Son tiempos duros para las empresas y parece que el capital empieza a escasear. En particular las empresas de Internet pueden sufrir un segundo crash debido a la dificultad de obtener beneficios por servicios que generalmente son gratuitos para los usuarios. ¿Cómo ves que está afectando esta escasez de liquidez a las empresas de Internet?
La clave va a estar no tanto en dar servicios gratuitos sino en la caja que las compañías de Internet hayan generado en el pasado, en la recurrencia de sus ingresos y en el control férreo de los costes. En estos momentos la deuda es crítica y lo que dé o quite la supervivencia. Si una empresa tiene caja la mejor recomendación es que se aferre a ella, controle los gastos y procure no iniciar proyectos nuevos que supongan una salida de liquidez de la empresa. Si la compañía aún sigue en pérdidas y no tiene caja a la que agarrarse no tendrá más remedio que reducir sus costes dramáticamente.
¿Ves posible que haya un nuevo intento de cobrar por servicios en Internet en lugar de prevalecer lo gratuito?
En realidad hoy día ya hay miles de usuarios que pagan en Internet por servicios de valor añadido. Poco a poco el comercio electrónico está empezando a formar parte de la cultura del usuario. Bajo mi punto de vista, por un lado siempre hay que dar algo gratis que aporte valor al usuario y por otro cobrar. El secreto está en buscar el equilibrio. En Internet, en la mayoría de los casos, dar tus servicios gratis al comienzo creo que es un canto de sirena que te condena a un desarrollo lento y, con suerte, a un momento traumático cuando llega el momento de empezar a cobrar.
En Internet, en la mayoría de los casos, dar tus servicios gratis al comienzo creo que es un canto de sirena que te condena a un desarrollo lento y, con suerte, a un momento traumático cuando llega el momento de empezar a cobrar.
¿Es posible que esta crisis sea tan dura como la burbuja punto com de hace siete años?
En menos de una década a mí me han estallado dos burbujas: la de portal (en el año 2000 y siguientes) y la de inmobiliario hoy día. En aquel momento el estallido de la burbuja tecnológica afectó mucho a la bolsa pero la economía real siguió creciendo, incluso tras el 11-S. La crisis actual es mucho más grave porque está afectando de lleno la economía real, es una crisis global y puede tener consecuencias que aún no somos capaces de valorar. En la crisis de las puntocom muchos sufrimos mucho pero en ésta todos vamos a sufrir. En todo caso en cualquier crisis siempre hay una gigantesca oportunidad y en ésta puede ser que el acceso a la vivienda vuelva a ser razonable, tras años de espectaculares subidas de precio.
Si una persona tiene un proyecto en mente de empresa basada en Internet, ¿le recomendarías que lo empezara o que se esperara un tiempo a que las condiciones crediticias mejoren?
Hoy día si yo fuera inversor y tuviera 1 millón de euros probablemente no invertiría en proyectos nuevos sino que orientaría mi inversión hacia compañías de Internet que están en bolsa y que en las últimas semanas se han desplomado. pesar de haber demostrado con creces la viabilidad de su proyecto, llevar años en números negros y ganar dinero. Y esto es un serio problema para quien quiera montar una empresa en Internet: el inversor ahora está más cauto que nunca, ha perdido muchísimo dinero y mira con lupa dónde pone su dinero. Si quisiera montar una startup lo haría con unos gastos ligerísimos, la mínima infraestructura, recortando al máximo mis gastos y preparándome para 2-3 años duros.
El sector inmobiliario en España pasa por una crisis muy profunda después de muchos años de exuberancia. ¿Crees que se podría compensar con más presencia en Internet de las empresas que tienen viviendas en stock y no son capaces de venderlas? ¿Qué te parece la iniciativa de Metrovacesa de venta directa de viviendas por Internet?
