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La actual crisis del crédito y la falta de financiación hacen que ahora sea más necesario que nunca acertar en nuestras decisiones financieras. En principio el panorama actual puede no parecer el más propicio para experimentos económicos, pero esto no implica que descuidemos nuestras opciones a la hora de gestionar nuestro capital, tanto los activos como el pasivo. En este sentido el préstamo hipotecario debe de ocupar sin duda un lugar central, ya que de media consumo más del 40% del salario de los españoles.
La fuerte caída del Euribor en los últimos meses hace que muchas personas se vea ‘atrapadas’ en una hipoteca que no se ajusta a la situación actual del mercado y busquen un cambio en su hipoteca. La primera opción en este caso pasa siempre por hablar con la entidad y buscar una solución a través de la novación hipotecaria, es decir, una ‘actualización’ de las condiciones del préstamo. Si esto no es posible siempre se pueden buscar otras alternativas y cambiar de banco. Las fórmulas para hacerlo se pueden resumir en la subrogación hipotecaria o la cancelación del préstamo para formalizar uno nuevo y la pregunta clave es ¿cómo saber cuál compensa en cada momento?
La diferencia fundamental entre la subrogación y la cancelación es que en el primero de los casos se mantiene el préstamo firmado en cuanto a antigüedad y se cambia la entidad acreedora y alguna de sus condiciones. En concreto, a través de la subrogación hipotecaria sólo se puede variar el tipo de interés y/o la duración del préstamo. En principio el resto de términos deben conservarse, aunque ahora muchas entidades permiten también añadir capital de financiación adicional. Al cancelar y formar un nuevo préstamo es posible volver a negociar todos los apartados del préstamo. Pero lo que también cambian en función de cada una de las dos opciones son los costes para el usuario.
Al subrogar una hipoteca el usuario debe hacer frente a la comisión por subrogación, que podrá alcanzar el 1% del capital pendiente para los préstamos anteriores al 27 de abril de 2003, fecha en la que el máximo pasó a ser del 0,5% según explican desde el Banco de España. A estos gastos se pueden añadir otros como la comisión de estudio por parte de la nueva entidad (habitualmente suele eliminarse), así como los gastos de notaría, registro y gestión. En concreto, para una hipoteca media de 150.000 euros estos gastos supondrían cerca de 250 euros, aunque la mejor forma de conocer el coste de una subrogación es a través de una calculadora como la de Actibva.
La nueva Ley 41/2007 de Regulación del Mercado Hipotecario establecer las mismas comisiones para la cancelación anticipada de una hipoteca. Sin embargo, en este caso la un nuevo préstamo habrá que sumarle la comisión de estudio, que también está tendiendo a desaparecer, así como la de constitución, que suele rondar el 1% y los de tasación del inmueble, que no suelen cobrarse en el caso de las subrogaciones. Los gastos de notaria, registro y gestión también son mayores puesto que implican por una parte la cancelación del préstamo anterior y la constitución de un nuevo.
En términos generales la subrogación es una opción más recomendable que la cancelación, aunque del mismo modo se puede decir que cuando realmente el rentable subrogar la hipoteca es durante los primeros años del préstamo, cuando el pago de intereses todavía supera la amortización de capital. Además, siempre hay que tener en cuenta que el tipo de interés no lo es todo en una hipoteca y que la entidad de destino puede ‘cargar’ la hipoteca con productos adicionales que borren el beneficio que se obtiene por el cambio de condiciones.
Al margen de este supuesto de cambio de banco, la subrogación puede ser una opción interesante a la hora de comprar un inmueble de segunda mano sobre el que pese una hipoteca. En este caso primero habrá que estudiar si las condiciones de dicho préstamo son mejores que las del mercado y valorar los gastos que supone subrogar frente a constituir una nueva hipoteca (generalmente superiores), así como si la entidad acreedora aprueba la operación. Lo mismo ocurrirá con los préstamos concertados por el promotor inmobiliario a la hora de comprar una vivienda nueva. Si su oferta no nos convence se puede buscar otras para cancelar el préstamo y constituir uno nuevo.
En cualquier caso, se trata de conocer las opciones a nuestro alcance y estudiar con calculadora y papel el coste de cada una para tomar una decisión informada que sirva para mejorar nuestras condiciones financieras.
Autor. José Trecet. Analista financiero de Financialred.com
Foto woodleywonderworks
Comentarios
Creo que la primera opción debe ser siempre intentar un novación de la hipoteca con nuestra actual entidad bancaria… la mía vence a finales de abril y la predisposición de mi Caja de Ahorros es favorable a esta operación… ya veremos si alcanzamos un acuerdo ventajoso para ambas partes…
Efectivamente, siempre que sea posible es mejor hablar con la entidad, que es quien mejor conoce nuestro historial etc y en teoría debería estar más abierta a atender nuestras necesidades.