Más actores del mercado hipotecario: ni ángeles ni demonios (II)

En la entrada anterior hablamos de la nueva Ley 2/2009 que regula los intermediarios financieros y los prestamistas privados. En ésta completaremos el elenco de personajes que intervienen en la obra hipotecaria y los papeles que les han asignado interpretar.

Contemplaremos la interpretación de los asesores financieros independientes, papel asignado a las empresas no vinculadas con exclusividad a ninguna entidad financiera, la de los agentes de un banco, cuyas directrices emanan del Banco de España, y de otras figuras afines. Reposen en sus sillones mientras las luces se van apagando y se abre el telón.

Asesores financieros independientes

Profesionales sin vinculación con ninguna entidad financiera determinada; su labor consiste en proporcionar un servicio de tramitación de la fase previa de la hipoteca (asesoramiento al cliente sobre la situación registral y económica de la vivienda que quieren comprar, de los pasos a seguir, recopilación de la documentación y presentación a las entidades financieras con las que trabaja), la negociación de las condiciones financieras de la hipoteca con las entidades financieras (un buen profesional debe ser capaz de ahorrar dinero a sus clientes), asesorar al cliente para elegir la hipoteca que mejor se adapte a sus requerimientos entre las opciones aprobadas, acompañar y asesorar en la firma ante notario.

Si sólo se dedican a tramitar reunificaciones de deuda se podrían incluir en el epígrafe de las reunificadoras de deudas, pero los expertos de este sector también suelen tramitar hipotecas de compra-venta y otro tipo de operaciones de activo para personas físicas y jurídicas.

Para los asesores financieros independientes, la Ley establece una obligación de profesionalidad que presume si se le presentan tres ofertas vinculantes al cliente antes de firmar. Gran problema, por no decir una buena intención imposible de cumplir en algunos casos; el Infierno Jurídico está empedrado de buenas intenciones.

Para empezar la banca no tiene obligación de presentar una oferta vinculante salvo:

• Operaciones de subrogación hipotecaria

• La hipoteca es de menos de 150.253 euros, tramitada sobre una vivienda de una persona física

Con esta nueva ley surge una nueva obligación para la banca en materia de oferta vinculante para operaciones en las que intervenga un intermediario financiero, otra cosa es que haya tres entidades que aprueben la operación. Sobretodo en el sector de la reunificación con problemas de demoras, impagos o embargos; muchas veces ya es un éxito que una entidad apruebe la hipoteca, dado el reducido número de bancos que operan en este nicho de mercado.

Se habla de que la profesionalidad pueda demostrarse de otra manera, presunción iuris tantum, que admita prueba en contrario. Es decir, que el intermediario pueda acreditar su profesionalidad por otros medios que no sean la presentación de tres ofertas vinculantes. Pero este extremo no está recogido en la Ley 2/2009; esperemos a que se publique el Reglamento, por que hay muchas lagunas que aclarar.

Estos profesionales pueden cobrar honorarios, si bien deben explicitarse por escrito junto a una información pormenorizada de la empresa y sus servicios al potencial consumidor, que tiene 14 días para desistir del contrato de intermediación firmado sin tener que alegar razones y a coste 0; es una acertada medida, ya que da al cliente la posibilidad de evaluar el trabajo de su asesor y desvincularse del contrato si considera que el servicio no es el adecuado.

Agentes de una entidad financiera

Son unidades de negocio dadas de alta en el Banco de España, que trabajan para una sola entidad. Suelen ser profesionales liberales que como segunda actividad comercializan todos los productos financieros de dicha entidad, si bien también los hay que tienen dedicación plena al banco del que son agentes. La red agencial de una entidad financiera no está regulada por la Ley 2/2009, ya que es el Banco de España el encargado de su tutela, al ser considerado una sucursal sin efectivo.

El valor añadido de los agentes es que suelen ser profesionales formados que pueden dar un asesoramiento personalizado a sus clientes sin coste añadido; la desventaja es su vinculación exclusiva a su entidad financiera. No pueden cobrar honorarios a sus clientes, puesto que su beneficio procede del porcentaje que les cede el banco del beneficio de su balance.

Otros actores del mercado hipotecario

En esta último apartado podríamos enumerar el resto de participantes posibles en esta magna obra; nos limitaremos a dos:

Inmobiliarias:

La Ley 2/2009 no les afecta salvo en el tema de la publicidad, ya que nos dice que "A los proveedores de bienes y servicios que actúen como intermediarios para la contratación de préstamos o créditos destinados a la financiación de los productos que comercialicen, únicamente les será de aplicación lo dispuesto en el artículo 22.5.".

Es decir, una inmobiliaria no deberá cumplir con las obligaciones de estar registrada, tener un aval o seguro de responsabilidad civil u ofrecer 3 ofertas vinculantes, si gestiona hipotecas para la adquisición de los inmuebles que tiene en cartera; otra cosa es que ofreciera servicios de intermediación financiera para inmuebles que no comercializa la inmobiliaria; en este caso, deberá cumplir íntegramente con la normativa.

Profesionales liberales (abogados, economistas, graduados sociales, gestores) que de esporádicamente proporcionan el servicio de búsqueda de financiación hipotecaria a sus clientes.

En principio nos encontramos con una cierta laguna legal, ya que no está claro si estos profesionales que en ocasiones asesoran a sus clientes sobre financiación y les cobran honorarios deben o no regirse esta normativa. No se delimita si han de cumplir esta normativa los profesionales liberales cuya actividad principal no es la intermediación financiera, dejando en una área poco iluminada del escenario a estos actores secundarios.

Esperamos haber arrojado un poco de luz a este opaco mercado de la intermediación financiera, que esperamos se ilumine con el desarrollo reglamentario de esta nueva normativa de protección al consumidor. Los profesionales de la intermediación financiera no son ni ángeles ni demonios, son empresas a las que hay que exigir un nivel de transparencia y calidad que justifique su existencia. No hay que olvidar que la propia Ley reconoce su utilidad:

Los intermediarios financieros pueden ser útiles a los consumidores que decidan contratar estos servicios al posibilitar una búsqueda más eficiente de los créditos y préstamos disponibles en el mercado, al tiempo que estas entidades permiten que los consumidores ganen poder de negociación frente a los prestamistas, pudiendo así acceder a mejores condiciones en los préstamos que contratan.

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En Actibva | Regulación de la reunificación de deudas: ni ángeles ni demonios (I)
Imagen | Marshall Astor, Flickr

Pau A. Monserrat, editor de Futur Finances