El valor de tasación y el valor de mercado de la vivienda en época de caída de precios

Hace apenas unos dos años los estudios económicos empezaban a pronosticar una caída del precio de la vivienda. Me acuerdo que en aquellos tiempos las previsiones sonaban a catástrofe inaudita. Muchos se quedaron cortos, la vivienda ha caído bastante más que el 1 o 2% pronosticados para 2008 y 2009.

En esta ocasión vamos a tratar de interpretar de la normativa en materia de tasaciones y su aplicación en la práctica, incidiendo en las consecuencias que tiene un mercado inmobiliario bajista sobre las tasaciones.

La tasación para valorar inmuebles cuya finalidad es el mercado hipotecarios es una verdadera fórmula alquímica para los no iniciados. En esta entrada vamos a intentar interpretar sus enrevesadas formulas esotéricas para llegar a entender sus conclusiones valorativas.

La normativa principal que rige las tasaciones es la Orden Eco/805/2003, de 27 de marzo (PDF). Los métodos de valoración aceptados en esta normativa son:

• Método del coste: Se calcula un valor técnico denominado valor de reemplazamiento, resultado de sumar el valor del terreno, el coste de construcción de la edificación y los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento (impuestos de obra nueva, honorarios de los técnicos, licencias y tasas de construcción, seguros obligatorios de construcción y gastos de administración del promotor, básicamente). Sería, en pocas palabras, calcular lo que vale volver a edificar el inmueble, sin incluir el posible beneficio del promotor, gastos financieros ni de comercialización. A este valor resultante, hay que restarle la depreciación física y funcional y tendremos el definitivo valor de reemplazamiento neto.

• Método de comparación: Se obliga al tasador a tomar un mínimo de 6 precios de mercado de inmuebles comparables. En resumidas cuentas, esta forma de valoración utilizada se basa en obtener el precio de compraventa al contado actual de inmuebles con características similares y aplicar un procedimiento de homogeneización para obtener el valor del inmueble tasado. La entidad tasadora deberá reducir este valor entre un 10 y un 15 % en casos de mucha volatilidad de precios considerados.

• Método de actualización de rentas: Esta forma de valoración se aplica específicamente a la valoración de inmuebles susceptibles de producir rentas y a determinados derechos reales (derecho de superficie, concesiones administrativas, servidumbres, nuda propiedad, usufructo, derechos de uso y habitación, opciones de compra inscritas en el registro de la propiedad y tiempo compartido, básicamente). El valor por actualización se utiliza como valor de tasación en los casos de inmuebles en alquiler o que estén produciendo o puedan producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica. Resumidamente, se trata de actualizar los flujos de caja que este inmueble puede producir (por ejemplo, los alquileres que se pueden cobrar menos los gastos relacionados). Un ejemplo practico que me he encontrado se da en la valoración de apartamentos turísticos que se venden independientemente como vivienda. Este valor es bastante más bajo que el valor por comparación, y puede dar más de un susto cuando se compra un apartamento turístico pensando que vale lo mismo que una vivienda residencial.

• Método residual: Utilizado para valorar promociones inmobiliarias, calculando su valor actual beneficio del promotor incluido.

Para el caso de inmuebles terminados con uso residencial, sin arrendatarios, el valor de tasación será el valor por comparación. Me permito una crítica a este sistema, que debe ser calibrada en base a que no soy tasador y mi visión es eminentemente práctica: Tanta regulación, tanto sistema destinado a proporcionar un valor de garantía a las entidades financieras que conceden hipotecas, y al final todo se basa en tomar un valor del inmueble en base a lo que se pide por viviendas similares, en base a la base de datos histórica de la sociedad de tasación, a ver por internet y en prensa lo que piden los particulares o promotores y a llamar a vendedores de la zona.

Mucho ruido y pocas nueces, en definitiva; se busca una objetividad valorativa y se apela a un grado de subjetividad enorme (la tasación depende de los valores de comparación que tome el tasador, en definitiva).

¿Qué nos dice la normativa valorativa referente a escenarios de precios bajistas?
Atendiendo al principio de prudencia, obliga a elegir el menor valor de tasación entre los diferentes posibles escenarios. Este principio en el caso de subidas continuas de los precios no tiene por que dar muchos problemas; pero en la actual coyuntura, obliga al tasador, al menos en teoría, a ponerse en el peor de los casos. ¿Y cuál es este escenario, caídas de cerca del 50% como se están produciendo en algunos casos?.

El sistema no funciona adecuadamente en coyunturas como la actual, de crisis económica. Encontrar un valor de tasación que refleje el valor de una vivienda en mercados con embalsamiento de demanda, cuando no se encuentra un equilibrio entre la oferta y la demanda de inmuebles, se me antoja un ejercicio de predicción funambulesco.

Sería muy interesante encontrar un sistema de tasación dinámico, ya que calcular el valor actual de una vivienda que va a servir de respaldo a una hipoteca de 30 años, en base a su valor estático de hoy, no supone una aproximación adecuada del todo, máxime si este valor desciende y la demanda y la oferta no se ajustan adecuadamente por un entorno de crisis económica poliédrica.

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Imagen | H Dickins, Flickr

Pau A. Monserrat, editor de Futur Finances