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fiscalidad

Deducción por adquisición de vivienda habitual: presente y futuro

7 comentarios

Vivienda habitual

Vamos a tratar de repasar el concepto de vivienda habitual y la deducción por vivienda habitual en 2011 y años posteriores. Adelantamos que la famosa Ley de Economía Sostenible, actualmente tramitándose como Anteproyecto, elimina esta deducción para las rentas medias y altas.

A través de diversos casos prácticos podremos entender el impacto de la reforma sobre esta conocida deducción. Para los contribuyentes que están pensando en comprar una vivienda, es importante que analicen el efecto fiscal de comprar este año o esperar al 2011, ya que lo notarán en su declaración de renta de los ejercicios futuros.

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Lo primero que hay que tener claro es el concepto de vivienda habitual. Incido en una leyenda urbana muy arraigada: no se puede deducir la hipoteca de cualquier vivienda que compramos, solamente se puede deducir si es nuestra vivienda habitual a efectos del IRPF.

Se considerará vivienda habitual la edificación (por tanto las caravanas y casas de madera portátiles quedan fuera de esta definición, entre otros) que cumpla con los siguientes requisitos:

  • Debe ser la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de como mínimo 3 años; esta condición no opera en los siguientes casos:
    Fallecimiento del contribuyente
    Circunstancias que exijan el cambio de domicilio (matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo o más ventajoso, básicamente).

  • Se habite de manera efectiva la vivienda en un plazo no superior a 12 meses a contar desde la fecha de adquisición.
  • También formarán parte del concepto de vivienda habitual los anexos (tales como trasteros, jardines, piscinas o instalaciones deportivas), siempre que se adquieran conjuntamente con la vivienda, y las plazas de garaje (máximo de dos) adquiridas al mismo tiempo que la residencia principal.

  • Teniendo claro que se considera vivienda habitual, veamos cuando el IRPF considera que hay derecho a la deducción por adquisición de vivienda habitual (aplicable en el ejercicio 2011): La adquisición de la vivienda debe ser del pleno dominio (por tanto no aplicable a la nuda propiedad, usufructo u otros derechos reales) por cualquier tipo de negocio jurídico (compra-venta, permuta, herencia, legado, donación, adjudicación, etc).

    Deducción por adquisición de vivienda habitual hasta el 2010

    Base de la deducción: Importe satisfecho en el ejercicio para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, con el límite de 9.015 euros.
    Porcentaje de deducción: 10,05 % tramo estatal + 4,45 % tramo autonómico general = 15 %

    Imaginemos que a finales de diciembre de 2010 compran una vivienda nueva de 200.000 euros y la financian con una hipoteca, pagando ustedes los gastos con sus ahorros; dichos gastos ascienden, teniendo en cuenta que el IVA se haya aumentado al 8%, a unos 24.500 euros. Por tanto, la base de la deducción, al superar el límite deducible, será de 9.015 euros.

    Total deducción 2010 = 9.015 * 15% = 1.352,25 euros.

    Esta deducción es independiente de los ingresos del contribuyente.

    Deducción por adquisición de vivienda habitual a partir del 2011

    Si se termina aprobando la Ley de Economía Sostenible en los términos recogidos en su anteproyecto, la nueva regulación se recoge en en su artículo 133, que modifica la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Crea dos grupos de contribuyentes a efectos de la deducción por vivienda habitual: los que han comprado antes del inicio de 2011 y el resto. Para simplificar y no perdernos en la normativa, veamos unos ejemplos prácticos en base a la adquisición de la misma vivienda del ejemplo anterior.

    Caso 1: Contribuyentes que compraron antes del ejercicio 2011:

    Base de la deducción: Importe satisfecho para la adquisición con el límite de 9.040 euros.
    Porcentaje de deducción: 10,05 % tramo estatal + 4,45 % tramo autonómico general = 15 %

    Las mensualidades abonadas de la hipoteca (bajo el supuesto de una préstamo hipotecario de 200.000 euros, al 2,5 % y a 30 años) han sido de unos 790 euros, por lo que ha se han pagado 790 * 12 = 9.480 euros en el año. Pasamos del límite de 9.040 y éste es el que aplicamos:

    Total deducción 2011 (contribuyente que adquirió antes de 2011) = 9.040 * 15% = 1.356 euros.

    Caso 2: Contribuyente que compra en el 2011 y su base imponible es igual o inferior a 17.707,20 euros anuales:

    Base de la deducción: Importe satisfecho para la adquisición con el límite de 9.040 euros.
    Porcentaje de deducción: 10,05 % tramo estatal + 4,45 % tramo autonómico general = 15 %

    Quiero incidir que una base imponible de 17.707,20 euros anuales, representa, aproximadamente, un salario mensual (con dos pagas extras) de unos 1.450 euros. Este contribuyente no podría comprarse solo una casa de 200.000 euros. Para el ejemplo suponemos que la adquiere con su pareja que cobra lo mismo y ambos tiene los ahorros para pagar los gastos. Lo que pagan de hipoteca va a medias. El total de gastos ya hemos dicho que es de 24.500 euros, de los cuales le corresponde la mitad (12.250 euros). Se aplica el límte de 9.040 euros:

    Total deducción 2011 (contribuyente que adquiere en 2011 con una base imponible igual o inferior a 17.707,20 euros) = 9.040 * 15% = 1.356 euros.