La crisis que estamos viviendo ha acelerado la velocidad con que la oferta y la demanda estaba migrando a Internet. La prueba la tenemos en el reciente cierre de periódicos clasificados históricos, como Segundamano, que han sido incapaces de resistir la evolución que el mercado inmobiliario en su conjunto ha realizado a la red. Hoy día Internet se ha convertido de facto en el único soporte para encontrar casa y la mayoría de las compañías ya han superado sus recelos hacia los portales inmobiliarios. Las que no lo superen desaparecerán.
¿Cómo está afectando la crisis del sector a los portales inmobiliarios?
Con mucha dureza. Empezamos este año con una previsión de crecimiento que a lo largo de los meses no se ha ido cumpliendo. En todo caso, la mayoría de los portales inmobiliarios hemos crecido en 2008 frente a 2007 pero el reto será mantenerse en 2009. Pero por otro lado durante este año se han superado todos los récords y en idealista hemos tenido, en septiembre y octubre, la mayor concentración de usuarios únicos de nuestra historia, cerca de dos millones al mes. Hay una demanda altísima de vivienda a pesar de la crisis y tenemos por delante un reto enorme: dar una solución a las personas que buscan casa y que ya únicamente utilizan Internet para su búsqueda.
¿El cierre de agencias inmobiliarias os ha afectado?
Las agencias que tenían que cerrar ya lo han hecho hasta el verano de 2008. Puede que todavía queden unas pocas que cerrarán entre finales de 2008 y comienzos de 2009 pero la depuración en agencias ya se ha realizado. Lógicamente contar con menos clientes ha afectado a nuestro crecimiento pero la mayoría de las agencias que han cerrado no eran clientes de idealista. Eran profesionales recién llegados al mercado que utilizaban otros soportes más baratos que están sufriendo mucho más que nosotros no solo por la reducción de su facturación sino también por el recorte drástico del contenido.
¿Por qué, a pesar de la reducción de las operaciones inmobiliarias en España y de los altos stocks de viviendas sin vender, no hay grandes bajadas de precios en el sector como por ejemplo ha habido en bolsa?
2008 ha supuesto un año de cambio dramático. La “suave desaceleración” que el gobierno y la industria pedía se ha roto y nosotros apostamos por un fuerte ajuste, brusco y rápido pero que permita sanear los precios; en este sentido, recomendamos a los vendedores que si no están consiguiendo cerrar las operaciones que tienen pendientes que asuman que es mejor una rebaja a tiempo que esperar un año o dos para acabar asumiendo un recorte aún mayor
Hoy día las estadísticas oficiales –incluso las nuestras- aún no reflejan los descuentos que se están generalizando en las operaciones que se cierran. De hecho, la mayoría de nuestros clientes nos han confirmado que las viviendas que se venden son aquellas que rebajan entre un 20% – 30% el precio que está pidiendo el propietario.
¿Crees que la salida al mercado de alquiler de vivienda en stock va a ser la solución a los problemas de las inmobiliarias?
No. La solución a la crisis inmobiliaria que vive España pasa por bajar significativamente el precio de las viviendas. Y cuanto antes mejor.
El alquiler ha entrado en la agenda política y las instituciones públicas, desde las municipales hasta las gubernamentales, están aplicando medidas para aumentar la seguridad jurídica de los propietarios y facilitar, al mismo tiempo, el acceso a la vivienda en alquiler. Uno de los mejores ejemplos de este cambio de mentalidad lo encontramos en la sociedad pública de alquiler, cuyos primeros resultados ya se adivinan pero que tiene un modelo muy acertado. En este mismo sentido, muchas promotoras estás apostando por nuevas fórmulas, como el alquiler con derecho a compra.
La realidad es que el alquiler representa menos de un 15% del parque total de viviendas en España y que la única manera de que este porcentaje aumentase pasaría porque el gobierno tomase una medida audaz: destinar el plan de rescate que va destinado a los bancos para comprar con mucho descuento las viviendas que los promotores no consiguen vender; con este dinero los promotores podrían liquidar sus deudas con las entidades financieras que recuperarían liquidez pero el estado habría generado una inmensa bolsa de alquiler de vivienda, como ocurre en Alemania o Austria.
