Situación Inmobiliaria - Diciembre 2009

Desde la última edición de esta publicación, la economía mundial ha experimentado una mejora significativa, que ha permitido dejar atrás la sensación de caída libre vigente desde finales de 2008 para dar paso a una situación de relativa estabilidad y, en algunos casos, de crecimiento moderado. El origen del cambio radica fundamentalmente en las excepcionales medidas de estímulo público adoptadas por la mayor parte las economías, tanto de tipo monetario como fiscal.

Por tanto, el principal riesgo al que se enfrenta la recuperación es la retirada prematura de los planes de estímulo, sobre todo en las economías más avanzadas, y en la incertidumbre sobre si el gasto privado podrá sustituir al gasto público tras dicha retirada.

Los ajustes que está afrontando la economía española condicionan su recuperación a corto plazo

También en España se ha moderado el deterioro de la economía durante los dos últimos trimestres, dejando atrás las cifras de fuertes caídas del PIB y del empleo que se observaron en la parte inicial de 2009, en parte por un uso más intensivo de las políticas fiscales contracíclicas que en Europa. Sin embargo, el ritmo de mejora paulatina en los indicadores, que se venía observando desde la primavera, parece haberse ralentizado en los datos más recientes.

A futuro, tanto la demanda externa, condicionada por la lenta recuperación de nuestros socios comerciales, como la demanda interna, permanecerán en niveles reducidos durante 2010. La debilidad de la demanda interna en 2010 se justifica por una serie de factores de ajuste pendientes, como el desapalancamiento del sector privado y la reducción de las necesidades de financiación de la economía, el redimensionamiento del sector inmobiliario, el mal funcionamiento del mercado laboral y el alto desempleo estructural o el ajuste en las cuentas públicas que se iniciará en 2010.

En el sector inmobiliario, la construcción de vivienda se reduce en línea con la sobreoferta, pero el sector no residencial no ha comenzado a ajustarse

En este contexto, el sector de la construcción español en su conjunto lleva más de un año y medio contrayéndose. Un análisis desagregado entre el residencial y el no residencial apunta hacia un ajuste significativamente mayor en el primero, mientras que el sector no residencial aún no ha mostrado signos evidentes de contracción, debido en parte al apoyo de las políticas económicas.

Sin embargo,en países donde el ajuste inmobiliario está más avanzado, como en Estados Unidos, el sector no residencial se ha deteriorado ya intensamente. Por tanto, es probable que durante los próximos trimestres la actividad no residencial se contraiga, sobre todo una vez que los planes de apoyo del gobierno se agoten.

El sector de la vivienda, que es el que más ha crecido durante la última fase expansiva, y a pesar de la mejora de algunos de sus indicadores, sigue presentando importantes desequilibrios en cantidades y una importante sobreoferta, lo que continuará ejerciendo presión a la baja sobre los precios. La oferta de nueva vivienda se ha adaptado con agilidad a este escenario, situándose en niveles mínimos.

Además, la evolución de la inversión, de la producción y del valor añadido de la construcción muestra que este proceso de ajuste todavía no ha tocado fondo. Frente a esta contracción, la demanda ha mostrado una ligera contención de su descenso durante los meses del verano.

Varios factores apoyan la tesis de que aún no se haya tocado fondo en el ajuste del sector.

• En primer lugar, aún no se ha absorbido la sobreoferta de vivienda nueva, y este proceso no comenzará hasta el primer trimestre del año que viene.

• Segundo, la corrección de precios ha sido reducida hasta ahora cuando se compara con ajustes anteriores tanto en términos de magnitud (un 10% en términos reales desde el máximo), como de duración (seis trimestres), y tras un aumento muy significativo en el último ciclo expansivo.

• Tercero, la mejora del esfuerzo familiar ha sido menor que en otros países, como Estados Unidos. Por último, la confianza de los consumidores sigue en niveles reducidos, lo que les lleva a postergar decisiones de compra importantes, como la adquisición de una vivienda.

En este marco de oferta de nueva vivienda en niveles mínimos, el comportamiento de los visados de reforma de vivienda es más positivo, pues en el tercer trimestre se visaron un 18% más reformas que el mismo período del año anterior. De hecho, esta evolución se ve apoyada por las actuaciones de política económica que pretenden hacer de la rehabilitación uno de los motores de la recuperación, por ser una actividad intensiva en mano de obra y con escaso impacto medioambiental.

Tanto el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación como el anteproyecto de Ley de Economía Sostenible incluyen iniciativas de este tipo. Este ajuste y posterior recuperación del sector constructor tendrá repercusiones claras sobre el mercado laboral español.

Hasta ahora, la caída de la demanda de trabajo del sector se ha traducido en una intensa contracción del empleo pero no en una moderación salarial. Las principales causas de este hecho son el cambio en la composición de los ocupados en el sector, provocado por la destrucción de empleos menos productivos y peor remunerados, y, en menor medida, la existencia de rigideces salariales a la baja comparativamente elevadas. A futuro, se prevé que el incipiente ajuste salarial continúe.

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Información extraida del Servicio de Estudios BBVA