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La reforma de la Ley Hipotecaria y el IRPF emprendida por el gobierno el pasado año introdujo grandes cambios en el sistema para, entre otras cosas dar lugar al nacimiento legal de la "Hipoteca Inversa", un producto que ya se comercializaba pero sin el adecuado marco jurídico. Básicamente estos productos permiten obtener una renta poniendo la vivienda habitual como garantía de pago y sobre todo está enfocado como un complemento económico para la jubilación.

Como es lógico existen una serie de límites y requisitos que deben cumplirse para poder obtener los beneficios fiscales aparejados a este producto. Según establece la a disposición Adicional 15ª de la Ley de IRPF, no tiene la consideración de renta a efectos de IRPF las cantidades percibidas como consecuencia de las disposiciones que se hagan de la vivienda habitual por parte de las personas mayores de 65 años, así como por parte de las personas que se encuentren en situación de gran dependencia o dependencia severa (Ley 39/2006 art.26), siempre que se lleven a cabo de acuerdo con la correspondiente regulación financiera relativa a los actos de disposición de bienes que conforman el patrimonio personal para asistir las necesidades económicas de la vejez y de la dependencia.

En estos supuestos no se produce la transmisión de la vivienda como ocurre en los casos de transmisión de la vivienda habitual por las personas mayores de 65 años o por las personas que sean dependientes severos o grandes dependientes, donde la ganancia patrimonial está exenta.
1ª) Regulación de la "Hipoteca Inversa" se establece en la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007.

La norma citada configura la Hipoteca Inversa como un préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante, cumpliendo los requisitos siguientes:

- La edad del solicitante, así como de los beneficiarios que éste pueda designar, deberá ser igual o superior a 65 años o encontrarse en situación de dependencia severa o gran dependencia.

- La hipoteca podrá garantizar operaciones de préstamo o de crédito que se podrán efectuar mediante disposiciones periódicas o únicas del importe del préstamo o crédito. Es decir, el deudor puede escoger entre recibir todo el dinero fraccionado en rentas que por ejemplo pueden ser mensuales o retirarlo todo al mismo tiempo.

- La entidad de crédito sólo podrá exigir la deuda garantizada con la hipoteca y la ejecución de la garantía cuando fallezca el prestatario o el último de los beneficiarios, siempre y cuando así lo establezca el contrato.

- La vivienda objeto de la hipoteca deberá estar tasada y asegurada contra daños de acuerdo con lo establecido por los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

2º) Entidades Autorizadas por el apartado 2 de la Disposición Adicional primera de la Ley 41/2007.

Es importante aclarar que sólo las entidades de crédito y aseguradoras autorizadas para operar en territorio español pueden conceder una Hipoteca Inversa. En el caso del resto de entidades, también podrán incluir créditos hipotecarios similares entre su oferta, pero sólo las operaciones realizadas por las entidades señaladas en la Ley 41/2007 podrán gozar del régimen fiscal y arancelario especial previsto en la misma.

Asimismo, hay que señalar que dentro de las actividades que pueden desarrollar las entidades aseguradoras no se recoge la concesión de créditos garantizados mediante hipoteca, por tanto, su inclusión en este apartado debe interpretarse en el sentido de desarrollar una actividad de aseguramiento complementaria a la actividad principal de concesión de préstamo o crédito con garantía hipotecaria.

3º) Resto de características de la Hipoteca Inversa, de acuerdo con el apartado 5 de la Disposición adicional primera de la Ley 41/2007.

La Hipoteca Inversa permite al dueño de la vivienda obtener una renta por su vivienda, pero ¿qué ocurre cuando este muere? Al fallecimiento del deudor sus herederos tiene varias opciones que se pueden resumir en quedarse o no con la casa. En el primer supuesto pueden cancelar el préstamo en el plazo estipulado, abonando la totalidad de los debitos vencidos con los intereses correspondiente. Cabe destacar que en estos casos la entidad no puede solicitar ningún tipo de compensación o comisión adicional por la cancelación. En caso contrario, si no desean pagar por el inmueble siempre podrán solicitar al acreedor que ejecute la garantía, por lo que se quedarían con el importe sobrante, es decir, con el capital del crédito que no se hubiese consumido todavía.

Asimismo, también se prevé que cuando el deudor hipotecario haya transmitido voluntariamente el bien objeto de la hipoteca inversa, el acreedor pueda declarar el vencimiento anticipado del préstamo o crédito garantizado salvo que se sustituya la garantía de forma suficiente.

4º) Obligación de Información y de Asesoramiento independiente.

Aunque muchas veces se da por supuesto que la entidad financiera informará debidamente de las características de este producto, no está de más recalcar que la norma establece un Régimen de transparencia y de protección para quienes suscriban las hipotecas inversas.

Por tanto, se fija la obligación legal de que las entidades de crédito y aseguradoras que concedan hipotecas inversas presten un servicio de asesoramiento independiente a los solicitantes. De esta forma deberán valorarse la situación financiera del solicitante, así como los riesgos económicos que entraña la contratación de este producto teniendo en cuenta si el solicitante podrá hacer frente a su pago en circunstancias normales.

5º) Beneficios fiscales y arancelarios.

Una de las ventajas que ofrece la Hipoteca Inversa, además del evidente aumento de la renta tras la jubilación, es la fiscalidad que llevan aparejada. Hay que recordar que sólo las que cumplan con todos los requisitos podrán disfrutar de los beneficios fiscales independientemente de que sea para la constitución subrogación, novación modificativa o cancelación. En primer lugar este tipo de escrituras públicas gozarán de exención de la cuota correspondiente a la modalidad de "actos jurídicos documentados" del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Además, por supuesto, de no considerarse renta a efectos de IRPF y por lo tanto estar exentas de tributación.

Adicionalmente, también disfrutarán de una reducción del 90% sobre los aranceles regístrales correspondientes a las "inscripciones", que tomarán como base la cifra de capital pendiente de amortizar.

6º) Posible suscripción de un Plan de Previsión Asegurado.

La Disposición adicional cuarta prevé la posibilidad de que el beneficiario de una hipoteca inversa pueda destinar, total o parcialmente, los importes recibidos a la contratación de un Plan de Previsión Asegurado en los términos y condiciones previstos por la Ley 35/2006 de IRPF.

Por tanto, se permitiría destinar todo o parte del préstamo o crédito garantizado con la hipoteca inversa a la suscripción de un Plan de Previsión Asegurado en el que la condición de tomador, asegurado y beneficiario recayese en el beneficiario de una hipoteca inversa y en el que la contingencia cubierta fuese la supervivencia de éste a un plazo mínimo de diez años.

De acuerdo con lo anterior, se abre la posibilidad de reducir la base imponible general del IRPF del tomador (beneficiario de la hipoteca inversa) en el importe de las primas satisfechas, respetando los requisitos y límites establecidos en la correspondiente normativa del IRPF.

La Hipoteca Inversa abre una alternativa a los productos más clásicos de ahorro para la jubilación como son los planes de pensiones. Ahora sólo queda por determinar hasta qué punto logrará seducir al mercado.

Autor. José María Rescalvo Santiago. Director de "Asesoramiento y Planificación Patrimonial" de BBVA Banca Personal

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