Novación y subrogación o cómo renegociar la hipoteca

Guía sobre Novación y subrogación o cómo renegociar la hipoteca. Los préstamos hipotecarios se han convertido en un compañero de viaje habitual para los millones de españoles que desean convertirse en el propietarios de una vivienda. Pocas son las personas que pueden permitirse el lujo de pagar su casa sin financiación ajena y por eso el mercado hipotecario ha sido uno de los que más ha crecido en los últimos años.

Encontrar la mejor hipoteca no siempre es sencillo. Unas veces por la edad de los solicitantes, otras por la falta de avales al margen de la vivienda y otras por el porcentaje de financiación necesario (hasta el 100% del valor del piso), lo cierto es que lograr unas condiciones del todo ventajosas puede resultar complicado. A esto hay que añadir la falta de conocimientos económicos y la dificultad para prever los futuros movimientos del euribor u otros índices de referencia del préstamo en caso de que sea de tipo variable, además de otros imprevistos personales. En definitiva, que a lo largo de la vida de una hipoteca pueden surgir infinidad de situaciones que lleven a un hipotecado a querer modificar las condiciones iniciales de contratación e incluso a cambiar de entidad bancaria.

Por fortuna, la Ley 41/2007 de Regulación del Mercado Hipotecario prevé este tipo de situaciones y establece la posibilidad de cambiar las condiciones iniciales de un préstamo hipotecario. En realidad, se trata de una renegociación con el banco para que las características de la hipoteca se adapten a la nueva coyuntura económica. Estos cambios pueden realizarse a través de la novación o la subrogación del préstamo hipotecario.

La novación

Es el proceso más sencillo en lo que a trámites se refiere y se puede resumir como la modificación de una o varias cláusulas del contrato original. Se trata de un acuerdo entre el hipotecado y la entidad financiar para cambiar algunas condiciones del préstamo que generalmente suelen ser el tipo de interés (la forma de calcularlos), el plazo de amortización o la cuantía.

La novación es mucho menos costosa que la subrogación, ya que los gastos suelen ser menores. Para empezar, en caso de reducir el tipo de interés, ni siquiera sería necesario incurrir en gastos notariales, puesto que podría bastar con un contrato privado entre el banco y el cliente. Esto ocurre, por ejemplo, cuando por un cambio en el interés legal del dinero el tipo de interés que se paga no se adapta a las circunstancias reales del mercados. Sin embargo, si lo que se desea es pasar de un tipo de interés variable a uno fijo entonces sí habrá que afrontar una serie de gastos de escritura, registro y notaría.

La novación también permite variar el plazo de amortización del préstamo e incluso su cuantía, aunque en este caso los gastos pueden ser mayores porque habrá que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que es un porcentaje del capital que se amplía y que depende de cada comunidad autónoma. Además, la entidad financiera puede exigir una nueva tasación de la vivienda.

A estos costes hay que añadir posibles comisiones por modificación cada vez más habituales y cuyo importe suele ser un porcentaje del capital pendiente de amortizar. Lo que se evita a través de la novación son las comisiones de cancelación y estudio que implicarían abrir un nuevo préstamo.

La subrogación

Si en el caso de la novación se sustituye una obligación por otra, en la subrogación lo que cambia es una de las partes que figura en el contrato. En este sentido, se trata de un préstamo a tres bandas en el que intervienen los antiguos firmantes y el nuevo que sustituirá a una de las partes. De hecho, se puede diferenciar la subrogación por cambio en cuanto a la persona hipotecada o por cambio de entidad financiera. El primer supuesto suele darse al vender la vivienda e implica que el comprador asume las obligaciones ya contraídas con la entidad financiera en lugar de formalizar un nuevo préstamo con el mismo u otro banco.

El segundo caso suele ser el más común y es lo que se conoce como cambiar la hipoteca de banco o de caja de ahorros. Es una opción que muchos hipotecados adoptan después de intentar renegociar las condiciones del préstamo con su banco habitual sin éxito. Básicamente consiste en acudir a otra entidad para que mejore esas condiciones. Según el artículo 1.211 del Código Civil, "el deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella".

El proceso de subrogación está más regulado que el de novación y los trámites son algo más complicados. En primer lugar, el banco al que se subrogará la hipoteca debe emitir una oferta vincunte (es decir, de la que no se puede retractar de diez días hábiles) que mejore las condiciones del préstamo en cuanto a tipos de interés y/o plazo de amortización. El banco de destino presentará entonces esta oferta vinculante al banco primitivo, que dispondrá de siete días para certificar el importe que se adeuda del préstamo.

A partir de ese momento la entidad acreedora (el banco de origen) dispone de 15 días naturales enervar la subrogación, lo que en realidad supone igualar oferta de la segunda entidad. De esta forma, se paralizaría el proceso de cambio de banco y se haría una novación del préstamo según las nuevas condiciones (las pactadas con la segunda entidad) pero manteniendo la hipoteca en la primera. En caso contrario el proceso seguiría adelante y la nueva entidad pasaría a pagar al banco de origen el importe del préstamo y habitualmente las comisiones de cancelación que procedan.

Como queda claro, el proceso de subrogación es bastante más complicado que el de novación y por lo tanto también más caro, aunque está fiscalmente exente del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y bonificada en el coste de los honorarios registrales y notariales. Sin embargo, sí que requieren una escritura pública. Sin embargo, lo que realmente eleva el coste de la operación es la comisión de subrogación o de cancelación anticipada del préstamo. Según la nueva ley esta no podrá superar 0,5% del capital pendiente de amortizar dentro de los primeros tres años de vida del préstamo y 0,25% a partir de ese momento. Sin embargo, estas sólo se aplicarán a las hipotecas firmadas con posterioridad a su publicación (8 de diciembre de 2007). El resto deberán tomar como referencia los límites legales en el momento de su firma, que en el caso de las firmadas con posterioridad al 27 de abril de 2007 es del 1%. En el caso de las hipotecas a tipos de interés fijo sólo se podrá cobrar este porcentaje cuando la cancelación cancelación anticipada o subrogación genere una ganancia de capital para el prestatario y una pérdida de capital para la entidad.

Aunque se pueden añadir otros costes adicionales de estudio o tasación por parte de la nueva entidad, habitualmente estas terminan haciéndose cargo de estos gastos para que el cambio de banco resulte atractivo para el cliente. En términos generales la subrogación resulta un proceso rentable para créditos con bastante capital pendiente de pago y durante un largo periodo, ya que así se puede amortizar los costes que general.

En cualquier caso, el principal beneficio de la novación y subrogación hipotecaria es que otorgan al cliente la posibilidad de renegociar la hipoteca con la entidad acreedora los términos del contrato si considera que sus condiciones son peores que las del mercado. En definitiva, es una herramienta muy a tener en cuenta.

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Autor. José Trecet. Analista financiero de Finanicialred.com

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