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La reforma de la Ley Hipotecaria y el IRPF emprendida por el gobierno el pasado año introdujo grandes cambios en el sistema para, entre otras cosas dar lugar al nacimiento legal de la "Hipoteca Inversa", un producto que ya se comercializaba pero sin el adecuado marco jurídico. Básicamente estos productos permiten obtener una renta poniendo la vivienda habitual como garantía de pago y sobre todo está enfocado como un complemento económico para la jubilación.

Como es lógico existen una serie de límites y requisitos que deben cumplirse para poder obtener los beneficios fiscales aparejados a este producto. Según establece la a disposición Adicional 15ª de la Ley de IRPF, no tiene la consideración de renta a efectos de IRPF las cantidades percibidas como consecuencia de las disposiciones que se hagan de la vivienda habitual por parte de las personas mayores de 65 años, así como por parte de las personas que se encuentren en situación de gran dependencia o dependencia severa (Ley 39/2006 art.26), siempre que se lleven a cabo de acuerdo con la correspondiente regulación financiera relativa a los actos de disposición de bienes que conforman el patrimonio personal para asistir las necesidades económicas de la vejez y de la dependencia.

En estos supuestos no se produce la transmisión de la vivienda como ocurre en los casos de transmisión de la vivienda habitual por las personas mayores de 65 años o por las personas que sean dependientes severos o grandes dependientes, donde la ganancia patrimonial está exenta.
1ª) Regulación de la "Hipoteca Inversa" se establece en la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007.

Los regalos que la banca ofrecía antaño por hacerse cliente, una batería de cocina, un GPS, un juego de toallas...parecen un juego de niños si lo comparamos con las ofertas que dentro de SIMA las inmobiliarias ofrecen a sus posibles clientes.

El marketing, en tiempos de crisis, agudiza el ingenio por la captación de clientes y tanto es así, que les han puesto nombre. Vemos ejemplos sorprendentes, desde la "Ayuda a pareja" de la mismísima Metrovacesa, que rebajará mil euros si se formaliza la pareja bien por matrimonio o bien por pareja de hecho ,durante la vigencia del contrato privado de compraventa, al "Baby Boom", que resta 600 euros por cada hijo, del valor total del piso. Por parte de Hábitat Inmobiliaria, existe el llamado "Habitating" mediante el cual, el cliente puede disfrutar de su casa entrando a vivir en ella desde el primer día y empezándola a pagar en el momento que decida durante los próximos cinco años....evidentemente abonando lo que podría llamarse un alquiler mensual que se descontará del precio final de la vivienda dependiendo de cuándo se decida a formalizar la compra.

La inmobiliaria Zapata paga la hipoteca del cliente durante 5 años si el comprador se queda sin empleo... Todo vale con tal de que haya compra...

Aunque no es el mejor momento, el Salón Inmobiliario de Madrid (Sima) 2008 cita a los pesos pesados del sector y presenta a los inversores las fórmulas que han ideado las inmobiliarias para luchar contra la caída de las ventas. La mala situación que vive el mercado inmobiliario y el constructor no es ningún secreto, sobre todo tras los problemas de Martinsa para financiar su deuda que también asolan a Colonial o la solicitud de un concurso de acreedores por parte de Lábaro, entre otros. Ante esta coyuntura la feria madrileña, la más importante en el ámbito estatal, se presenta como un reto para todas las compañías del sector.
La venta de casas descendió notablemente en 2007 y ha seguido haciéndolo durante el presente ejercicio. De hecho, en enero la caída fue del 27,1% con respecto al mismo mes del año anterior según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Ninguno de los segmentos se libró de la ‘quema', ya que tanto el mercado de vivienda nueva, como el de segunda mano y el de segunda residencia se resintieron durante este periodo. En el fondo de la situación se encuentra el alto precio de las casas, el endurecimiento de las condiciones crediticias y la subida de los tipos de interés, que ha su vez ha servido para encarecer las hipotecas.

