Simulador de subrogación de hipotecas

El simulador de subrogación de hipotecas es una herramienta de cálculo que nos permite calcular los gastos asociados a una subrogación hipotecaria. Debemos tener en cuenta que las operaciones de subrogación tienen un mejor tratamiento fiscal dado que no se tiene que pagar el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) por el importe del préstamo subrogado.

Los datos que necesitamos conocer para relizar nuestros cálculos son los siguientes:

• Capital pendiente de amortizar, que nosotros nos vamos a subrogar.

• Comisión de cancelación o subrogación, en porcentaje.

• Financiación adicional, en el supuesto que vayamos a ampliar el importe del crédito hipotecario.

• Comisión de estudio y apertura.

• Comunidad autónoma en donde está situado el inmueble.

• Marcar si dicha vivienda va a ser nuestra vivienda habitual o resto de condiciones que pueden presentar una fiscalidad ventajosa en algunas comunidades autónomas, como viviendas para menores de 35 años o VPO´s.

Para llevar a cabo un ejemplo, he supuesto una subrogación de un crédito hipotecario de 150.000 euros que vamos a ampliar en 30.000 euros más. Una comisión de subrogación del 0,50% y una comisión de apertura del 0,25%.

Mediante estos cálculos, el simulador nos calcula los gastos asociados a la operación, incluyendo dentro de los mismos, las comisiones bancarias, tasación del inmueble, gastos de notaría, registro de la propiedad y el importe del impuesto sobre actos jurídicos documentados. Para nuestro ejemplo, tenemos 2.586,98 euros de gastos.

En muchas ocasiones puede ser muy planteable subrogarse la hipoteca existente sobre el inmueble que vayamos a comprar antes que realizar una hipoteca nueva, dado que aunque presente unas condiciones financieras peores en un principio; supongamos por ejemplo un diferencial de tipos de interés un 0,25% más alto, nos va a salir mucho más rentable a nivel fiscal.

Si queremos comparar estas diferencias, basta con que recurramos a nuestra calculadora de compra-venta de viviendas para que observemos las diferencias entre la formalización de una hipoteca nueva y la subrogación de la misma.

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Remo, editor de Pymes y Autónomos y El Blog Salmón