Explicar los fundamentos de la crisis financiera que ha azotado las antaño Islas de la Calma Bancarias y resto de protagonistas financieros no es cosa fácil; de hecho, es muy complicado y no vamos a entrar en ello más que de modo tangencial. Pero adelantamos que el diferente trato legal de las deudas hipotecarias en nuestro país y en EE.UU. tienen algo que ver.

Los famosos y paupérrimos Ninja (No Income, No Job, no Assets) del mediático Leopoldo Abadía, que dan nombre a su Teoría de la Crisis Ninja (PDF), no habrían dejado de pagar en masa sus propiedades hipotecadas y entregado las llaves de sus viviendas a los bancos americanos si su deuda no se limitara al bien hipotecado. Evidentemente no todo es culpa de los Ninja y de la legislación de EE.UU., pero en el núcleo del problema están los que no han pagado las hipotecas titulizadas y vendidas a granel a las entidades financieras e inversores de todo el mundo.

Tenemos hoy como objetivo de este pequeño artículo el dar una somera explicación del procedimiento de ejecución hipotecaria y del derecho de enervación de la esta acción, que existe en nuestro derecho desde la reforma procesal operada por la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, y ampliado por la Ley 41/2007 de Reforma del Mercado Hipotecario.

Estamos seguros que todos nuestros lectores son puntuales cumplidores de sus obligaciones, pero como nadie está a salvo de un problema económico, y el saber no ocupa lugar, vamos a tratar sobre la rehabilitación del préstamo hipotecario una vez a sido vencido por falta de pago por la entidad e incluso se ha iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria, para ello primero vamos a dar unas nociones generales sobre este procedimiento.

Vamos a bucear en el turbio océano de las cancelaciones hipotecarias. Normalmente la gente sabe que al comprar una vivienda con hipoteca ha de pagar una serie de gastos, entre los que se incluyen los gastos de notaría, registro y gestoría para constituir la nueva hipoteca sobre el inmueble que se adquiere. Estos gastos van a cuenta del comprador, y forman parte del famoso 10% de gastos (no es exacto, pero la gente se ha quedado con este famoso porcentaje). Lo que muchos vendedores no saben es que ellos deben asumir los gastos de cancelar su hipoteca anterior, en caso de haber financiado la adquisición anteriormente.

Intentaremos sumergirnos en las profundas aguas hipotecarias con seguridad y recorrer las frías corrientes de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y determinada norma tributaria. Ley 41/2007 a secas para los veteranos submarinistas.

Mucho se habla de la restricción crediticia y del cierre del grifo en el acceso a los préstamos para particulares y empresas. Sin entrar en el terreno empresarial, donde la evaluación de operaciones es mucho más compleja, los particulares no sabemos en muchas ocasiones qué requisitos nos pide una entidad para aceptar una solicitud de préstamo hipotecario.

Tenemos que tener en cuenta que gran parte del frenazo en el acceso al crédito hipotecario, se origina entre los propios compradores. Si el número de transancciones cae por los precios elevados, si el propio comprador no considera adecuado comprar, no va asolicitar esa hipoteca y por tanto la concesión global cae. Esta es otra consecuencia más de la explosión de la burbuja inmobiliaria.

Por contra, tenemos que tener presente que las entidades financieras no dejan de ser "tiendas de dinero" y su negocio principal es la concesión de préstamos y la captación de depósitos. Dentro de estas líneas, todas las entidades tienen que mantener su líneas de actuación y los criterios de concesión de créditos pueden ser más o menos estrictos, pero siguen siendo los mismos.

Llevamos algunos posts exponiendo algunas combinaciones de productos enfocados fundamentalmente al ahorro y a la inversión. Pero a la hora de obtener financiación, también nos podemos encontrar con algunos productos combinados sumamente interesantes como son la hipoteca endowment.

Este tipo de hipoteca es un contrato mixto entre hipoteca y póliza de seguro en donde el hipotecado sólo paga intereses durante la duración del préstamo y la cobertura del seguro es un seguro de vida que cubre el importe principal de la hipoteca. A la finalización del plazo de hipoteca, hemos conseguido capitalizar el total del préstamo y si morimos antes, el seguro cancelará la deuda hipotecaria.

Por estos motivos el hipotecado tiene que hacer frente a las primas que se pacten por la póliza de seguro de manera independiente a los intereses. Es importante no confundir este producto con las hipotecas a las que se asocia un seguro de vida en caso de fallecimiento del titular del préstamo y el beneficiario es el banco dado que ese tipo de seguro se extingue en el momento que cancelamos el préstamo.