Esta pregunta hace un par de años se habría contestado rápidamente. Nadie hubiera dudado que comprar una casa, era una mejor alternativa. Y es que hace un par de años tener en propiedad una casa, era un excelente negocio desde el punto de vista financiero. La principal razón fue que durante la ultima década el precio de la vivienda mantuvo durante muchos años crecimientos de 2 cifras, lo que lo convirtió en una de las mejores inversiones financieras que podían hacerse.

Desde hace varios años el crecimiento del precio de la vivienda se ha venido moderando, teniendo en 2007 un crecimiento medio en España del 4,8%. Pese a esta subida general que nos comentan los datos oficiales, hemos podido saber en un informe de idealista.com que en el 2007 se produjo la primera caída de los precios de segunda mano desde que comenzaron a realizar informes en el año 2000. En Barcelona se habla de un 2% de caída del precio de la vivienda usada, mientras en Madrid se habla de una caída de un 0,3%. Las previsiones para el 2008, son más negativas, por lo que deberíamos esperar que en el mejor de los casos, el precio de la vivienda se mantuviera estable.

Por ese motivo el escenario ha cambiado y debemos volver a plantearnos de nuevo la pregunta. ¿Es mejor comprar una casa o alquilarla?. Vamos a tratar de dar una opinión desde el punto de vista financiero. Es decir evaluaremos ambas posibilidades para saber cual nos permitirá tener una mejor solución para nuestra situación patrimonial.

Consideremos en primer lugar la opción de comprar una casa. Para ello vamos a tomar como estudio una casa por un importe de 400.000 euros. Simplificando mucho podríamos decir que nuestro gasto financiero sería el coste de los intereses de nuestra hipoteca. Estos costes, pensando en una hipoteca con un 4,5% de interés, sería de inicialmente 18.000 euros y suponiendo una amortización de 18.000 euros anuales el coste financiero sería de 81.900 euros (según vamos amortizando los gastos son menores).

Si pensásemos en la segunda opción, el alquiler de una vivienda, nuestro coste financiero sería el importe de alquiler. Un alquiler medio para una vivienda de 400.000 euros, podría estar entorno a los 1.200 euros mensuales. Esto implicaría un gasto de 14.400 euros anuales, es decir 72.000 euros en 5 años. Para igualar ambos ejemplos tendríamos anualmente un exceso de 21.600 euros (18.000 + 3.600), que podríamos invertir tenerlo en una cuenta remunerada al 3%. Esto implicaría que finalmente en esa cuenta tendríamos inicialmente 21.600 euros, el segundo año tendríamos 21.600*2 + 21.600*0,03 = 43.848 para tener al cabo de los 5 años 110.592 Euros en nuestra cuenta.

Al cabo de los cinco años la persona que compra la casa habría pagado ya 90.000 euros de su casa, mientras que la que alquila tendría 110.592 euros en su cuenta. Es decir en este punto la opción del alquiler tiene una ventaja de unos 20.000 euros. Si pensamos que ambas personas quieren comprarse finalmente la misma casa, dependerá de su valoración después de 5 años, lo nos hará decidirnos por una opción u otra.

Si la casa valiera ahora 450.000 euros, persona que hubiera comprado la casa habría ganado 50.000 euros por su activo, que compensaría con mucho la perdida con respecto a la persona que alquila. Esto nos haría decantarnos por la compra de la casa. Ahora imaginaros que la casa en este periodo de 5 años, experimenta un descenso del 10%. Es decir, pasa a valer 370.000 euros. En ese caso la opción del alquiler ganaría 30.000 euros más a su favor.

En resumen si pensamos que los precios de las viviendas se mantendrán estables o bajarán retrasar la compra de la vivienda, utilizando el alquiler, nos permitirá estar en una situación patrimonial mejor que la persona que eligió la opción de compra. En nuestro ejemplo tendría 50.000 euros más a la que incluso y para ser justos, deberíamos sumar los intereses de los gastos en escriturado e hipoteca que suelen situarse entorno al 10% del precio de compra de la casa.

Esto nos debería hacer reflexionar que ante un escenario de bajada de los precios de la vivienda, y desde un punto de vista financiero, el alquiler puede ser una interesante alternativa a considerar en el corto y medio plazo.

Autor: Jesus Perez . Director de contenidos de Financialred.com

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