Comisiones máximas aplicables a la cancelación de hipoteca

Vamos a bucear en el turbio océano de las cancelaciones hipotecarias. Normalmente la gente sabe que al comprar una vivienda con hipoteca ha de pagar una serie de gastos, entre los que se incluyen los gastos de notaría, registro y gestoría para constituir la nueva hipoteca sobre el inmueble que se adquiere. Estos gastos van a cuenta del comprador, y forman parte del famoso 10% de gastos (no es exacto, pero la gente se ha quedado con este famoso porcentaje). Lo que muchos vendedores no saben es que ellos deben asumir los gastos de cancelar su hipoteca anterior, en caso de haber financiado la adquisición anteriormente.

Intentaremos sumergirnos en las profundas aguas hipotecarias con seguridad y recorrer las frías corrientes de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y determinada norma tributaria. Ley 41/2007 a secas para los veteranos submarinistas.

Una hipoteca se puede tener cancelar por varias razones, entre otras:

• Se vende la casa que en un principio se adquirió con una hipoteca, se haya amortizado totalmente o no, ya que puede ser que se haya pagado el total de la hipoteca al banco (cancelación económica) pero siga sin cancelarse en el Registro de la Propiedad (cancelación registral).

• Se decide reunificar las deudas con otra entidad financiera, con lo que hay que cancelar la primera hipoteca y constituir una nueva que reunifique las deudas pendientes.

• Se decide cambiar de entidad financiera la hipoteca y cambian sustancialmente las variables de la hipoteca, ampliándose el plazo e incrementándose el importe de la hipoteca para reformas, por ejemplo. Además se nos exige añadir avalistas para concedernos la nueva hipoteca. Al igual que en el caso anterior, se procede a cancelar una hipoteca y constituir una nueva.

• Se termina de pagar la hipoteca y queda la casa libre de cargas. El sueño de todo español. En este caso es importante saber que el pago del último recibo de la hipoteca implica la cancelación económica (no debemos ya dinero a la entidad financiera), pero no la cancelación registral. Para que desaparezca la carga hipotecaria del registro debemos acudir al Registro de la Propiedad para que se quite la inscripción de la hiopteca; recomendamos hacerlo mediante una gestoría. El total de gastos asciende, a grosso modo, a unos 600 euros.

La cancelación esencialmente consiste en eliminar una carga hipotecaria que consta en el Registro de la Propiedad sobre una vivienda u otro tipo de inmueble. La nueva normativa que regula las comisiones máximas por cancelación anticipada a aplicar se puede consultar en el Banco de España. Nosotros haremos especial mención a la compensación por desistimiento regulada en la Ley 41/2007, nueva denominación para la antigua comisión por cancelación anticipada total o parcial.

Es importante señalar que los límites máximos de la compensación por desistimiento a que nos vamos a referir se refieren a préstamos hipotecarios a interés variable sobre una vivienda, concertados a partir del 9/12/2007, con personas físicas o personas jurídicas bajo el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión. Marca la ley que en las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, que se produzcan en los créditos o préstamos hipotecarios la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de compensación por desistimiento, no podrá ser superior a:

• El 0,5% del capital amortizado anticipadamente en los 5 primeros años.

• El 0,25% en el sexto año y siguientes hasta el fin del plazo de amortización.

Evidentemente se podrá pactar una comisión por desistimiento más baja de los topes anteriores. Y se preguntará el sacrificado buceador, sumergido ya en la profundidad de las aguas oceánicas, qué ocurre en el caso de las hipotecas a interés variable constituidas antes del 9/12/2007; vamos a intentar aliviar este desazón:

• Firmados antes del 27/04/2003: Se establece un tope del 1% por comisión de amortización anticipada subrogatoria y no subrogatoria.

• A partir del 27/04/2003 cuando no se esté en el caso antes mencionado de la compensación por desistimiento: Máximo del 0,5% en el caso de comisión de amortización anticipada subrogatoria y del 1% en el caso de no subrogatoria.

Es importante tener en cuenta que en el caso de una subrogación en la posición deudora, por ejemplo al subrogarse en el préstamo del promotor en casos de obra nueva, la fecha a tener en cuenta a efectos de la comisión por cancelación aplicable es la de la formalización del préstamo que en su día contrató el promotor, no la fecha de la subrogación.

En el caso de una subrogación en la posición acreedora, al cambiar de banco para mejorar condiciones, por ejemplo, o de una novación, para cambiar alguna de las condiciones de la hipoteca como el plazo o el importe pero sin movernos de entidad, la fecha a tener en cuenta es la fecha en que se va a firmar dicha subrogación o novación al notario.

Acabamos aquí nuestra excursión submarina deseando que nadie se haya perdido en el arrecife de corales que dejamos atrás.

Más Información | Ley 41/2007 y Real Decreto-Ley 2/2003
En Actibva | ¿Cuándo es rentable subrogar la hipoteca?
Imagen | Zoea Mallorca, Flickr

Pau A. Monserrat, editor de Futur Finances