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El estudio que publica hoy Expansión requiere una reflexión por parte de todos, tanto AEAT, como inquilinos y propietarios de viviendas arrendadas. Según se extrae de este estudio, más del 70% de los alquileres de vivienda se mantienen opacos para Hacienda, generando una bolsa de dinero negro que oscila 2.800 y 3.000 millones.
El estudio que ha hecho la consultora apunta entre otros factores a la inseguridad jurídica que existe en el mercado del alquiler. Una de las soluciones que se apuntan va en línea de establecer unos registros públicos de contratos en donde se consiga el deshaucio del inquilino moroso en 15 días por ejemplo.
Y comparto esta medida, pero creo que el principal problema de estas bolsas de fraude provienen en el desconocimiento que tienen muchos propietarios sobre la tributación de estos alquileres en el IRPF. Muchos arrendadores piensan que el total de ingresos que se cobran se suman a la base imponible de la renta, cuando este extremo difiere mucho de la realidad tributaria. Veamos el mecanismo de tributación de los alquileres.
Partamos de un piso alquilado un año al completo por 600 euros mensuales. Los ingresos totales serían 7.200 euros, pero no todo son ingresos porque a este importe se le pueden deducir todos los gastos necesarios para su obtención, la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
Gastos deducibles que podemos incluir
Intereses de préstamos afectos a la vivienda. Si el inmueble alquilado se ha adquirido mediante un préstamo, previsiblemente hipotecario, los intereses anuales devengados de dicho préstamo son deducibles.
Gastos de conservación y reparación. Dentro de estos gastos se incluyen todas las reparaciones que llevemos a cabo en el inmueble, pintura, arreglos de todo tipo… Adémás, se incluirán también como gasto deducible las cuotas de la comunidad, así como hipotéticas derramas extras que se lleven a cabo para grandes reparaciones en el edificio.
Resto de gastos deducibles. En este apartado podemos destacar los siguientes:
- Importe de impuestos locales, como IBI y cualquier otro tipo de tributo que recaiga sobre el inmueble.
- Primas de seguro satisfechas por el inmueble.
- Gastos de suministros y servicios adicionales que se encuentren a titulairdad del arrendador.
- Amortizaciones.
El punto de las amortizaciones, lo tenemos que estudiar de manera independiente puesto que tenemos dos tipos de amortizaciones:
Amortización del inmueble, en donde seleccionaremos el 3% de la mayor de las siguientes cantidades:
Coste efectivo de adquisición, sumando impuestos, comisiones tributos y todos aquellos gastos que hayamos incurrido en su compra.
Valor catastral de inmueble.
En ambos casos tendremos que restar el valor del suelo. Este valor se extrae realizando una regla de tres sobre el valor catastral del inmueble. Supongamos que el valor catastral de mi inmueble en cuestión es 100.000 euros.
En el propio recibo del IBI podemos ver los siguientes detalles: Valor del suelo 30.000 euros, valor de la construcción 70.000 euros. Por ejemplo, si el importe de compra del inmueble fue 150.000 euros, el valor amortizable será el 70% de 150.000 euros, dígase 105.000 euros.
Amortización de enseres y muebles. Cuando un inmueble se alquila amueblado, todos los enseres del inmueble son suceptibles de amortización. El porcentaje anual de amortización será del 10% anual. supongamos que la suma de las facturas de compra de todo el mobiliario ascienden a 12.000 euros. Anualmente podremos imputar 1.200 euros adicionales como gasto de amortización de este mobiliario.
Como vemos, la amalgama de gastos a incluir es importante, y en la mayoría de los casos el rendimiento neto, digase el total de ingresos menos todos los gastos deducibles, no suele superar el 20% de los ingresos.
En el caso que los gastos del año sean mayores a los ingresos, el exceso de gastos incurridos se acumularán para la siguiente declaración, pudiéndose deducir su importe en declaraciones futuras.
Comparación del rendimiento del alquiler con la imputación de rentas inmobiliaria
Si el rendimiento neto es positivo, vamos a tener derecho a reducirlo en los siguientes porcentajes:
- 50% como reducción general
- 100% para inmuebles alquilados a jóvenes entre 18 y 35 años, con lo que la tributación por este alquiler va a ser cero euros. Es decir, no se van a pagar impuestos por dichos ingresos.
Además, se da una particularidad fiscal importante. Cuando un inmueble está alquilado, no tiene ningún tipo de imputación de renta inmobiliaria durante los días que permanece alquilado. Esta imputación es un ingreso teórico que Hacienda supone a todos nuestros inmuebles que no sean nuestra vivienda habitual.
El porcentaje que se integra como ingreso en nuestra renta es el 2% del valor catastral si no está revisado o el 1,1% si dicho valor ya se encuentra revisado. Por mi experiencia en rentas, os puedo asegurar que muchas veces sale más caro fiscalmente hablando, imputar este valor que realizar una declaración de los ingresos de los alquileres.
Siguiendo con el ejemplo teórico anterior, si el inmueble lo he alquilado a una pareja con 30 años por ejemplo, integraré cero euros en mi renta declarando 7.200 euros de ingresos y sus correspondientes gastos deducibles, pero si oculto estos valores a Hacienda, tendré que sumar unos 1.000 euros equivalentes a la imputación de rentas inmobiliarias.
Aunque parezca paradójico, en el supuesto de alquileres de viviendas, sale más caro fiscalmente defraudar a Hacienda que declarar esos ingresos en muchos casos. Ocultar estos ingresos no tiene ningún sentido bajo la óptica de intentar defraudar y pagar menos renta. Considerad todos los gastos deducibles y veréis cómo se puede comprogbar este extremo, dado que el incremento tributario suele ser nulo en la mayoría de los casos.
Remo, editor de Pymes y Autónomos y El Blog Salmón
Vía | Expansión
Más Información | AEAT – Manual ´Renta 2008 (PDF)
Imagen | daniel.julia
En Actibva | Renta 2008: guía práctica Actibva
Comentarios
Vamos, que en parte se defrauda por desconocimiento de todo esto que se apunta en el post… ¿y si Hacienda mejorase la información que ofrece a los ciudadanos para intentar reducir el fraude por este concepto?
Debería informar mucho mejor desde luego. La reducción del 50% y del 100% ha pasado inadvertida para muchos propietarios