    Las rentas media-bajas no ven variar sus beneficios fiscales.

    Caso 3: Contribuyente que compra en el 2011 y su base imponible está comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales:

    Dice el anteproyecto que para estos contribuyentes la base máxima de deducción será 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales.

    Para un contribuyente cuya base imponible sea de 20.000 euros, y compra la vivienda del ejemplo, su base de deducción sería: 9.040 – (20.000 – 17.707,20)* 1,4125 = 5.797 euros.

    Total deducción 2011 (contribuyente que adquiere en 2011 con una base imponible comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros) = 5.797 * 15% = 870 euros.

    Caso 4: Contribuyente que compra en el 2011 y su base imponible es superior a 24.107,20 euros:

    Para este importante colectivo de contribuyentes se termina definitivamente la deducción por vivienda habitual. Gráficamente:

    Total deducción 2011 (contribuyente que adquiere en 2011 con una base imponible superior a 24.107,20 euros) = 0 euros.

    Valoración de la norma


    Vemos que a partir del ejercicio 2011 las rentas media-altas dejan de poder disfrutar beneficios fiscales por la adquisición de una vivienda habitual y una mayoría de contribuyentes sufre serias restricciones a la hora de deducirse los gastos de la compra de su hogar. Hay opiniones a favor y en contra de esta reforma.

    La mía, con matices, es favorable a eliminar esta subvención encubierta del precio de la vivienda. Entre otras cosas, por qué los promotores han repercutido los beneficios fiscales en el precio final siempre que han podido. Si el precio de la vivienda se corrige a la baja para equilibrar oferta y demanda, la desaparición de esta deducción no tiene el porqué perjudicar a los ciudadanos.

    Más Información | Anteproyecto de Ley de Economía Sostenible (PDF)
    En Actibva | El futuro de la deducción por vivienda habitual
    Imagen | Fanáticos del Diseño y la Arquitectura, Flickr

    Pau A. Monserrat, editor de Futur Finances

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    Comentarios

    • 1

      !
      | 2 estrellas

      Hola Pau, muy buen artículo.

      Lo que no me queda claro es desde cuándo se considera que has comprado una vivienda, ¿desde el contrato de compraventa o desde la firma de las escrituras? Yo llevo pagando dos años (y beneficiándome de las deducciones pertinentes) una vivienda sobre plano que aún no me han entregado, y si se sigue retrasando es posible que la firma de escrituras sea en 2011. ¿Perdería el derecho a deducción en ese caso?

      Gracias de antemano, un saludo

    • 2

      !
      | 2 estrellas

      Esta muy bien explicado, pero tengo una duda: Las cuentas ahorro vivienda se utilizan para aprovechar esa deducción, a cambio de que compres una casa pasados unos años, si no me equivoco. ¿Que pasa con los que tenian esa cuenta?¿siguen manteniendo la desgravación al comprar?

    • Respondiendo a #2:
    • 4

      Avatar de Remo !
      Remo | 4 estrellas

      Cesar, se pierde la deducción por la cuenta vivienda, pero no por la compra una vez que se haga

    • 3

      !
      | 2 estrellas

      Tengo una duda respecto a lo que comentas sobre la "Deducción por adquisición de vivienda habitual hasta el 2010" que dice::

      "Imaginemos que a finales de diciembre de 2010 compran una vivienda nueva de 200.000 euros y la financian con una hipoteca, pagando ustedes los gastos con sus ahorros; dichos gastos ascienden, teniendo en cuenta que el IVA se haya aumentado al 8%, a unos 24.500 euros. Por tanto, la base de la deducción, al superar el límite deducible, será de 9.015 euros.

      Total deducción 2010 = 9.015 * 15% = 1.352,25 euros."

      Y pregunto: si la compra se realiza como comenta a finales de diciembre de 2010, ¿se puede deducir el año entero o sólo se puede deducir esa cantidad entre los días desde que se es propietario? Es decir, si se podría deducir esa cantidad o habría que multiplicarla por los días desde que se es propietario y dividirlo entre 365.

      Un saludo y gracias

      -- editado por última vez a las 22:16

    • Respondiendo a #3:
    • 5

      Avatar de Remo !
      Remo | 4 estrellas

      Si, se puede deducir íntegra sin necesidad de prorrateo de días. La situación fiscal se toma a 31/12

    • 6

      Avatar de monicarey !

      Hola, tengo una duda. Es normal que habiendo portado una cantidad superior al año pasado este año me devuelvan menos que los anteriores en la declaracion?gracias

    • 7

      Avatar de elpezaprendiz !

      Os cuento mi duda:

      Vivienda comprada en 2006 con en pareja. Ahora nos separamos y ella me compra mi parte.

      El importe que debemos al banco es menor que el precio de la compraventa. Se supone que con lo que cobraré cancelaré mi parte de la hipoteca. Como se considera a efectos fiscales ese dinero que recibo. La otra duda es si la venta se efectua en julio, cual es la mejor formula para aprovechar al máximo los 9015€ de desgravacion a los que tengo derecho? saludos!!

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