprar otra tributa igual que el resto de ganancias patrimoniales por transmisión de inmuebles. Simplificando la ganancia o pérdida patrimonial se obtiene aplicando la siguiente fórmula:
Beneficio o Pérdida = VT – VA actualizado
Siendo VA el valor de adquisición más los gastos inherentes a la compra; se aplican unos coeficientes correctores (por ejemplo para las compras en el 2008 es un 1,02) para tratar de estimar el valor de esa adquisición en el año 2009.
VT es el valor de transmisión, compuesto por el valor real de venta más los gastos satisfechos por el que vende.
Esta ganancia patrimonial (Bº) se integra en la base imponible del ahorro y se le aplica un tipo impositivo del 18 %, siendo el resultado la tributación de la transacción inmobiliaria.
Pondremos un ejemplo simple; Juan compró día 1 de enero de 2006 una vivienda por 110.000 € (10.000 euros de gastos incluidos) y la vende el día 31 de Diciembre de 2009 por 200.000 euros. Por tanto:
VT = 200.000 euros
VA actualizado = 116.732 euros (aplicando el coeficiente corrector del año 2006)
Bº = 200.000 – 116.732 = 83.268
Su ganancia patrimonial es de 83.268 euros, que van a la base imponible del ahorro. Sin tener en cuenta el resto de datos económicos del contribuyente, su tributación por vender la vivienda habitual y no reinvertir en una nueva vivienda habitual es de:
Bº * 18% = 83.268 * 18% = 14.988 euros
El coste fiscal de tener un beneficio en la venta de una vivienda habitual y no comprar otra con lo obtenido, en este caso, es de casi 15.000 euros.
Tributación con reinversión
Siguiendo con el ejemplo anterior, imaginemos ahora que Juan destina el
total obtenido a comprar una nueva vivienda habitual; para simplificar supondremos que compró en efectivo, sin necesidad de hipotecas. En este caso la reinversión es plena, destinando los 200.000 euros obtenidos de la venta a comprar una vivienda que cuesta, por ejemplo, 250.000 euros.
Juan aplica la exención fiscal por reinversión en vivienda habitual y no paga el 18% de la ganancia obtenida.
Podría ocurrir que la reinversión fuera parcial. Por ejemplo, Juan se compra una casa de 150.000 euros. Le quedan 50.000 euros que se queda para sus gastos. Ha reivertido solamente un porcentaje de lo obtenido, concretamente un 75 . Por tanto tendrá que declarar un 25 de la ganancia patrimonial, por la que tributará un 18 %. Es decir:
25% del Bº = 83.268 * 25% = 20.817 euros
Coste fiscal = 20.817 * 18% = 3.747 euros
Con estos ejemplos queda claro la importancia que tiene para el bolsillo del ciudadano tener que pagar o no por el beneficio de vender una vivienda habitual. Ya se puede vislumbrar los efectos perjudiciales que tendría la desaparición de este beneficio fiscal en el 2011. Pero este tema lo dejamos para otra entrada.
Más Información | AEAT – Campaña de Renta 2009
En Actibva | IRPF: exención por reinversión en vivienda habitual y la burbuja inmobiliaria
Pau A. Monserrat, editor de Futur Finances
Comentarios
Me da la impresión que la mayoría de la gente no va a plicar esto por falta de venta :-)