Situación Inmobiliaria

En las semanas transcurridas desde la caída del banco de inversión Lehman Brothers, las tensiones en los mercados financieros internacionales, lejos de disiparse, se han recrudecido. La economía mundial se encuentra atrapada en un círculo vicioso en el que se retroalimentan los problemas de aversión al riesgo, liquidez, solvencia y caída generalizada de la actividad. En este entorno, las economías desarrolladas atravesarán un período recesivo en 2009, con una salida lenta e incierta en 2010. En concreto, aumenta la incertidumbre sobre el crecimiento de España en 2009, y se incrementan los riesgos de una caída mayor.

El ajuste en curso del sector inmobiliario

El sector inmobiliario español se encuentra en una fase de redimensionamiento importante, quizás la más profunda en su historia, ante la que cabe preguntarse: ¿cuánto va a durar este ajuste? En la época de expansión del sector, la inversión en vivienda creció intensamente, no sólo por su demanda como bien de consumo para los hogares, sino también como activo de inversión. La oferta se ajustó a esta mayor demanda de forma muy elástica, por lo que el parque de vivienda disponible ha aumentado rápidamente, quizás por encima de lo que sus determinantes fundamentales habrían justificado. Suponiendo que oferta y demanda estaban en equilibrio en 1997, se estima que en la actualidad existen en el mercado entre 0,8 y 1,4 millones de viviendas nuevas sin vender.

En la actualidad, la demanda se desacelera rápidamente, no solamente en respuesta al ajuste cíclico del sector inmobiliario, sino que el ajuste se agudiza debido al shock financiero internacional. La oferta, con más inercia en su comportamiento, se agota más lentamente. Para determinar cuándo empezará a reducirse este exceso de oferta se han construido previsiones de demanda y oferta de vivienda, a partir de las que se ha proyectado la evolución del exceso de oferta. Las previsiones apuntan a que el desajuste entre demanda y oferta continuará

ampliándose hasta finales de 2009. Esto es debido principalmente a las construcciones de vivienda iniciadas durante 2006 y 2007, cuando todavía no se esperaba un freno del sector de este tamaño. Por tanto, la desacumulación del exceso empezará a tener lugar durante el primer trimestre de 2010, recuperándose a finales de 2012 niveles de viviendas nuevas en venta similares a los del año 2005. Ahora bien, esta estimación está sujeta a una gran incertidumbre dada la dificultad de predecir la evolución del sector en el contexto actual.

Con estos supuestos por el lado de la actividad, el grado de incertidumbre en la evolución de los precios sigue siendo elevado. Los precios de la vivienda continúan en la senda de desaceleración iniciada a partir de la segunda mitad de 2004. La moderación acumulada hasta hoy ha sido de un 17% desde su máximo y todavía no parecen tocar fondo.

Bajo el escenario macroeconómico-financiero existente, se prevé que el año 2008 se cierre con una tasa de crecimiento ligeramente negativa en términos nominales. La caída se hará más profunda a partir del próximo año, con tasas de crecimiento en promedio alrededor del -5% en 2009 y -8% en 2010 en términos nominales, suponiendo una caída acumulada en torno al 15%. Estas previsiones se ven afectadas significativamente por el exceso de oferta existente en el mercado, que hace que el proceso de ajuste sea más profundo. Los datos de precios que se han ido publicando no indican una caída muy importante hasta el momento, por lo que el ajuste necesario se tendrá que producir en los próximos trimestres. Por último, el que las expectativas sobre precios se hayan vuelto más negativas podría estar retrasando las decisiones de compra de vivienda, lo que obligaría al mercado a una mayor reducción de precios para dar salida a la sobreoferta.

La situación de las familias, el mercado laboral y la alternativa del alquiler

En los últimos trimestres, no sólo la oferta, sino también la demanda de crédito vivienda se están contrayendo. Ahora bien, ¿hasta qué punto está empeorando la situación financiera de las familias españolas?

Una medida de síntesis de la situación de los hogares es su carga financiera, que calcula el porcentaje de los ingresos medios de los hogares que se destinan a repagar las deudas. En 2008, la carga financiera ha ascendido a un 17% de la renta de los hogares, pero a partir del año que viene se estabilizará en niveles más sostenibles, alrededor del 14% de la renta. Varios factores contribuyen a reducir la carga financiera: el descenso de los tipos de interés y la moderación del crecimiento del crédito. Esta evolución de la carga financiera debería actuar como soporte de la demanda de vivienda en medio de las incertidumbres.

Por otra parte, el mercado laboral está mostrando una evolución muy perjudicial para el sostenimiento de la renta disponible. La ralentización de la actividad económica, que hasta mediados del pasado año estaba siendo moderada, se ha acentuado desde el segundo trimestre de 2007. Este brusco deterioro ha sido particularmente intenso en el sector de la construcción, que comenzó a destruir empleo -en términos desestacionalizados- a finales del pasado año, intensificándose hasta alcanzar el -3,4% mensual en noviembre de 2008. De hecho, la probabilidad interanual de continuar empleado en el sector de la construcción se ha reducido drásticamente en los tres últimos trimestres, deteriorándose más que en otros sectores de la economía.

¿A dónde están yendo los trabajadores que no continúan ocupados en el sector de la construcción? Si bien el 36% de los trabajadores que pierden su trabajo en la construcción transitan al desempleo, la transición al empleo en otro sector sigue siendo el destino mayoritario, un 44%, y el resto transitan hacia la inactividad. Tradicionalmente, las ramasde actividad de destino han sido la industria extractiva, el comercio y la hostelería y los servicios empresariales, aumentando en los últimos trimestres la preferencia por estas dos últimas. Pero no todos los trabajadores de la construcción muestran el mismo grado de empleabilidad en otros sectores. La educación aísla a los trabajadores del desempleo y facilita su movilidad intersectorial, y los extranjeros son los más expuestos al desempleo.

Ante este panorama del sector inmobiliario español, el alquiler surge como una opción económicamente rentable para acceder a una vivienda. En España el porcentaje de vivienda en propiedad es más alto que en otros países europeos, pero históricamente no siempre ha sido así. Durante los años de fuerte crecimiento de los precios la opción de compra era la más rentable. Sin embargo, las estimaciones indican que en el entorno actual de crecimiento nulo o negativo de los precios la opción más rentable sería el alquiler, que además podría acelerar la absorción del stock de vivienda no vendido en el mercado y desencadenar una mayor movilidad geográfica en el mercado laboral español. En cualquier caso, la escasez de oferta de vivienda en alquiler necesitaría una política de vivienda enfocada a su desarrollo.

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Nota: Información proporcionada por el Servicio de Estudios de BBVA

Foto Daquella Manera