Situación Inmobiliaria - Junio 2009

Desde la última edición de esta publicación, el escenario económico global ha continuado deteriorándose. La primera mitad del año está resultando compleja, marcada por la persistencia de las tensiones financieras y una nueva caída de la actividad, si bien algunos indicadores recientes muestran una estabilización del ritmo de deterioro.

Ante la continuidad de las tensiones en los mercados financieros y la recesión sin precedentes de la economía global, los gobiernos han seguido incrementando las medidas para afrontar la crisis: programas de inversión público-privados en activos financieros, compra de bonos hipotecarios, política monetaria no convencional, significativa expansión fiscal, etc.

A pesar de que las medidas mencionadas podrían suponer un impacto favorable en la economía, los elementos de una posible recuperación en 2010 son todavía inciertos dada la inexistencia de precedentes sobre medidas de esta magnitud.

Un ajuste que va a requerir tiempo a nivel global

En este contexto, la práctica totalidad de los mercados inmobiliarios de las economías desarrolladas registran caídas importantes de precios y cantidades y algunos países se enfrentan a un redimensionamiento significativo del sector. A pesar que las correcciones se están experimentando desde hace ya unos meses, la vuelta a una situación de normalidad va a requerir un cierto tiempo.

La lenta recuperación del crecimiento económico y la destrucción de empleo hacen que los planes de inversión a largo plazo sean postergados, limitando la demanda de vivienda. Ahora bien, tanto el ajuste generalizado en los precios de vivienda, como la caída en los tipos de interés constituyen el principal soporte para el sector, además de las medidas adoptadas por los distintos gobiernos.

El análisis de los indicadores de accesibilidad a la vivienda a nivel internacional, muestra que los hogares tendrán que realizar un menor esfuerzo para acceder a una vivienda en los próximos trimestres.

Situación en España

En España, la estabilización del sector, a diferencia de los sectores inmobiliarios de la mayoría de los países europeos, se caracteriza por un importante desequilibrio en actividad y no tanto en precios. La mayor velocidad de contracción de la demanda, propiciada por el deterioro del entorno macroeconómico, contribuye a la acumulación de oferta de vivienda en el mercado.

Este stock, de acuerdo con las previsiones del SEE BBVA, empezará a decrecer a partir del primer trimestre de 2010 y llegará a los niveles alcanzados durante 2005 a finales de 2012. Los últimos datos oficiales de precios muestran un proceso de ajuste más rápido de lo esperado, lo cual ayudará a acelerar la absorción de la sobreoferta de vivienda en el mercado.

La interacción entre los precios y la demanda en el sector está retroalimentando el ajuste: la reducción en los precios implica que la demanda potencial de vivienda, que sigue existiendo en el mercado, tarde más en materializarse en compras dadas las expectativas de reducciones adicionales de los precios.

Las previsiones de caída de los precios de vivienda, elaboradas por el SEE BBVA, se sitúan alrededor de un -10% en 2009 y un -12% en 2010 en términos nominales. En total, la caída acumulada desde el pico se estima en alrededor de un 30%.

Desde un punto de vista microeconómico, se analiza la interrelación entre el régimen de tenencia de vivienda de un individuo y su situación laboral. Los datos muestran que en etapas recesivas se puede entrar en un círculo vicioso: el deterioro económico aumenta el desempleo, lo que hace que disminuya la proporción de propietarios.

Los no propietarios están menos incentivados a la búsqueda de empleo por no tener que pagar una hipoteca, lo que a su vez reaviva el deterioro económico. Por tanto, si antes de la crisis se hubiesen implementado medidas destinadas a fomentar el alquiler de vivienda en detrimento de la adquisición, esto podría haber contribuido a suavizar el ciclo, tanto el inmobiliario como su interacción con el proceso de destrucción de empleo.

Informe completo en PDF

Información extraída del Servicio de Estudios del BBVA

Imagen | Rafael Jimenez