Actibva BBVA

Los regalos que la banca ofrecía antaño por hacerse cliente, una batería de cocina, un GPS, un juego de toallas...parecen un juego de niños si lo comparamos con las ofertas que dentro de SIMA las inmobiliarias ofrecen a sus posibles clientes.

El marketing, en tiempos de crisis, agudiza el ingenio por la captación de clientes y tanto es así, que les han puesto nombre. Vemos ejemplos sorprendentes, desde la "Ayuda a pareja" de la mismísima Metrovacesa, que rebajará mil euros si se formaliza la pareja bien por matrimonio o bien por pareja de hecho ,durante la vigencia del contrato privado de compraventa, al "Baby Boom", que resta 600 euros por cada hijo, del valor total del piso. Por parte de Hábitat Inmobiliaria, existe el llamado "Habitating" mediante el cual, el cliente puede disfrutar de su casa entrando a vivir en ella desde el primer día y empezándola a pagar en el momento que decida durante los próximos cinco años....evidentemente abonando lo que podría llamarse un alquiler mensual que se descontará del precio final de la vivienda dependiendo de cuándo se decida a formalizar la compra.

La inmobiliaria Zapata paga la hipoteca del cliente durante 5 años si el comprador se queda sin empleo... Todo vale con tal de que haya compra...

Todo esto pone de manifiesto que quizá el problema principal de las inmobiliarias no es su deuda sino la cantidad de viviendas en stock que parecen no tener salida a medio plazo. ¿Es una pescadilla que se muerde la cola?

El nuevo escenario vislumbra bajadas de precios en las viviendas nuevas de entorno a un 20%. Este ajuste debería ser más rápido de lo que viene produciéndose, y cuando la bajada sea efectiva, los "regalos" aludidos en éste comentario deberían quedarse en mera anécdota. Pero mucho me temo que la ralentización del sector no ha hecho más que empezar. La refinanciación de la deuda deber pasar de ser la asignatura pendiente. Para ello, el sector debe reconocer que el alza continuada de precios, en proporciones que un mercado eficiente no puede absorber, ha situado a los potenciales compradores fuera del mercado.

El valor medio por metro cuadrado de la vivienda en España se sitúa en 1997 en 995 euros, y en diciembre de 2007 en 2.905 euros, casi un 200% más. La subidas casi continuadas en los precios medios desde el año 2000 se sitúan por encima del 18% hasta diciembre del 2007, casi un 10% más que la media europea. Si tenemos en cuenta que en Reino Unido, Irlanda y Dinamarca los precios empiezan a bajar ya en el año 2006.

El crecimiento demográfico ha sido un importante soporte, la necesidad de vivienda ha sido una constante en los últimos cinco años. Este modelo ha ido rotando haciendo "hueco" a sectores sociales que iniciaban un ciclo en España, enriqueciendo patrimonialmente a los propietarios de vivienda que se han visto casi obligados al cambio en la mejora de sus condiciones de hábitat.

El actual ciclo nos indica que la incertidumbre en el sector se agudiza. Desde los informes que en el 2007 pronosticaban una ralentización del crecimiento en los precios entorno al 0,5% para el 2008 y tímidamente un 1,08% para el 2009 (‘Mercado de la vivienda en España : predicciones 2007/209') hasta las declaraciones de un miembro destacado del departamento de investigación del Fondo Monetario Internacional, Roberto Cardarelli que pronostica que los precios en España deberían bajar un 20%, justo lo que parecen estar sobrevalorados.

Indudablemente, las innovaciones financieras en la financiación de hipotecas ( un ejemplo claro de las sub-prime y derivados) se han trasladado a la economía real y su impacto en el sector residencial se hace evidente. Mucho hemos hablado y seguiremos hablando sobre las hipotecas sub-prime, y a la pregunta de si existen en España podríamos contestar con algunos datos, los relativos a estudiar la proporcionalidad entre las subidas de precios de la vivienda y los avances en los salarios medios...y contestaremos casi de inmediato, sólo en el año 2003 el precio medio de la vivienda en España suponía casi una media de 8 veces el salario para viviendas que no llegaban a 100 m2. En la Comunidad de Madrid y el País Vasco, por ejemplo, la media superaba 9 veces el salario.

El ratio de accesibilidad a la vivienda, o lo que es lo mismo: el porcentaje de endeudamiento de la renta familiar para pagar la hipoteca, para viviendas financiadas en un 80% era un 40% como máximo en el año 2000. Este ratio ha superado fácilmente el 60%, incluso en algunos casos más (apalancamiento en el cambio de vivienda).... Y todo el mundo ya sabe qué pasa cuando los tipos referenciados hipotecarios, suben.

En resumen: el precio de la vivienda en España es un despropósito.

Las soluciones no son a corto plazo. El ajuste del mercado debería ser más rápido, pero estructuralmente no parece posible. No sólo los bancos centrales y su política monetaria podrían aliviar al sistema, se requieren medidas fiscales. La reactivación del sector constructor e inmobiliario en general pasa por una política monetaria que ajuste éste desnivel, por una política de incentivos fiscales más amplia, pero sobre todo, y en mi modesta opinión, cuando los bancos vuelvan a poder ejercitar de "bancos".

Autor. Ana Ariza. Analista fundamental

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