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Gastos deducibles en el IRPF por rentas de alquileres

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Alquiler de lujo
Aunque no es éste el lugar para dar contestación a todas las cuestiones particulares que se pueden plantear a la hora de presentar la declaración del IRPF sobre cómo diferenciar qué gastos relacionados con inmuebles destinados al alquiler son deducibles y cuáles no, vamos a intentar responder hoy algunos de los supuestos que creemos pueden darse con mayor frecuencia.

Como norma general, los gastos que pueden restarse de los ingresos brutos recibidos por alquilar para determinar el rendimiento neto, son los necesarios para la obtención de aquellos, incluida la amortización de los inmuebles.

Se examinan a continuación algunos de estos gastos, teniendo en cuenta que su enumeración no es exhaustiva:

Gastos de intereses y de conservación y reparación:

Desde el 1-1-2007 no pueden exceder conjuntamente, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes con este mismo límite.

El saldo que exceda de 0 no deducido en el año, tiene otros 4 años para poder deducirse.

Préstamo hipotecario: El único requisito para la deducibilidad de los intereses y demás gastos de financiación es que el capital se invierta en la adquisición o mejora del inmueble arrendado. Por tanto, no es necesario que exista un préstamo con garantía hipotecaria sobre el inmueble, siendo deducibles los intereses correspondientes a un préstamo personal.

Del mismo modo, si la garantía hipotecaria recae sobre un inmueble distinto del generador de los rendimientos, en la medida que el principal se invierta en la adquisición o mejora, es fiscalmente deducible. Por ejemplo, son gastos deducibles los intereses del préstamo hipotecario solicitado sobre la vivienda habitual para financiar una segunda vivienda arrendada (Consulta de la DGT de 24-10-00).

Electrodomésticos: en la práctica, no siempre resulta sencilla la distinción entre los gastos de conservación y reparación y las cantidades de las destinadas a la ampliación y mejora. Según la doctrina y jurisprudencia existente hasta la fecha:

  • Tienen la consideración de gastos de conservación y reparación a efectos de su deducibilidad: la sustitución del cuadro antiguo de electricidad, la sustitución de ventanas antiguas, la sustitución de tuberías antiguas y de grifería nueva, el alicatado y solado del cuarto de baño y cocina, la sustitución del parquet desgastado y colocación de nuevo rodapié, la reparación de puertas, la pintura, la retirada de escombros a vertedero y limpieza final de la oficina, el cambio de ascensor; la reparación de un tejado, en la parte proporcional que corresponda a los pisos alquilados, las obras de rehabilitación de la fachada del inmueble, la reparación de escaleras, la sustitución de la caldera comunitaria,…
  • Por el contrario, tienen la consideración de ampliación o mejora y, por tanto, aumentan su valor de adquisición siendo deducibles pero a través de su amortización (Consulta de la DGT de 28-06-10): la instalación de un ascensor en un edificio que carecía del mismo, la instalación de sistemas de calefacción donde antes no la había; la adquisición de electrodomésticos y la instalación de tarifa nocturna (acumuladores),…

Tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales

Serán deducibles cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de aquéllos y no tengan carácter sancionador.

Ejemplos:

Tributos no estatales: el IBI y las contribuciones especiales exigidas por el Ayuntamiento en relación con el inmueble.
Tasas: las de limpieza, basuras, alumbrado, etc.

Por el contrario, los tributos que gravan la adquisición del inmueble (ITP o IVA), y, en general, las partidas inherentes a la misma (gastos de notaría, registro, gestoría, etc.) no son gasto deducible del capital inmobiliario, sino mayor coste o valor de la adquisición, siendo deducibles a través de su amortización.

En resumen: cualquier gasto que pueda acreditarse como necesario para la obtención de los rendimientos, debe considerarse deducible de los ingresos obtenidos.

Veamos un ejemplo… propietario de un inmueble arrendado, que paga un recibo de 600 euros más 108 euros de IVA por el revoco de la fachada (18%).


  • Si se trata de un local de negocio, el gasto deducible en el IRPF del propietario por conservación y reparación será de 600 euros y los 108 euros de IVA se tendrían en cuenta en la liquidación trimestral, como IVA soportado, deducible del IVA repercutido.

  • Si se trata de una vivienda, el gasto deducible en el IRPF del propietario por conservación y reparación será de 708 euros.

Para terminar, advertir que no son deducibles en ningún caso los pagos efectuados por razón de siniestros (incendio, inundación, hundimiento, etc.) que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente. En estos supuestos es de aplicación el tratamiento propio de las ganancias y pérdidas patrimoniales que analizaremos en otro momento

En Actibva | Renta 2010: resuelve tus dudas en la deducción por el alquiler de la vivienda habitual
Imagen | Daquella Manera

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