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Este año ha sido particularmente duro con los fondos inmobiliarios. Tanto que casi se está hablando de un colapso de ese sistema de inversión. Pero hay cosas que los inversores aun no comprenden con respecto a su valoración y al consecuente problema que esto les acarrea. Trataremos de poner un poco de luz a esta cuestion.
Comencemos con el concepto: Los Fondos de Inversión Inmobiliarios (FII) son un vehículo de inversión específico que se dedica a la inversión en inmuebles, para su posterior locación. La rentabilidad estará dada por la supuesta revalorización de los inmuebles y por la locación de las viviendas, locales, oficinas y otros activos que contenga en su patrimonio.
A pesar de las dificultades que enfrenta el sector inmobiliario, los fondos de esta categoría habían logrado desviarse de la crísis y por el contrario, obtener beneficios durante el pasado año. Sin embargo, llegó la hecatombe con la caída del Santander Banif Inmobiliario: luego de la solicitud de cerca del 90% de sus partícipes para reembolsar su dinero, al fondo no le quedó otra que suspender dichos reembolsos por un plazo de dos años, al no poseer suficiente efectivo para cubrirlos. No fue el único: también tuvieron problemas el BBVA Propiedad, el BS Inmobiliario y el Segurfondo Inversion Inmobiliaria.
La gran causa del colapso de estos fondos inmobiliarios fueron su escasa liquidez. Esto se debe a la naturaleza de sus activos: inmuebles que se dedican a la locación, muy afectados por la crisis económica que afecta al país.
¿Como se calcula el valor patrimonial?
Para este cálculo tenemos que tener en cuenta tres factores:
Las rentas del alquiler
Las plusvalías latentes del patrimonio inmobiliario
Las plusvalías derivadas de la liquidez
La normativa vigente en este tema exige que debe seleccionarse entre el monto mínimo del flujo de la renta obtenida por los alquileres en función de la duración del contrato correspondiente o el valor de la tasación de mercado. Se establece el principio de prudencia, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.
En el caso de los inmuebles siempre se toma en consideración el valor de tasación y no el valor de mercado, y más aun cuando se tasa un inmueble de un fondo inmobiliario puro donde se considera su valor como inmueble a alquiler y no a precios de compraventa.
Los cálculos de valoración en los fondos en la orden ministerial de Marzo de 2003, hizo que las oscilaciones de su patrimonio no sean tan bruscas. Según la normativa, las compañías de cartera de activos realizan una sola tasasión anual de los activos, como también de los inmuebles que compran o venden, con el fin de imputar las correspondientes plusvalías o minusvalías que tuvieron con la operación inmobiliaria.
Muchos deciden repartir escalonadamente la valoración de los inmuebles en el transcurso del año. Llevan la tasación de uno o más inmuebles por mes. El Santander Banif Inmobiliario, por ejemplo, realizaba la tasación de una doceava parte de su cartera en forma mensual.
El objetivo que se plantea con la legislación es limitar el riesgo de estos fondos y evitar que cuando el mercado se desplome, ocurra lo mismo con las rentabilidades. Hay que tener en cuenta que los inmuebles son activos muy poco líquidos y esto preocupa bastante ante un contexto como el actual, con el mercado inmobiliario completamente debilitado.
¿Qué será del futuro de los fondos inmobiliarios?
Nadie tiene la bola de cristal para adivinar lo que sucederá, pero la crisis del Santander como el mayor fondo inmobiliario de España ha quitado confianza sobre el resto. El proceso de reembolsos debería ser transparente, y el partícipe que quiera salirse del fondo debe poder hacerlo, aunque signifique asumir pérdidas. A su vez, el que se quede tiene que sentirse protegido. Nada de esto sucedió en los casos del Santander Banif Inmobiliario y del Inverseguros Inversión.
Los próximos meses serán cruciales: vienen las ventanas de liquidez de los 5 fondos inmobiliarios que pertenecen activos (de un total de 9 hace 12 meses) y de su resolución depende el futuro de este tipo de inversión. Difícil empresa…
Autor. Fabian Sinibaldi. Analista económico de Financialred.com
Foto: Mossaiq