La solución a la crisis inmobiliaria que vive España pasa por bajar significativamente el precio de las viviendas. Y cuanto antes mejor.
En España hay varios indicadores de precios de la vivienda. Por un lado están los que presentáis los portales inmobiliarios, basados en precios ofertados. Por otro el del Ministerio de la Vivienda, que presenta datos basados en tasación. Y por último, el del INE, que se basa en datos de transacciones. Los tres datos son muy diferentes, ¿de cuál deberíamos fiarnos más?
Los tres son muy diferentes porque muestran partes diferentes de un mismo proceso de venta. Los informes de los portales inmobiliarios son los que adelantan la tendencia de lo que después dirán los de tasación y los del INE, porque están basados en los precios de salida de las viviendas.
En estos momentos, después de las bajadas en bolsa y del mercado inmobiliario en menor medida, hay quien dice que estamos en el mejor momento para invertir. ¿Cómo ves la compra de una vivienda como inversión en estos momentos, ya sea con o sin necesidad de financiación?
Creo que el actual es un buen momento para explorar el mercado. Toda la oferta se muestra en Internet y por primera vez los vendedores parecen aceptar negociar el precio, lo que puede dar lugar a que existan buenas oportunidades puntuales de inversión, aunque si te tengo que ser sincero no creo que el actual sea el mejor momento para invertir y obtener plusvalías en el medio plazo. Las rentabilidades de dos dígitos de hace sólo unos años son cosa del pasado
Se habla mucho de la industria y de la tecnología como relevo en el modelo de crecimiento económico en España. ¿Ves este relevo posible?
Eso sería lo deseable. Parece claro que basar el motor económico y el crecimiento y desarrollo de España en el ladrillo no ha dado buenos resultados. Lamentablemente me parece que a día de hoy no estamos capacitados para dar ese salto. La industria y la tecnología requieren inversiones en I+D que aquí no se han hecho. Recientemente estuve en China asistiendo a la conferencia de otoño del World Economic Forum y me quedé fascinado con la actitud de China antes la crisis: liberación y globalización, esas son las dos claves de la recuperación económica. Mientras en Europa y en España sigamos pensando que tiene que ser papá Estado el que nos solucione los problemas seguiremos perdiendo el tiempo y lo más importante, influencia a nivel internacional. Es increíble las trabas que los emprendedores tienen que asumir en España.
Es increíble las trabas que los emprendedores tienen que asumir en España.
¿Cuánto piensas que va a durar la crisis en España?
Se han dado 2 crisis que por actuar en paralelo creemos que se solucionarán a la vez. Mientras se desplomaba la burbuja inmobiliaria en España se ha producido el crash financiero mundial y pensamos que solucionando el segundo tendremos arreglado el mercado inmobiliario español. Y no es cierto. Es posible que se recupere la confianza en los mercados internacionales y que la crisis inmobiliaria continúe. En mi opinión, la crisis del mercado inmobiliario se solucionará cuando aceptemos que ahora todos somos más pobres, que las casas no valen lo que pensábamos que valían y que los precios tienen que bajar significativamente.
Fotografía | Idealista
Autor: Alejandro Nieto González, editor de El Blog Salmón
Comentarios
interesante
Alejandro, enhorabuena por la entrevista. Da gusto contar en nuestro país con personajes de la categoría de Jesús Encinar, uno aprende escuchándole.
Como siempre, a mi Encinar me parece una de las personas más lúcidas que he leído/escuchado en los últimos tiempos
Como siempre tremendamente lúcido. Además me gusta mucho escuchar (en contra de lo que opina la mayoría) a álguien que propone la liberalización como solución al problema. Me temo que desafortunadamente los políticos van a barrer para casa y el resultado será más estado…