Subasta de inmuebles y ejecución hipotecaria

Nuestro derecho regula un procedimiento específico para la reclamación de los derechos garantizados con prenda o hipoteca. Es lo habitual que los que ostenten los derechos de garantía citados, prenda o hipoteca, acudan a este procedimiento para reclamar sus créditos, pese a contar formalmente con otras posibilidades procesales, como el ejecutivo ordinario y declarativo, por lo privilegiado de este procedimiento que permite la enajenación de los inmuebles – o mueble pignorado – de manera rápida y eficaz.

Para poder acudir a este procedimiento, regulado en los artículos 681 al 697 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es necesario, además de la referida garantía hipotecaria o pignoraticia, que la escritura en la que se constituyen determine el importe del la tasación a efectos de subasta y el domicilio del deudor a efectos de notificaciones.

Hay que realizar de manera obligatoria un requerimiento de pago al deudor que puede efectuarse en sede judicial o de manera previa a la interposición de la demanda, y tras una serie de notificaciones a titular inscrito y acreedores posteriores y solicitud de certificación de dominio y cargas, puede convocarse la subasta, una vez transcurridos 30 días desde estas notificaciones. El anuncio de la subasta debe hacerse, al menos, con 20 días de antelación a la fecha de celebración.

Las posibilidades de oposición por parte del ejecutado están limitadas por el artículo 695 L.e.c a solo dos – en el caso de inmuebles-, la extinción de la garantía o de la obligación y el error en la determinación de la cantidad exigible, y solo si se acepta la basada en el primer motivo se sobresee la ejecución, ya que el segundo – error en la determinación de la cantidad- si se estima solo da lugar a la nueva fijación de la cantidad por la que deba seguirse la ejecución. Por lo demás, el procedimiento no prevé ningún tipo de vista.

Una vez cumplidos los plazos indicados pude procederse a la celebración de la subasta., para pujar en la misma se exige el depósito previo de una cantidad igual al 30% del valor de tasación de los bienes. Si la mejor postura realizada alcanza o supera el 70% del valor de tasación, el tribunal aprobará el remate a favor de esta y concederá un plazo de 20 días para consignar en la cuenta del juzgado el resto.

Cuando la mejor postura ofrecida no alcance el 70% del valor de tasación del inmueble, el ejecutado dispondrá de un plazo de diez días para presentar a un tercero que ofrezca cantidad superior al 70%, transcurridos este plazo, el ejecutante tendrá otro de cinco días para adjudicarse el bien por el 70% del valor de tasación o la cantidad adeudada si esta es superior a la mejor postura. Solo una vez transcurran estos plazos sin que ejecutante y ejecutado ejerzan sus derechos, podrá aprobarse el remate inferior al 70% y siempre que supere el 50% del valor de tasación o siendo inferior cubra la cantidad por la que se despacha ejecución , los intereses y las costas. La aprobación de remates con posturas inferiores al 50% está prevista en la Ley, no obstante es infrecuente y su aprobación es facultativa por parte del juzgado.

Finalizada la subasta sin ningún postor, el demandante tiene veinte días para solicitar la adjudicación de los bienes por el 50% del valor de tasación, si no lo hiciere así se podrá proceder a la cancelación del embargo a instancia del ejecutado. Este supuesto es bastante habitual en momentos como el actual, donde hay una bajada de precios, unas tasaciones altas, provenientes de un escenario de precios más altos, y una amplia oferta de subastas a las que acudir.

La adjudicación del bien en la subasta provoca la cancelación de las cargas posteriores a la que originado el remate, por ese motivo cualquier carga – embargo, hipoteca – inscrita con posterioridad a la hipoteca quedará cancelada, adjudicándose el inmueble solo con las cargas anteriores. En el aspecto práctico diremos que la banca solo realiza hipotecas con rango de primera, por lo que lo habitual es que la finca quede libre de cargas después de la subasta, artículo 674 L.ec.

Las cantidades que el prestamista no recupere con la subasta de los bienes hipotecados podrán ser reclamadas a los prestatarios, una vez ejecutada la garantía real en qué consiste la hipoteca queda la garantía personal que aportan los intervinientes, ya que no olvidemos que se trata de préstamos o créditos, la hipoteca se trata simplemente de una garantía, pero como hemos visto hay más. El artículo 579 L.e.c no deja lugar a dudas.

La Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, intentó remediar los problemas de ineficacia y falta de transparencia de las subastas judiciales con una serie de modificaciones sobre el régimen anterior, y con la implantación de algunas posibilidades novedosas, el artículo 640 establece el “convenio de realización judicialmente aprobado” con la intención de acordar entre ejecutante y ejecutado “un modo de realización más eficaz de los bienes hipotecados” , a su vez el artículo 641 L.e.c. establece la “realización por persona o entidad especializada. Ambas iniciativas responden a una clara voluntad de complementar la formula de la subasta judicial con otras más flexibles y eficaces.

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Francisco López, editor de Problemas con el banco