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No se asuste el lector por este título tan rimbombante. Vamos a tratar de explicar con la mayor claridad posible en que consiste este curioso y usual derecho real, aun que bastante desconocido, llamado censo.
Digo usual no por que tenga estadísticas sobre la frecuencia de aparición de este derecho real sino por qué lo he visto en bastantes notas simples que han pasado por mis manos; en la de mi vivienda, sin ir más lejos. La primera vez que vi que heredaba una finca con un titular que tenía el dominio directo y otro, la tía que me dejo la herencia, el dominio útil. Ya la hemos liado, pensé yo. ¿Encima que recibo una finca vieja, con arrendatarios y en fideicomiso, ahora además tengo que hacerme amigo de un titular con dominio directo?. Cogí varios libros de Derecho Civil y a estudiar que era eso del dominio directo y útil.
Hemos visto en
anteriores ocasiones que el derecho real supremo, la propiedad, puede desglosarse an diferentes partes. Veremos ahora una muy curiosa:
Propiedad = Dominio Útil + Dominio Directo
Empecé por buscar la definición del derecho real llamado censo, regulado en los artículos 1604 y siguientes del Código Civil:
Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes.
Sinceramente, me quedé igual. Ya la han vuelto a amar mis queridos antepasados, pensé. La primera cosa que nos ha de quedar clara es que este derecho real solo puede gravar bienes inmuebles; por tanto, nunca os encontraréis con censos de acciones, por ejemplo. La segunda es entender en que consisten los censos: Se grava el inmueble con un censo para garantizar una prestación determinada, consistente en dinero, en el dominio pleno de bienes, o menos pleno de los mismos.
Hay que admitir que la definición tampoco nos aclara mucho. Veamos los diferentes tipos de censos, a ver si se nos va despejando el camino de maleza:
Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio.
Más adelante nos centraremos en este tipo, que es el que yo me encontré en mi finca.
Es consignativo el censo, cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero.
El propietario grava su propiedad con el censo para garantizarle a un prestamista (que pasa a ser un censatario) que le devolverá el dinero que ha recibido.
Es reservativo el censo, cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que deba pagar el censatario.
El constituyente del censo reservativo, el propietario que trasmite el dominio, se reserva el derecho de cobrar perpetuamente un canon o pensión, perdiendo la condición de propietario. El censo, por tanto, le asegura que recibirá la pensión hasta su fallecimiento.
Vayamos a analizar el caso del censo enfitéutico, en el que vemos figurar en una misma nota simple a un titular con dominio directo (censualista persona que tiene derecho a recibir una pensión anual a cambio de haber trasmitido la propiedad de la finca) y otro con un dominio útil (enfiteuta, que es quién tiene la propiedad de la finca enfitéutica y se ha comprometido a pagarle la pensión al censualista a cambio de la propiedad).
Ya iba avanzando en mi el riachuelo de la comprensión. Mi tía fallecida, que en paz descanse, era la enfiteuta, la propietaria de la finca que en su momento, ella u otros propietarios anteriores, se comprometió a pagarle una pensión de por vida al titular del dominio directo o censualista; le llamaremos Sr. José Garcia.
El censualista Sr. José García, a cambio de trasmitir la propiedad, se garantizó el cobro de una pensión vitalicia y, además, el laudemio o derecho a percibir una cantidad por cada trasmisión que se diera de la finca (que a falta de concreción en el contrato sería del 2% del precio de enajenación).
El Sr. José García, podría también exigir la devolución de la propiedad o comiso en el caso de falta de pago de la pensión durante 3 años consecutivos, incumpliera el contrato pactado en su día o deteriorara gravemente la finca, cosa que no ocurrió.
Ya entendía el papel del Sr. García, ahora tocaba saber si este señor seguía teniendo derechos sobre la propiedad y, en caso contrario, ver como quitar esta carga del Registro de la Propiedad. Llegamos, entonces, al tema de la forma de extinción del censo enfitéutico: la expropiación forzosa, la pérdida o inutilización de la finca (destrucción de ésta, básicamente), el abandono de la finca por parte del enfiteuta, por redención y por prescripción.
El caso que nos interesa es la prescripción del censo: el tiempo de prescripción computa desde el último pago de la renta y, si en censualista Sr. José Gomez se mantiene inactivo durante un período de 30 años, el censo se extingue. En base a esta causa de prescripción y a que el Sr. García, después de más de 100 años, probablemente había fallecido, iniciamos un proceso judicial que acabó en la desaparición de la carga del Registro de la Propiedad, quedando sin efecto la existencia del curioso dominio directo.
El Censo, pese a resultar un derecho real un tanto arcaico y de origen feudal, sigue siendo plenamente vigente en el Código Civil y la legislación foral; por tanto, con esta entrada pretendemos haber dado al lector las herramientas necesarias para descifrar este derecho real en caso de que se encuentre con él.
Más Información | Código Civil art. 1604 y siguientes
En Actibva | El usufructo y el caso particular de las acciones
Imagen | edans, Flickr
Pau A. Monserrat, editor de Futur Finances
Comentarios
Algunas figuras jurídicas parecen hechas aposta para complicar la vida a la gente.
De algo tienen que vivir los abogados…y economistas
Si no es por el primer libro de Falcones no hubiera sabido que esto existia y menos aún que estaba en vigor todavia
Al igual que Remo, si no es por "La Catedral del Mar" no hubiese sabido de su existencia y si no es por este post que todavía sigue en vigor.
Justo estaba estudiando censos (y alodios, que son una figura propia del Derecho foral balear similar al censo enfitéutico, pero sin pensión, solamente con laudemio) y me he encontrado tu entrada.
Buscaba precisamente quién es el titular de la propiedad tanto en el censo enfitéutico como en el reservativo, porque encontrarte con lo de 'dominio directo' y que ese señor finalmente no sea propietario te lía bastante. Me parece que tu forma de explicar dividiendo el derecho de propiedad es buena; en una ocasión nos explicaron que la propiedad es elástica: puedes crear derechos reales a partir de ella, pero cuando se extinguen, todo vuelve a integrar la propiedad.
Por último comentar que los censos hoy en día no tienen cabida, pero que anteriormente sirvieron para muchísimas cosas, tal y como hoy hacen las hipotecas. No se trata de complicarnos la vida, sino que nos hemos encontrado con un mecanismo para solucionar problemas ideado por nuestros antepasados que hoy, fuera de sus necesidades, nos cuesta comprender.