¿Existe un límite máximo del 80% de la tasación para comprar una vivienda?

Si alguna leyenda urbana del mundo hipotecario se ha extendido entre nosotros de manera intensa, esta es la del 80% de tasación como límite máximo que las entidades financieras pueden conceder para una hipoteca sobre una vivienda.

En esta ocasión trataremos de analizar la veracidad de este tope que aún hoy algunos directores aducen para explicar que su entidad no financia por encima de este porcentaje del supuesto valor de mercado del inmueble. Intentaremos arrojar un poco de luz a este mito y descubrir a que se debe y en que medida se ajusta a la realidad.

Hasta los profesionales del sector bancario alguna vez han dudado de la autenticidad de la máxima que reza que "el valor máximo que concedemos para la hipoteca que usted necesita para adquirir una vivienda es del 80%, tope que nos marca la Ley". ¿Es cierta esta afirmación?

Adelantamos al lector, si bien desarrollaremos posteriormente el tema, que no es cierto del todo. Una entidad financiera puede conceder hipotecas por encima del 80% de tasación sin incumplir ninguna regulación.

Lo que pasa que este límite se refiere al máximo de financiación permitido para "préstamos y créditos elegibles a efectos de servir de cobertura a las emisiones de bonos hipotecarios, de ser objeto de participaciones hipotecarias o de servir para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias, los préstamos y créditos hipotecarios concedidos", según reza el Real Decreto 716/2009 de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero.

Veamos primero la praxis de los porcentajes de tasación máximos concedidos por la banca para más adelante acabar de analizar el tema del porcentaje máximo de tasación concedido para que una hipoteca pueda servir de garantía a la emisión de títulos hipotecarios (cédulas, bonos y participaciones).

Hay varios tipos de políticas crediticias según entidades:

• Las que conceden un máximo del 80% del menor valor entre la tasación y la compra-venta.

• Las que conceden como límite el 80% de la tasación.

• Las que van a más del 80% del valor de tasación. Actualmente es muy complicado este tipo de financiación, pero hace tan solo unos años era lo habitual.

Para conceder más de un 80% de la tasación la entidad financiera suele utilizar varios mecanismos; algunas financian porcentajes superiores exigiendo el aval de algún familiar con propiedades, otras exigen hipotecar una segunda vivienda por el exceso. Antes existía el seguro de tasación, que pagaba el cliente, para poder financiar por encima del 80%, pero debido a la morosidad elevada de este sector estas aseguradoras han dejado de ofrecer el producto y los bancos han dejado de solicitarlo.

Los tiempos del 100% más gastos, al menos de momento, se han terminado. Recuerdo incluso una entidad financiera extranjera que financiaba hasta el 120% de tasación, a precios más altos, evidentemente; pero esta práctica ha desaparecido totalmente del mercado hipotecario nacional. Aparte de la solvencia económica del solicitante de la hipoteca, se tiende a exigir capacidad de ahorro y posibles avalistas o hipotecantes no deudores.

En cuanto a la titulización de hipotecas, simplificando mucho, se trata de una forma de que la entidad financiera consiga liquidez mediante la emisión de títulos hipotecarios respaldados por sus hipotecas, que se compran y venden en un mercado secundario organizado. Yo tengo muchas hipotecas (activo para el banco) y necesito liquidez (pasivo) para realizar poder seguir prestando dinero; empaqueto hipotecas y vendo esos títulos para conseguir liquidez adicional.

La normativa hipotecaria, para asegurar la solvencia de las garantías hipotecarias que hay detrás de los títulos, establece una serie de condiciones para las hipotecas usadas para estos fines: "El préstamo o crédito garantizado no podrá exceder del 60% del valor de tasación del bien hipotecado, salvo para la financiación de la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda, en las que podrá alcanzar el 80% de aquel valor.". Pero este porcentaje se refiere a las hipotecas susceptibles de ser usadas en las titulizaciones, no a cualquier hipoteca.

A partir de ahora, si alguien le dice que por Ley solo se puede financiar el 80% de la tasación en viviendas, le podrá contestar con total seguridad que se confunde, que se puede financiar el 100% de tasación si la entidad financiera quiere, sin infringir ninguna normativa. Lo que pasa es que para poder emitir títulos hipotecarios necesita respaldarlos por garantías que no soporten cargas hipotecarias de más del 80% de tasación, que es algo bien distinto.

Más Información | Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario y Real Decreto 716/2009
En Actibva | Reforma de la Ley Hipotecaria
Imagen | Isabel60, Arte & Fotografía

Pau A. Monserrat, editor de Futur Finances