Ejecución hipotecaria y rehabilitación del préstamo

Tenemos hoy como objetivo de este pequeño artículo el dar una somera explicación del procedimiento de ejecución hipotecaria y del derecho de enervación de la esta acción, que existe en nuestro derecho desde la reforma procesal operada por la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, y ampliado por la Ley 41/2007 de Reforma del Mercado Hipotecario.

Estamos seguros que todos nuestros lectores son puntuales cumplidores de sus obligaciones, pero como nadie está a salvo de un problema económico, y el saber no ocupa lugar, vamos a tratar sobre la rehabilitación del préstamo hipotecario una vez a sido vencido por falta de pago por la entidad e incluso se ha iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria, para ello primero vamos a dar unas nociones generales sobre este procedimiento.

El procedimiento que establece nuestro derecho para la exigir el pago de deudas garantizadas con hipoteca, se encuentra actualmente regulado en el artículo 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La primera precisión que debemos hacer es que lo que normalmente se denomina hipoteca, realmente es un préstamo con garantía hipotecaria, es decir, que se produce la entrega de una cantidad de dinero que hay obligación de devolver, la hipoteca es un dcho. real de garantía, accesorio al contrato principal, y que supone la directa sujeción de los bienes hipotecados al pago de la deuda garantizada.

La cantidad por la que se responde en el procedimiento hipotecario, se denomina responsabilidad hipotecaria, se regula en el artículo 12 de la Ley Hipotecaria e incluye el importe máximo de la responsabilidad, incluidos intereses y gastos, por aplicación del artículo 114 de la misma Ley solo pueden incluirse los intereses de 2 anualidades por defecto y como máximo pueden pactarse cinco.

En la práctica las entidades proceden al vencimiento de los préstamos con garantía hipotecaria cuando existen 2 o 3 recibos pendientes, en este caso proceden a comunicarlo por un medio fehaciente, reclamar las cantidades vencidas y anunciar el vencimiento anticipado. El siguiente paso será la presentación de la demanda ejecutiva ante el juzgado del lugar donde radique el inmueble.

Llegados a este punto, una vía de solución puede ser la rehabilitación que establece el artículo 963.3 de la Ley Procesal. Solo puede utilizarse cuando se trata de la vivienda habitual del ejecutado y solo puede ejercitarse una vez cada 5 años. Para rehabilitar la operación es necesario pagar las cantidades vencidas -los recibos impagados- con sus intereses de demora devengados y las costas del procedimiento. Tener en cuenta que se abonará solo los recibos vencidos, no el capital total que la entidad ha procedido a vencer, asimismo las costas deberán adecuarse a la cantidad pagada, y no al principal de la demanda, que será por la totalidad del préstamo.

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Imagen | Francisco Javier Martín

Francisco López, editor de Problemas con el banco